나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600498 [1] 대전광역시 중구 문창동 386-10 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해들 · 평가일 2026.04.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 문창동 소재‘문창동 행정복지센터’남측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역으로 제반 입지여건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진입 가능하고, 간선도로와의 접근성, 버스승강장과의 거리 등을 감안할 때 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형 토지이고, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2024-08-07), 지구단위계획구역(2024-08-07), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비구역(2024-08-07)(문창석교1구역 재개발정비구역)<도시 및 주거환경정비법>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(보문산 중점경관관리구역), 중점경관관리구역(2015-12-30)(하천 중점경관관리구역)임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

세멘벽돌조 스라브즙 단층 건물로서, (사용승인 : 1973.10.05.) 외 벽 : 몰탈위 페인팅마감 등 내 벽 : 벽지 및 일부 타일마감 창 호 : 샷시창호마감임.

이용상태

공부상 용도는 '주택'임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '사진용지'와 같이 제시외건물(㉠,㉡)과 비가림시설있음.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -주택 등의 내부 조사는 불가하여, 통상적인 설비 및 이용상황 등을 기재하고 평가하였음.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 비가림시설, 외부계단, 담장, 대문은 감정평가 및 매각에 포함됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 대전지방법원 2026타경600498 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 창신새마을금고

* 감정가: 160,687,000원

1.2. 물건 현황

* 소재지: 대전광역시 중구 문창동 386-10번지 (신 주소: 대전광역시 중구 대종로280번길 21)

* 용도: 단독주택

* 건물 구조: 세멘벽돌조 스라브즙 단층

* 사용승인일: 1973년 10월 5일

1.3. 감정가 및 면적

* 토지면적: 103.10㎡ (약 31.18평)

* 건물면적: 48.46㎡ (약 14.66평)

* 건물 제시외면적: 16.00㎡ (약 4.84평) (비가림시설, 외부계단, 담장, 대문 포함)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 대전광역시 중구 문창동 소재 '문창동 행정복지센터' 남측 인근에 위치합니다.

* 주변은 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 진입이 가능하며, 간선도로와의 접근성 및 인근 버스 승강장과의 거리를 고려할 때 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 정비구역(문창석교1구역 재개발정비구역)에 해당합니다.

* 또한, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

* 토지는 사다리형이며, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 건물의 남측으로 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 가장 먼저 등기된 권리 중 말소되지 않고 낙찰로 인해 소멸되는 권리로서, '을4' 근저당권 (접수일자: 2023년 6월 30일, 채권자: 창신새마을금고, 채권금액: 42,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 인수되는 권리

* 말소기준권리보다 나중에 설정된 모든 권리(후순위 근저당, 가압류 등)는 낙찰로 인해 소멸됩니다.

* 따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인 현황 자료상 별도의 임차인은 확인되지 않았으며, 임대 관계는 미상입니다.

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대관계 미상으로 인해 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인이 있는지 여부는 별도 확인이 필요하며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 본건은 주거지역 내에 위치하며, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 상업시설을 이용할 수 있습니다.

4.2. 시세 동향

* 제공된 최근 매매 JSON 정보는 '다세대' 주택으로, 본건 '단독주택'과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 하지만 주변 지역의 부동산 가격 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

* 금실빌라(386-22, 1996년식, 전용 76.51㎡): 2026년 1월, 130,000,000원 (대지 45.37㎡)

* 문창빌라(33-23, 2002년식, 전용 40.7㎡): 2026년 1월, 56,000,000원 (대지 18.51㎡)

* 영진빌라(112-19, 1991년식, 전용 48.14㎡): 2025년 12월, 150,000,000원 (대지 28.79㎡)

* 본건은 대지 면적 103.10㎡ (약 31.18평)으로, 주변 다세대 주택의 대지 지분보다 넓은 편입니다.

* 특히, 본건이 위치한 문창석교1구역 재개발정비구역이라는 점을 고려할 때, 토지 가치가 중요하게 평가될 수 있습니다.

* 감정가 160,687,000원 대비 넓은 토지 면적은 장점으로 볼 수 있으나, 건물의 노후도가 심한 점은 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 문창동 행정복지센터가 인근에 있어 행정 서비스를 이용하기 편리합니다.

* 지역 내 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

* 본건 주변으로 초등학교, 중학교 등이 위치하고 있을 것으로 추정됩니다. (정확한 학군 정보는 별도 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

* 건물 사용승인일이 1973년으로, 약 50년 이상 경과하여 건물 상태가 노후화되었을 가능성이 높습니다. 리모델링 또는 신축 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 재개발/정비구역 특성

* 본건은 재개발구역 및 정비구역으로 지정되어 있으나, 사업의 진행 시기, 방식, 추가 부담금 등은 불확실합니다. 재개발 사업이 지연되거나 무산될 경우 투자 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 권리관계 확인

* 등기부상 모든 권리는 소멸될 예정이나, 임대차 관계 미상으로 인한 실제 점유 관계 및 명도 저항 가능성을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

* 대전 중구 문창동에 위치한 단독주택 경매 물건입니다.

* 재개발 및 정비구역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있습니다.

* 토지 면적이 넓다는 장점이 있으나, 건물 노후도가 매우 심각한 상태입니다.

* 말소기준권리 외 인수되는 권리는 없으나, 임대차 관계 미상에 대한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 재개발/정비구역 지정으로 인한 장기적인 자산 가치 상승 기대.

* 넓은 토지 면적(103.10㎡)을 확보할 수 있는 기회.

* 감정가 대비 토지 가치에 주목할 만한 물건.

9. 예상 입찰가

* 현재 감정가는 160,687,000원입니다.

* 제공된 주변 다세대 주택 시세는 본건의 대지 면적이나 단독주택이라는 특성과 직접 비교하기는 어렵습니다.

* 본건은 건물의 노후도가 매우 심각하므로, 투자 가치는 주로 토지 면적과 재개발 가능성에 기반합니다.

* 재개발 구역이라는 점을 고려하여, 감정가 수준에서 소폭 상승하여 1억 7천만 원 ~ 1억 7천 5백만 원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 다만, 실제 재개발 사업의 진행 속도와 구체적인 계획, 추가 부담금 등을 면밀히 조사한 후 입찰가를 최종 결정해야 합니다.

* 주변 혐오시설 검색 결과:

* 대전광역시 중구 문창동 386-10번지 인근 지역을 조사한 결과, 특별히 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았습니다. 다만, 실제 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.