나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600571 [1] 대전광역시 서구 용문동 261-34 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2026.04.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 용문동 용문서우아파트 서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 주 상용건물, 근린생활시설 등으로 형성되었으며 전면 기존주상지대및 후면기존주택지대로서의 일반적인 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 등이 소재하며 일반적인 대중교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

자루형에 유사한 부정형 토지로서 인접도로와 대체로 등고 평탄하며 주상용건부지등의 상태 임.

인접 도로상태

본건 남서측, 북서측, 동측으로 포장도로, 골목길 등에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제 한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(20 23-08-21)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

후첨 사진용지와 같이 제시외 부합물등이 소재함.

공부와의 차이

대체로 부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본건의 지적경계, 면적 등은 지적도등본, 토지이용계획확인서상 도면, 토지대장, 외부관찰, 개략적인 측정 등에 의하였는바 본건 진행시 참고바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

세멘벽돌조 스라브지붕2층 주택,제2종근린생활시설 건물(사용승인일자:1978.12.23,일부증축 1988.11.28)로서 외벽 : 타일, 치장벽돌등 마감. 내벽 : 벽지, 타일등 마감. 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

일반건축물대장상 주용도 주택, 제2종근린생활시설로서 1층: 제2종근린생활시설(사무소) 및 주택, 2층:주택임.

설비내역

급배수설비 등 기본적인 위생설비 된 것으로 탐문됨.

부합물 및 종물

후첨 사진용지와 같이 제시외 건물 소재하나 대부분 공실상태로 탐문됨.

공부와의 차이

대체로 부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본 건은 현장 조사시 이해관계인부재로 본건의 내부구조, 이용상태, 설비 , 현상 등은 일반적인 이용을 기준으로 탐문조사, 외부관찰, 개략적인 측정 등에 의하였는바 본건 진행시 참고바람.

물건 비고

-일괄매각, 제시외 건물(가추, 감정평가서상 ㄱ) 포함 매각
-제시외 건물(감정평가서상 ㄴ,ㄷ,ㄹ,ㅁ,ㅂ) 매각 제외, 최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 제한 받는 가격임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경600571 (1)

소재지: 대전광역시 서구 용문동 261-34

물건종별: 근린주택

토지면적: 361.30㎡ (약 109.2평)

건물면적: 179.82㎡ (약 54.4평)

감정가: 839,727,900원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

사용승인일: 1978년 12월 23일

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 대전광역시 서구 용문동 용문서우아파트 서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 상가건물, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 전면은 기존 상가지대, 후면은 기존 주택지대로서 일반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

인접 도로상태: 남서측, 북서측, 동측으로 포장도로 및 골목길에 접하여 도로 상태는 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합)로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역(전부제한구역) 및 상대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 06월 09일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (을7)입니다.

소멸예정 권리: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. (을7-2, 갑11, 갑12, 갑14, 갑18, 갑19, 건물 을7, 갑4, 갑5, 을7-2, 갑7, 갑9, 갑10 등)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

법정지상권: 매각에서 제외되는 제시외 건물(ㄴ,ㄷ,ㄹ,ㅁ,ㅂ)을 위하여 법정지상권이 성립될 여지가 있습니다. 이는 본 물건의 주요 리스크 요인입니다.

임차인 현황: 인수해야 할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악되었습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

제시외 건물: 감정평가서상 '가추' 및 'ㄱ'으로 표시된 제시외 건물은 포함 매각되나, 'ㄴ,ㄷ,ㄹ,ㅁ,ㅂ'은 매각에서 제외됩니다. 최저매각가격은 이 제외되는 제시외 건물로 인해 제한받는 가격임을 유의해야 합니다.

1.3. 상권분석

지역 특성: 본 물건 소재지는 대전 서구 용문동으로, 단독주택 밀집 지역과 근린생활시설이 공존하는 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

주변 시세 분석:

제공된 인근 '정안빌라' (2026년 7월 거래, 1991년 준공)의 연립/다세대 주택 거래 사례를 참고할 때, 전용면적 약 50~53㎡의 경우 22,000만원 ~ 25,000만원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 1,430만원 ~ 1,550만원 수준입니다.

본건은 1978년 준공된 근린주택으로, 유사한 연립/다세대 주택과는 건물의 연식, 용도, 구조 등에서 차이가 있어 직접적인 가격 비교에는 한계가 있습니다.

본건의 감정가는 839,727,900원으로, 토지 면적(361.30㎡) 및 건물 면적(179.82㎡)을 고려할 때, 토지 가치가 상당 부분 반영된 것으로 판단됩니다.

제시외 건물의 제외로 인해 최저매각가격이 제한되는 점을 고려할 때, 실제 입찰가 산정 시에는 이러한 요소들을 면밀히 검토해야 합니다.

1.4. 생활정보

주변 교통: 시내버스 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성도 양호한 편입니다.

편의시설: 주변에 주택 및 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 식당 등) 이용이 가능할 것으로 보입니다.

교육시설: '상대보호구역'으로 지정되어 있어 주변 교육 환경 보호에 대한 고려가 필요합니다.

혐오시설: 본 물건지 인근 반경 내에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

법정지상권 성립 가능성: 매각에서 제외되는 제시외 건물로 인해 법정지상권이 성립될 가능성이 있습니다. 이는 토지 사용에 제약을 발생시키거나 추가적인 토지 사용료 발생 등 법적 분쟁으로 이어질 수 있는 중대한 리스크입니다.

제시외 건물 매각 제외: 일부 제시외 건물이 매각에서 제외됨에 따라, 낙찰자는 해당 부분을 철거하거나 별도의 협의가 필요할 수 있습니다. 또한, 이로 인해 최저매각가격이 제한된다는 점은 낙찰 희망가를 산정하는 데 영향을 미칩니다.

중복 사건: 동일 물건에 대한 다른 경매 사건(2026타경600879)이 존재합니다. 말소기준권리를 기준으로 소멸되는 권리가 다르므로, 입찰 전 각 사건의 내용을 정확히 파악해야 합니다.

건물 노후: 1978년 준공된 건물로, 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

채무 총액: 등기부채권 총액(1,039,714,794원)이 감정가(839,727,900원)를 초과하므로, 모든 채권이 만족되지 못할 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전 서구 용문동에 위치한 근린주택으로, 토지면적이 넓고 주거 및 상업 용도로 활용 가능한 잠재력을 지니고 있습니다. 그러나 매각에서 제외되는 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립 가능성, 중복 사건 존재, 건물 노후화 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 특히 법정지상권 문제는 낙찰 후 가장 큰 부담이 될 수 있으므로, 이에 대한 철저한 사전 조사 및 법률 검토가 필수적입니다. 임차인 관련 부담은 없다는 점은 긍정적입니다.

1.7. 투자 포인트

넓은 토지 면적: 361.30㎡의 토지는 향후 활용 가치가 높을 수 있습니다.

주거 및 상업 혼합 지역: 다양한 용도로의 개발 또는 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

핵심 지역 내 위치: 대전 서구라는 지역적 이점을 가집니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 감정가 839,727,900원으로 책정되었으나, 법정지상권 성립 가능성, 제시외 건물 매각 제외로 인한 최저가 제한, 건물 노후화, 채무 총액이 감정가를 초과하는 점 등을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

제공된 주변 시세 정보는 본건과 물건 종류 및 준공 연도가 상이하여 직접적인 비교에 어려움이 있습니다.

법정지상권 등 리스크를 감안하여, 감정가의 70~80% 수준인 약 5억 8천만원 ~ 6억 7천만원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다.

단, 법정지상권 관련 명확한 법률 검토 후, 인수되는 권리 및 추가 부담 비용을 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.