나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600447 [1] 세종특별자치시 소정면 운당리 206-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2026.04.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 세종특별자치시 소정면 운당리 운당2리 경로당 북동측 인근에 위치하고 주위는 단독주택, 전, 답, 공장 등으로 형성되었으며 근교농촌 주택지로서의 일반적인 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 등이 소재하며 근교농촌 주택지로서의 일반적인 대중교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형 토지로 남측 인접지대비 대체로 등고 평탄하며 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측 일부 현황도로를 통해 남측 인근도로에 접근가능하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 사진용지와 같이 본 지상 경계에 수목등 소재함.

공부와의 차이

본건 남서측 일부는 외관상 현황도로로 이용중인바 상세 이용구분을 위해 정밀측량을 요함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본 건의 지적경계, 면적 등은 지적도등본, 토지이용계획확인원상 도면, 토지대장, 개략적인 측정, 탐문조사 등에 의하였는바 본건 진행시 참고바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 단층건물(사용승인일:1985.6.28)로서, 외벽: 적벽돌 치장쌓기, 몰탈위 페인팅등 마감. 창호: 새시창호 등임.

이용상태

단독주택으로 현황 공실상태로 탐문됨.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있으나 오랜 공실상태로 탐문되며 재사용시 정상이용가능 여부 별도확인을 요함.

부합물 및 종물

후첨 사진용지및 건물개황도와 같이 제시외 철파이프조 창고 소재함.

공부와의 차이

본 건물은 위성도면상 북서측 일부분이 의뢰외 인접지(210-1)에 걸쳐 소재하는바 상세 경계 확인을 위해 정밀측량을 요하고 기호(2) 부속건물 부속사는 소재불명인바 본건 진행시 별도 확인 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본 건은 현장 조사시 이해관계인부재로 본건의 내부구조,설비,현상 등은 일반적인 이용을 기준으로 외부관찰, 탐문조사 등에 의하였는바 본건 진행시 참고바라고 본 제시외 건물은 의뢰외 인접지(소정리210-1)에 걸쳐 소재하는 것으로 탐문되는바 본건 진행시 상세위치,면적,이용구분 등의 확인을 위해 별도측량 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
본건 지상 경계에 수목 소재하고, 남서측 일부는 외관상 도로로 이용중 임(감정서 참조)
건물 북서측 일부분이 인접지(210-1)에 걸쳐 소재하고, 부속건물 부속사 32.67㎡는 소재불명

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경600447 (1)

소재지: 세종특별자치시 소정면 운당리 206-3

용도: 단독주택

감정가: 173,574,000원

토지면적: 446.00㎡ (약 134.92평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 161.87㎡ (약 48.96평)

건물 제시외면적: 9.00㎡ (약 2.72평)

부속건물 부속사: 32.67㎡ (약 9.88평) - (건축물대장상 면적, 현황 소재불명)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 공유물분할을 위한 경매

2. 입지조건

* 주변 환경: 본 건은 세종특별자치시 소정면 운당리 운당2리 경로당 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 전, 답, 공장 등이 혼재된 근교 농촌 주택지대의 일반적인 환경을 형성하고 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다. 다만, 세종 시내와의 거리가 다소 있어 천안시 생활권과 더 밀접한 지역적 특성을 보입니다.

* 도로상태: 토지 남서측 일부 현황도로를 통해 남측 인근 도로로 접근 가능하며, 도로 상태는 보통 수준입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한상태: 본 건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역에 해당됩니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 장현성

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016-12-06

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 미상으로 표시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 인수 여부 및 금액에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2025-06-27 에 등기된 에스비아이저축은행의 가압류 (말소기준권리)

* 말소예정권리: 상기 말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매로 인해 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 임차인 현황 확인 필요)

* 특이사항: 공유물분할 경매이며, 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

4. 상권분석

* 주변 시세: 세종시 소정면 지역은 단독주택 매매 사례가 있으며, 86.4㎡ 면적의 단독주택이 1억 4천만원에서 1억 5천만원 선에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 289㎡ 토지에 90㎡ 건물의 단독주택이 2억원에 매물로 나온 사례도 있습니다. 이는 본건과 면적 및 조건이 다소 차이가 있으므로 참고용으로 활용해야 합니다.

* 개발 현황: 세종특별자치시 소정면 일대에는 소정농공단지가 조성되어 있어, 지역 경제 활동의 일부를 담당하고 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근에 운당2리 경로당이 위치하며, 주변 지역은 농촌 주택지대로서 기본적인 생활 편의시설은 보통 수준입니다.

* 교육시설: 상세 정보는 제공되지 않았으나, 통상적으로 근교 농촌 지역의 특성을 따릅니다.

* 교통: 시내버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 제시외 건물 및 인접지 문제:

* 건물의 북서측 일부가 인접지(210-1)에 걸쳐 소재하는 것으로 추정되며, 정확한 경계 확인을 위해 정밀 측량이 필요합니다.

* 부속건물(부속사) 32.67㎡는 현재 소재불명 상태로, 현장 확인이 필요합니다.

* 본 지상 경계에 수목이 소재하며, 남서측 일부는 외관상 도로로 이용 중인 것으로 보입니다.

* 장기 공실 가능성: 건물은 현재 공실 상태로, 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 등이 있으나 노후로 인해 재사용 시 별도 확인이 필요합니다.

* 임차인 관련: 대항력 있는 임차인(장현성)이 존재하며, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 그 권리 관계 및 실제 인수 부담에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종특별자치시 소정면의 단독주택으로, 공유물분할을 위한 경매로 진행됩니다. 토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점이 주요 특징입니다. 입지적으로는 근교 농촌 지역으로, 교통 및 생활 편의시설은 보통 수준입니다. 다만, 건물의 일부가 인접지에 걸쳐 있고, 부속건물 소재 불명, 수목 식재, 현황 도로 이용 등의 제시외 물건 및 현황과 공부상 차이가 존재하여 추가적인 현장 확인 및 정밀 측량이 요구됩니다. 또한, 대항력 있는 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 인수 부담이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 공유물분할 경매: 공유물 분할 경매는 일반 경매와 달리 소송을 통해 공유물 분할을 확정하는 절차로, 분할 절차 및 결과에 따라 매각 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

* 잠재적 가치: 농촌 지역의 단독주택으로, 향후 지역 개발 가능성이나 개인의 주거 목적에 따라 가치 상승 여지가 있을 수 있습니다.

* 감정가 대비 잠재적 시세: 현재 감정가는 173,574,000원이며, 주변 단독주택 매매 사례를 고려할 때, 현 시세는 감정가 수준 또는 그 이하에서 형성될 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 173,574,000원입니다.

인수해야 할 보증금 합계는 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

하지만, 다음과 같은 요소를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인의 실제 인수 보증금/차임 확인 필요.

* 건물 일부의 인접지 침범 및 제시외 건물(소재불명 부속사) 관련 문제 해결 비용.

* 건물 노후도 및 수리/보수 비용.

* 지역 시장 상황 및 유사 물건의 최근 거래 사례.

이러한 불확실성을 감안할 때, 보수적으로 접근하여 감정가의 70% ~ 80% 수준인 약 121,500,000원 ~ 138,800,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 정확한 권리관계 확인 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.