나이스옥션 법원경매 대전 2026타경130 [1] 대전광역시 서구 둔산동 1033 대우토피아1오피스텔 9층904호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지안 · 평가일 2026.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 둔산동 소재 "갤러리아백화점" 북측 인근에 위치하는 "대우토피아1오피스텔" 제9층 제904호로서, 주위는 상업·업무시설, 근린생활시설, 오피스텔, 주상복합 및 숙박시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통 여건은 무난시됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건내 제9층 제904호로서, (사용승인일: 1998.05.14) 외벽: 석재붙임 등 마감. 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감 창호: 샷시창호 등.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전 및 화재탐지설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 광대로, 서측으로 중로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 지구단위계획구역(2019-07-10)(둔산지구 택지개발사업), 보행자전용도로(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2021-12-01).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경130 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 대OOOOOOOOO

1.2. 물건 기본 사항

소재지: 대전광역시 서구 둔산동 1033 대우토피아1오피스텔 9층904호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 41,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 4.26㎡ (약 1.29평)

토지지분: 4.2565㎡ (약 1.29평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 27.91㎡ (약 8.44평)

건물지분: 27.91㎡ (약 8.44평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

건축구조: 철골철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 내 제9층 제904호

사용승인일: 1998년 05월 14일

주위환경: 대전광역시 서구 둔산동 소재 "갤러리아백화점" 북측 인근에 위치하며, 주위는 상업·업무시설, 근린생활시설, 오피스텔, 주상복합 및 숙박시설 등이 소재하는 지역임.

1.5. 토지 이용 계획

토지이용계획: 중심상업지역, 지구단위계획구역(둔산지구 택지개발사업), 보행자전용도로, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 중점경관관리구역.

2. 입지조건

2.1. 교통 여건

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통 여건은 무난한 편임. 동측으로 광대로, 서측으로 중로에 각각 접하고 있음.

2.2. 주변 환경

본건은 대전의 주요 상업 및 업무 지구인 둔산동에 위치하며, "갤러리아백화점"이 인근에 있어 쇼핑 및 편의시설 이용이 편리함. 주변에 다양한 상업, 업무, 근린생활시설이 밀집해 있어 직주근접성이 우수함.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 강

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2011년 04월 06일

대항력: 있음

특이사항: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 전입일자 기준 대항력이 있는 임차인이므로 인수 여부 및 명도 관련하여 면밀한 확인이 필요함.

3.2. 등기부 현황

소유권이전 (김희숙): 1999년 01월 27일

강제경매 (대우토피아관리위원회): 2026년 03월 24일 (말소기준권리)

총 채무액: 0원 (명시된 경매 개시 결정 등기부 채권 총액 기준)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (명시된 내용 기준)

3.3. 인수되는 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건이 위치한 둔산동은 대전광역시의 핵심 상업 및 행정타운으로, 오피스텔, 상가, 백화점 등이 밀집한 지역임. 갤러리아백화점 인근으로 유동인구가 풍부하며, 다양한 업종의 상업시설이 발달해 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

5. 생활정보

교통 접근성이 양호하고, 백화점, 마트, 관공서 등 각종 편의시설 및 공공시설 이용이 용이함. 주거 및 업무 기능을 모두 갖춘 편리한 생활 환경을 제공함.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 진행 시 불확실성을 야기할 수 있음. 정확한 권리관계 확인 및 명도 협상이 필수적임.

* 건축 연식: 1998년 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

7. 종합 의견

본건은 대전 서구 둔산동의 핵심 상권에 위치한 오피스텔로, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있음. 감정가는 4100만원이며, 최근 실거래가 역시 해당 가격대 및 그 이상에서 형성된 사례가 있음. 다만, 대항력 있는 임차인이 보증금 없이 거주 중인 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 철저한 권리 분석 및 명도 전략 수립이 중요함.

8. 투자 포인트

* 핵심 상업지구 입지: 둔산동 갤러리아백화점 인근으로 탁월한 입지 조건을 자랑함.

* 안정적인 임대 수요: 오피스텔 및 업무 시설이 밀집한 지역으로 꾸준한 임대 수요 기대.

* 합리적인 감정가: 주변 시세 대비 합리적인 수준의 감정가를 바탕으로 시세차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보(2026년 2월 4,200만원/27㎡, 2026년 6월 4,800만원/35.68㎡, 2026년 5월 3,150만원/24.562㎡)를 분석한 결과, 본건의 면적(27.91㎡) 기준으로 평당 약 128만원 ~ 155만원 수준의 거래가 이루어졌음을 확인할 수 있습니다. 이를 바탕으로 환산 시 약 3,600만원 ~ 4,300만원 범위의 시세가 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

감정가 4,100만원은 이러한 시세 범위 내에 있으며, 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 명도 관련 법률 검토 후 입찰가 산정이 필요합니다.

안정적인 명도가 이루어진다는 가정 하에, 본건의 감정가 및 주변 시세를 고려할 때, 3,900만원 ~ 4,300만원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 임차인과의 명도 협상 결과 및 향후 건물 관리 상태 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다.

10. 주변 혐오시설 확인

대전광역시 서구 둔산동 1033번지 대우토피아1오피스텔 주변 혐오시설에 대한 검색 결과, 해당 물건지와 직접적으로 인접하거나 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.