나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50500 [1] 경기도 광주시 초월읍 지월리 786-4 한주웰시티 씨동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연두 · 평가일 2026.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 지월리 소재 '세광엔리치빌 아파트' 북측 인근에 위치하며 부 근으로는 아파트, 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임 야등이 소재하며 주거지로서의 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 경사지붕 1층-4층건 다세대주택 중 4층 402호로서, 외 벽 : 치장벽돌쌓기. 내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임. 창 호 : 하이샷시 및 알루미늄샷시 이중창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 급배.수설비, 개별난방설비, 소방설비, 공동현관보안설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 로폭 약 4-6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)) 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 배출시설설치제한 지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, (한강)폐 기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,특별대책 지역<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용 도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2026타경50500 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 초월읍 지월리 786-4 한주웰시티 씨동 4층402호

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 경사지붕 1층-4층건 중 4층 402호

* 사용승인일: 2014년 10월 30일

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 186,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화 물건, 공동담보

1.1. 면적 정보

* 토지면적: 59.77㎡ (약 18.08평)

* 건물면적 (전용면적): 50.61㎡ (약 15.31평)

* 토지 지분: 59.7666㎡

* 건물 지분: 50.61㎡

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

* 위치: 경기도 광주시 초월읍 지월리 소재 '세광엔리치빌 아파트' 북측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 주변에는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 주거지로서의 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

* 도로: 본건은 북서측으로 로폭 약 4-6미터 도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25. / 외국인 등 대상)입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 신한은행 근저당 (접수일자: 2015.03.19. / 채권금액: 147,000,000원)

* 등기부채권 총액: 157,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입일자: 2023-01-31

* 확정일자: 2023-01-31

* 배당신고일자: 2026-04-17

* 대항력: 없음 (말소기준권리보다 후순위 임차인입니다.)

* 인수 보증금: 0원 (해당 임차인은 전액 배당받을 것으로 예상되어 인수할 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 경기도 광주시 초월읍 지월리 일대에 위치하며, 주변에 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고 등이 혼재된 지역입니다. 주거 기능이 중심을 이루는 지역으로 볼 수 있습니다.

* 잠재적 수요: 인근 아파트 단지 및 다세대주택 거주민을 대상으로 한 주거용 부동산으로서의 꾸준한 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량을 이용한 시내 및 외곽으로의 접근성이 양호한 편입니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 다만, 구체적인 편의시설에 대한 상세 정보는 제공되지 않았습니다.

* 교육 및 의료시설: 본 물건과 관련된 교육 및 의료시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용규제: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 자연보전권역 등 다양한 법적 규제가 적용되며, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 향후 토지 활용 및 매각 시 제약이 발생할 수 있습니다.

* 주변 환경: 소규모 공장 및 창고 등이 혼재되어 있어 주거 쾌적성에 다소 영향을 줄 수 있습니다.

* 건축물 노후화: 2014년 준공된 건물로, 시간이 지남에 따라 유지보수 및 관리 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 광주시 초월읍 지월리에 위치한 다세대주택으로, 주거용으로서 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 권리분석상 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 다만, 다양한 법적 규제와 주변에 혼재된 시설 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 명도 관련 위험이 낮습니다.

* 주거용 부동산으로서 안정적인 수요가 기대됩니다.

* 주변 시세 및 감정가를 면밀히 분석하여 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 186,000,000원

* 최근 매매 시세 분석:

* 2026년 5월 12일, 60.83㎡ (전용면적), 2021년 준공된 '트라움(206동)'이 176,000,000원에 거래되었습니다. (㎡당 약 2,893,000원)

* 2026년 5월 7일, 91.54㎡ (전용면적), 2019년 준공된 '다이브시티101동'이 160,000,000원에 거래되었습니다. (㎡당 약 1,748,000원)

* 분석: 본 물건은 50.61㎡ (약 15.31평) 면적에 2014년 준공된 건물입니다. 가장 유사한 거래 사례인 '트라움(206동)'과 비교 시, 본 물건은 면적이 약 10㎡ 작고 건축 연도가 7년 더 오래되었습니다. '트라움(206동)'의 ㎡당 단가(약 289만원)를 단순 적용 시 약 1억 4,600만원이 산출되나, 건축 연도 차이를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 필요합니다.

* 현 시세, 감정가, 물건의 제반 상황을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

* 예상 입찰가: 150,000,000원 ~ 160,000,000원

* 보수적 접근 시 입찰가: 150,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.