나이스옥션 법원경매 청주 2026타경106 [1] 충청북도 청주시 청원구 사천동 684 남광하우스토리비단지 206동 6층602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2026.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 사천동 소재 "청주중앙여자중학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지 및 근린생활시설이 혼재하는 등 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 교통상황 양호시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 중 제6층 제602호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 사다리형의 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로는 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 특화경관지구(무심천지구), 주거용지(공동주택용지, 건폐율 20%이하, 용적률 213.33%이하, 높이 18층이하), 지구단위계획구역(사천동 남광아파트), 대로1류(폭 35m~40m)(대(주)1-12)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2026타경106 (1)

소재지: 충청북도 청주시 청원구 사천동 684 남광하우스토리비단지 206동 6층602호

용도: 아파트

건물명: 남광 하우스토리 B단지

동/호수: 206동 602호

감정가: 336,000,000원

토지면적: 49.95㎡ (약 15.11평)

건물면적: 84.05㎡ (약 25.42평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 박OO

2. 입지조건

주위환경: 본건은 충청북도 청주시 청원구 사천동에 위치하며, "청주중앙여자중학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 부근은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량의 진출입이 원활하며, 간선도로가 인접해 있어 교통 여건은 양호한 편입니다. 단지 내 도로는 외부 공도와 잘 연결되어 있습니다.

토지이용계획: 본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 특화경관지구(무심천지구)로 지정되어 있습니다. 공동주택 용지로서 건폐율 20% 이하, 용적률 213.33% 이하, 높이 18층 이하의 규제를 받습니다. 또한, 지구단위계획구역(사천동 남광아파트)으로 지정되어 있으며, 대로 1류, 대로 3류, 소로 1류, 중로 2류 도로에 접해 있습니다. 가축사육제한구역(전부제한)에 해당합니다.

주변시설: 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등의 복리시설이 갖추어져 있습니다. 또한, 새터초등학교, 운천초등학교, 덕벌초등학교 등 교육시설이 인근에 위치합니다. 전반적으로 조용하고 살기 좋으며, 편의시설과 교통이 편리한 지역으로 평가받고 있습니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 조사 결과, 본건 주변에 특별히 보고되거나 우려할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 청주시는 재활용선별센터 등 일부 시설에 대한 주민 갈등이 있었으나, 해당 물건지와 직접적인 관련성은 없는 것으로 파악됩니다.

3. 권리분석

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 소멸될 예정입니다.

말소기준권리: 을6, 국민은행 근저당권 (2015년 07월 30일 접수, 222,000,000원)입니다.

등기부채권 총액: 237,000,000원 (근저당 222,000,000원 + 박OO 임의경매 15,000,000원)

임차인 현황:

* 임차인: NGUYENTHITHUY

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 10월 13일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

단지 정보: 본건이 속한 남광하우스토리 아파트는 A, B 두 개 단지로 구성되어 있으며, 2011년 1월 21일에 사용승인된 총 811세대의 대단지입니다. 건물은 철근콘크리트 구조이며, 최고 18층 높이의 아파트입니다. 단지 내 주차는 총 149대가 가능하며, 지하 주차 공간 및 전기차 충전 시설도 갖추고 있습니다.

주변 환경: 단지는 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재하는 주거 지역에 위치하며, '청주중앙여자중학교'가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다. 무심천 변에 위치하여 운동 및 산책에 좋은 환경을 제공합니다.

5. 생활정보

편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 주민공동시설 등 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다. 인근에 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의를 누릴 수 있습니다.

교육시설: '청주중앙여자중학교'가 인접해 있으며, 새터초등학교, 운천초등학교, 덕벌초등학교 등 초등학교 시설도 도보 이용 거리에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

교통: 차량 진출입이 용이하고 간선도로 이용이 편리하여 대중교통 및 자가용 이용이 모두 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

권리관계: 등기부등본 상 모든 권리는 말소기준권리인 국민은행 근저당(을6)보다 후순위에 있어, 매각으로 인해 전부 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 별도의 권리 부담은 없습니다.

임차인: NGUYENTHITHUY 임차인은 대항력이 없으며, 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있어 인수되는 금전적 부담은 없습니다.

기타: 임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 이는 소유자 또는 관리주체와의 관계를 특정하기 어려운 경우로, 대항력 있는 임차인이 없다는 점과 더불어 특별한 리스크로 보기 어렵습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 청주시 청원구 사천동에 위치한 남광하우스토리 B단지 아파트로, 2011년에 준공되어 비교적 신축급에 속하는 주거용 부동산입니다. 주변 아파트 단지 및 근린생활시설과 더불어 청주중앙여자중학교 등 교육 시설이 인접하여 주거 환경이 양호합니다. 교통 접근성 역시 간선도로 인접으로 편리하며, 단지 내 편의시설도 잘 갖추어져 있습니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담이 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도에 큰 어려움이 예상되지 않습니다. 최근 실거래가를 고려할 때 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지 조건: 청주시 청원구의 주거 중심지에 위치하며, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 뛰어납니다.

* 안정적인 주거 환경: 아파트 단지로서 기본적인 편의 시설과 보안이 갖추어져 있으며, 주변 교육 시설이 우수합니다.

* 복잡하지 않은 권리 관계: 말소기준 권리보다 후순위의 권리들로 구성되어 있어 낙찰자가 인수할 부담이 없습니다.

* 시세 대비 낮은 감정가: 제공된 최근 매매가를 고려할 때, 감정가가 시세보다 낮게 책정되어 있어 투자 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 336,000,000원입니다.

최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적(약 84㎡)의 아파트 실거래가는 2026년 7월 기준 370,000,000원에서 420,000,000원 사이에서 형성되어 있습니다 [json 데이터].

현재 본건의 감정가는 이러한 시세 하단부와 비교했을 때 상대적으로 낮게 평가되어 있습니다.

인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 입찰 시 추가적인 인수 금액은 없습니다.

안전한 투자를 고려하여 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

감정가 336,000,000원의 80%는 268,800,000원, 90%는 302,400,000원입니다.

최근 시세의 하단부(370,000,000원)를 고려하면, 경쟁을 고려하여 이보다 약간 높은 금액까지도 고려할 수 있습니다.

* 보수적 예상 입찰가: 약 2억 7천만원 ~ 3억 2천만원

* 적극적 예상 입찰가: 3억 7천만원 이하 (시세 하단부 고려)

본 물건은 시세 대비 낮은 감정가로 인해 경쟁이 예상되므로, 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.