나이스옥션 법원경매 평택 2026타경50455 [1] 경기도 평택시 이충동 463 서정라페온빌3차 7층722호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동행 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 평택시 서정동 소재 "서정리초등학교" 남측 인근에 위치하며, 본건 인근은 근린생활시설, 업무시설 및 도시형생활주택 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(서정리역) 등이 소재하는 등 제반교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 5층, 지상 17층 건물 내 제7층 제722호로서, 외 벽 : 석재붙임 마감 등, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생·급배수설비 및 난방설비 등 기본적인 설비가 구비되어 있음. E/V설비, 소화전설비, 화재탐지 및 발신설비, 스프링클러 등 기본적인 설비가 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단 부정형 토지로서, 현황 오피스텔, 도시형생활주택 및 근린생활시설 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8m, 서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1) : 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서정리초교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역 (25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (2) : 일반상업지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서정리초교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건은 등기사항전부증명서상 2023년 12월 22일 수원지방법원 평택지원의 임차권등기명령(2023카임186)에 따라 아래와 같이 임차보증금 등기가 설정되어 있으니 참고하시기 바람. - 임차보증금 : 금125,000,00원 - 범 위 : 722호 전부 - 임대차계약일자 : 2021년 11월 20일 - 주민등록일자 : 2021년 11월 24일 - 점유개시일자 : 2021년 12월 12일 - 확정일자 : 2021년 11월 23일

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사는 임차보증금의 우선변제권자로서 배당금을 수령하고 남은 잔여금액에 대한 대항력을 포기하며, 향후 배당금으로 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 대항력 포기서 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 평택지원 2026타경50455 (1)

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 개요

소재지: 경기도 평택시 이충동 463 서정라페온빌3차 7층722호

용도: 도시형생활주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 5층, 지상 17층 건물 내 제7층 제722호

사용승인일: 2018년 11월 14일 (등기부 정보 기반 추정)

1.3. 면적 정보

토지면적 (대지권): 5.37㎡

토지 지분: 5.3734㎡

건물면적 (전용면적): 29.03㎡ (약 8.78평)

건물 지분: 29.03㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 130,000,000 원

매각 조건: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 평택시 서정동 소재 "서정리초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

본건 인근은 근린생활시설, 업무시설 및 도시형생활주택 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(서정리역)이 소재하여 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

2.3. 접근성

대중교통 이용이 용이하고, 주요 도로 접근성도 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

등기부등본 상 소유권 관련 권리 외 다수의 권리관계가 설정되어 있었습니다.

말소기준권리: 서울서부지방법원 가압류 결정 (2024카단55830, 15,317,802원)

경매 신청 채권자인 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정으로 인해, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 약 140,317,802 원

3.2. 임차인 현황

임차인: 박희겸

보증금: 125,000,000 원

차임: 0 원

전입일자: 2021년 11월 24일

확정일자: 2021년 11월 23일

배당신고일자: 2023년 12월 28일

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으며, HUG(주택도시보증공사)가 임차보증금의 우선변제권자로서 배당금을 수령하고, 잔여 금액에 대한 대항력을 포기하며 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 대항력 포기서를 제출하였습니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리는 서울서부지방법원의 가압류(15,317,802원)입니다.

임차인의 경우 대항력이 없으므로 매각으로 인해 임차권은 소멸될 예정입니다.

HUG의 대항력 포기서 제출로 인해, 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 0원입니다.

3.4. 채권자 정보 및 경매 진행 상황

신청 채권자는 주택도시보증공사이며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 인근은 근린생활시설, 업무시설, 도시형생활주택 등이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 시장 동향

제공된 주변 연립/다세대/빌라 매매 JSON 정보는 '상아맨션'이라는 다른 건물의 2025년 거래 사례들입니다.

해당 거래들은 면적 49.75㎡ ~ 60㎡ 기준으로 13,500만 원 ~ 15,000만 원 선에서 이루어졌습니다.

이는 본건(29.03㎡)보다 면적이 상당히 크므로 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

그러나 해당 지역의 전반적인 시세 수준을 파악하는 데 참고할 수 있으며, 본건의 감정가 130,000,000 원은 이러한 시세 범위의 하단과 유사하거나 약간 낮은 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

서정리초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

5.2. 편의시설

서정리역, 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 주거 환경

도시형생활주택으로 사용 중이며, 철근콘크리트 구조의 건물로서 위생·급배수·난방 설비, E/V, 소화전, 스프링클러 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 관련 리스크

HUG의 대항력 포기서 제출로 매수인의 임차보증금 인수 부담은 없으나, 관련 서류의 적법성 및 명확성을 재확인하는 것이 좋습니다.

임차인은 대항력이 없으나, 명도 과정에서 협조가 원활하지 않을 경우 강제집행 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. 법규 및 제한사항

비행안전제6구역(군사기지 및 군사시설 보호법)에 해당하여 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

토지이용계획 상 일반상업지역, 소로3류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 토지거래계약허가구역(외국인 주택 취득 시) 등이 지정되어 있습니다.

6.3. 물건 자체 리스크

건축년도가 2018년으로 비교적 최신 건물이나, 내부 컨디션은 현장 확인이 필요합니다.

6.4. 기타 리스크

주변 지역은 도시형생활주택, 상가, 업무시설 등이 혼재되어 있어 일부 소음이나 통행량 등 주관적인 불편함이 있을 수 있습니다. 다만, 제공된 정보와 일반적인 지도 검색 결과 상으로는 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본 물건은 경기도 평택시 이충동에 위치한 도시형생활주택으로, 서정리역 초역세권은 아니지만 인근 역세권 접근성이 좋고 생활 편의시설 이용이 용이한 입지를 갖추고 있습니다.

권리관계는 복잡해 보였으나, HUG의 대항력 포기서 제출 및 임차인의 대항력 부재로 인해 매수인의 실질적인 보증금 인수 부담은 없는 상태입니다.

면적이 29.03㎡(약 8.78평)으로 소형 주거 공간이므로, 1인 가구의 실거주 또는 소액 투자 목적에 적합할 것으로 판단됩니다.

비교적 신축 건물이며, 평택시 개발 호재를 고려할 때 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 강점

* 매수인의 임차보증금 인수 부담 없음 (인수 보증금 0원).

* 서정리역 인근의 교통 및 생활 편의성.

* 2018년 준공으로 비교적 신축에 속함.

* 소액 투자 및 1인 가구 실거주 용이.

8.2. 기회

* 평택시의 지속적인 개발 사업 및 산업단지 배후 수요 증가.

* 1인 가구 증가 추세에 따른 소형 주거 상품 수요 지속.

* 경매를 통한 시세 대비 합리적인 가격 취득 가능성.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 JSON 기반의 주변 시세 자료(2025년 거래)는 면적이 더 넓은 유닛(49.75~60㎡)으로 13,500만 원 ~ 15,000만 원대에 형성되어 있습니다.

본건(29.03㎡)은 면적이 더 작으므로, 단순히 가격 비교보다는 면적당 단가 추이를 참고해야 합니다.

감정가 130,000,000 원은 주변 시세의 하단 범위와 유사한 수준으로, 면적을 고려했을 때 합리적인 감정가로 보입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가: 130,000,000 원

인수 보증금: 0 원

시세 분석 결과, 면적 대비 시세는 13,000만 원 ~ 14,000만 원 내외로 추정됩니다.

권리관계가 명확하고 인수 부담이 없다는 점, 소형 평형의 희소성을 고려할 때, 감정가를 상회하는 입찰이 예상됩니다.

그러나 과도한 경쟁은 피하는 것이 좋으므로, 다음과 같은 범위를 권장합니다.

권장 입찰가 범위: 130,000,000 원 ~ 138,000,000 원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.