나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50533 [1] 경기도 하남시 덕풍동 823 하남풍산아이파크1단지 102동 11층1102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세정 · 평가일 2026.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 덕풍동 소재 "나룰초등학교" 남측 인근에 위치하는 하남풍산아이파크 1단지 제102동 제11층 제1102호로 주위는 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 대중교통사정은 버스정류장 및 지하철역(하남시청역:5호선)까지 의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상15층 건물 내 제11층 제1102호로 외벽 : 몰탈위페인트 및 석재붙임 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등 창호 : 샷시 창호 등

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 주차설비, 승강기 등의 설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로 건부지(아파트)로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통하여 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(풍산지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가 축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-1 2-23)(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[나룰초등학교])<교육환 경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[신장고등학교])<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[중앙유치원])<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설 설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시 행령 제14조의3제2호)<수도법>, 공장설립제한지역<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(지 정기간:2025.10.20.~2026.12.31. 허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정),토지거래계약에 관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등(외국법인, 외국단체 포 함)이 매수자인 주택(단독,다가구,아파트,연립,다세대)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2026타경50533 (1)

소재지: 경기도 하남시 덕풍동 823 하남풍산아이파크1단지 102동 11층1102호

용도: 아파트

감정가: 1,110,000,000원

토지면적: 61.92㎡ (약 18.73평)

건물면적: 84.97㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOOO

건축물 종류: 공동주택 (아파트)

사용승인일: 2008년 7월 18일

총 세대수: 686세대

최고층: 15층

해당 층: 11층

건물 구조: 철근콘크리트구조

전용면적: 84.97㎡ (약 25.70평)

분양면적: 제공된 정보에 명시되지 않았습니다.

2. 입지조건

* 위치: 경기도 하남시 덕풍동 소재 "나룰초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 전형적인 주거지대입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 편리합니다. 인근에 버스정류장이 있고, 지하철 5호선 하남시청역이 소재하여 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 도로: 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 잘 연결되어 있습니다.

3. 권리분석

* 채권자: 신OOOOOO

* 경매 종류: 부동산강제경매

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 국민은행 근저당 (2024.01.19.)으로, 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 기타 권리: 하남시 압류, 삼성카드, 신한카드, 주식회사 케이비국민카드, 하나카드, 홍현희 등 다수의 가압류 및 신한카드 주식회사의 강제경매 개시결정이 등기되어 있으나, 이들 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 887,983,809원

* 인수되는 권리: 본 경매 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다. 인수되는 별도의 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 정보: 미상

* 주의: 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 실제 점유 및 임대차 관계를 확인해야 합니다.

4. 상권분석

* 주변 시설:

* 교육: 나룰초등학교가 남측 인근에 위치하며, 신장고등학교, 중앙유치원 등도 인접하여 교육 환경이 양호합니다. (각종 학교보호구역 지정)

* 상업: 단지 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 지하철 5호선 하남시청역을 이용할 수 있어 서울 및 수도권 접근성이 좋습니다.

* 토지 이용 계획:

* 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

* 지구단위계획구역 (풍산지구)으로 지정되어 있어 계획적인 개발이 이루어지고 있습니다.

* 주요 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설 설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 아파트 용도 및 외국인 매수자에 한정된 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 향후 거래 시 허가를 받아야 하는 점을 유의해야 합니다.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 아파트 명칭: 하남풍산아이파크1단지

* 주소: 경기도 하남시 덕풍동 823

* 관리사무소 연락처: 031-796-6694

* 준공일: 2008년 7월 18일

* 단지 규모: 총 14개동, 686세대로 구성된 대단지 아파트입니다.

* 주차: 총 54대 (지상 12대, 지하 30대) 주차 가능합니다. (단, 제공된 내부 데이터상 주차대수 합계와 개별 기재된 수치가 일치하지 않는 점 참고 바랍니다. 또한, 건물 총 주차대수는 972대로 별도 기재되어 있습니다.)

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

* 전기차 충전기: 지하 주차장에 8대 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 미상 임차인: 보증금 및 차임 내역이 확인되지 않은 임차인이 존재할 가능성이 있어, 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 향후 아파트 용도 및 외국인 대상 토지거래 시 허가 취득이 필요하여, 매도 또는 매수 시 제약이 따를 수 있습니다.

* 감정가와 시세 괴리: 본 물건의 감정가(11.1억원)가 최근 실거래가(약 10억원 내외)보다 상당 부분 높아, 시장 가격 변동성 및 감정평가액의 적정성에 대한 검토가 필요합니다.

* 데이터 불일치: 주차대수와 관련된 데이터에서 일부 불일치가 발견되어, 정확한 현황 파악을 위한 추가 확인이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 하남시 덕풍동에 위치한 하남풍산아이파크1단지 아파트로, 지하철 5호선 역세권에 인접하고 초등학교 등 교육시설과 생활 편의시설 접근성이 양호한 주거 단지 내에 위치합니다. 등기부상 권리 관계가 모두 말소될 예정이라 권리 분석상 깨끗한 물건이라는 장점이 있습니다. 그러나 미상 임차인 존재 가능성, 토지거래허가구역 지정, 그리고 감정가와 최근 실거래가 간의 큰 시세 차이는 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철 5호선 하남시청역 이용이 편리한 역세권 아파트입니다.

* 깨끗한 권리 관계: 경매를 통해 모든 기존 채무가 소멸되므로, 권리 분석상 안전성이 높습니다.

* 성장 가능성: 하남시의 지속적인 개발 계획과 교통망 확충에 따라 향후 부동산 가치 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 2026년 6월 실거래가 현황 (84.97㎡ 기준):

* 5층: 995,000,000원

* 1층: 980,000,000원

* 3층: 1,048,000,000원

* 최근 실거래가 평균: 약 1,007,666,667원

* 감정가: 1,110,000,000원

종합적인 시장 상황, 상기 제시된 잠재적 리스크, 그리고 경쟁적인 경매 환경을 고려하여, 보수적으로 실거래가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 약 1,030,000,000원 (10억 3천만원)으로 제안합니다. 이는 시장 상황 및 개별 투자 전략에 따라 조정될 수 있으며, 입찰 전 반드시 최신 시세 변동, 현장 조사, 그리고 권리 관계에 대한 면밀한 재확인을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.