나이스옥션 법원경매 성남 2024타경53197 [1] 경기도 광주시 매산동 652-1 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대신감정 · 평가일 2024.03.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 광주시 양벌동 소재 "매양중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 단독주택, 소규모 공장 및 창고, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1): 인접토지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 "공업용 건부지"로 이용 중임.
일련번호(2),(3): 인접토지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서 현황 "도로"임.

인접 도로상태

일련번호(1): 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1),(2): 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 특별대책지역<환경정책기본법>.

일련번호(3): 농림지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 특별대책지역<환경정책기본법>.

제시목록 외의 물건

ㄱ: 철재컨테이너(창고) 면적 약 18㎡.
ㄴ: 판넬조 판넬지붕(간이화장실) 면적 약 1㎡.

공부와의 차이

일련번호(2): 공부상 지목이 "전"이나, 현황 "도로"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(가): 철골조 판넬지붕 지상1층 건물로서,
외 벽: 판넬붙임 마감 등,
창 호: 하이샷시 창호 마감 등임.

일련번호(나): 경량철골조 판넬지붕 지상1층 건물로서,
외 벽: 판넬붙임 마감 등,
창 호: 하이샷시 창호 마감 등임.

이용상태

일련번호(가),(나): 농업용창고로 이용 중임.

설비내역

-

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물(철재컨테이너 창고 약18.0㎡, 판넬조 판넬지붕 간이화장실 약1.0㎡) 매각에 포함 평가함.
2. 목록3,4. 토지는 지분매각임.
3. 목록3. 토지는 공부상 '전'이나, 현황 '도로'로 이용중임. 농지취득자격증명서 제출요함(미제출시 보증금 몰수함). 농지전용허가 없이 토지의 불법형질이 변경된 경우 원상복구명령 발하여질 가능성 있음.
4. 토지의 정확한 면적이나 위치, 인접토지와의 경계측량등은 별도확인요망.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2024타경53197 (1)

소재지: 경기도 광주시 매산동 652-1

용도: 창고시설

감정가: 1,470,780,860 원

토지면적: 1158.00㎡ (약 350.30평)

토지지분: 1033.2865㎡ (약 312.55평)

건물면적: 231.00㎡ (약 69.88평)

건물지분: 231㎡

건물 제시외면적: 19.00㎡ (철재컨테이너 창고 약 18㎡, 판넬조 간이화장실 약 1㎡ 포함)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (농협)

건물 구조: 일반철골구조, 판넬 마감

건물 사용승인일: 2001년 10월 29일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 광주시 양벌동 소재 "매양중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 소규모 공장 및 창고, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 대체로 양호한 편입니다.

* 토지 형태 및 이용상태:

* 일련번호(1): 인접 토지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 "공업용 건부지"로 이용 중입니다.

* 일련번호(2), (3): 인접 토지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서 현황 "도로"로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 일련번호(1), (2): 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역.

* 일련번호(3): 농림지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 3월 17일자 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 채권최고액 1,300,000,000원)

* 총 등기부채권액: 1,780,000,000원

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 모든 을구 권리는 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사위클리하우스

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 550,000원

* 전입일자(사업일자): 2015년 11월 17일

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 직접 인수하는 보증금은 없는 것으로 보입니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 관련 내용은 철저한 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

대상 물건이 위치한 지역은 주거시설(다세대, 단독주택)과 소규모 공장 및 창고, 농경지가 혼재된 도농복합 지역의 특성을 보입니다. 이러한 환경은 지역 내 소규모 사업체나 농업 관련 종사자들을 대상으로 한 창고 및 물류 시설의 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 또한, 주변의 주거 단지와의 접근성을 고려할 때, 지역 기반 서비스업을 위한 공간으로 활용될 잠재력도 있습니다.

1.4. 생활정보

대상 물건은 "매양중학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역에 대한 구체적인 생활 편의시설 정보는 부족하나, 차량 접근성이 양호하고 인근에 버스 정류장이 있어 기본적인 교통 이용은 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 의무: 토지 일부(일련번호 3)의 지목이 '전'이나 현황 '도로'로 이용 중이며, 농림지역 및 농업진흥구역으로 지정되어 있어 농지취득자격증명서 제출이 필수적입니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 토지 형질 변경 및 원상복구 가능성: 농지전용허가 없이 토지의 형질이 불법적으로 변경된 경우, 원상복구 명령이 발하여질 가능성이 있습니다.

* 토지 면적 및 경계 불확실성: 토지의 정확한 면적, 위치, 인접 토지와의 경계 측량 등은 별도로 확인이 필요합니다.

* 지분 매각: 토지(목록 3, 4)가 지분으로 매각되므로, 공유자 간의 관계 및 지분 활용에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인: 2015년부터 사업장을 운영 중인 임차인이 대항력을 갖추고 있어, 임대차 관계에 대한 명확한 파악이 선행되어야 합니다.

* 엄격한 토지 이용 제한: 토지 일부가 농림지역 및 농업진흥구역으로 지정되어 있어, 창고시설 외 다른 용도로의 개발 또는 이용에 엄격한 제한이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 매산동에 위치한 창고시설로, 토지는 일괄 매각 대상이며 일부는 지분 매각으로 진행됩니다. 토지 일부가 현황 도로로 이용 중이고 농지 및 농림지역 규제를 받고 있어 취득 및 이용에 있어 법규 검토가 필수적입니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 존재하며 제시외 건물도 매각에 포함되는 등 일반적인 물건보다 복잡한 권리 관계와 이용상 제약이 따를 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 창고시설로서의 활용 가능성: 계획관리지역 및 공업용 건부지로 이용 중인 토지 부분이 있어, 창고 또는 소규모 물류 시설로서의 활용 가치가 있습니다.

* 지역 내 수요 잠재력: 주변의 주거단지 및 농경지, 소규모 공장 등과의 근접성을 바탕으로 지역 내 수요를 충족시키는 창고 시설로서의 역할이 기대됩니다.

* 개발 호재 인접 가능성: 광주시 전반의 개발 계획 및 교통망 확충(수서-광주 복선전철 등)과 연계하여 장기적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,470,780,860원입니다. 권리분석 결과, 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 확인되었으므로, 실질적인 투자금액은 낙찰가와 취득 관련 부대 비용으로 산정될 것입니다. 시장 상황, 물건의 잠재적 리스크 및 투자 목적을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.