나이스옥션 법원경매 부천 2026타경102 [1] 경기도 부천시 원미구 상동 526-4 진달래마을 2214동 3층304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영화 · 평가일 2026.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 상동 소재 "석천중학교" 북동측 인근에 위치하고, 주위는 대단위 아파트단지가 소재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재한바 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 박공지붕 13층건내 제3층 제304호로서 외벽 : 몰탈위페인트 마감 내벽 : 벽지 등 마감 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

승강기설비, 소화전설비, 위생설비, 난방설비 등 되어 있으며, 열병합에 의한 지역난방 시설임.

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로와 연계된 북측 노폭 약 30미터 내외의 포장도로를 통하여 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(상동지구 지구단위계획구역), 대로3류(폭 25m~ 30m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 <한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역 (외국인 등 토지거래허가구역, 대상: 단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26~2026. 8.25)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 부천지원 2026타경102 (1)

* 물건종별: 아파트

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 상동 526-4, 진달래마을 2214동 3층 304호

* 용도: 공동주택 (아파트)

* 건물면적: 84.95㎡ (약 25.69평)

* 토지면적: 51.15㎡ (약 15.47평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 감정평가액

* 총 감정가: 760,000,000원

1.3. 건물 및 토지 정보

* 건축구조: 철근콘크리트조 박공지붕 13층 건물 내 제3층 제304호

* 건물 전용면적: 84.95㎡ (약 25.69평)

* 건물 총면적(등기부상 면적): 84.95㎡ (약 25.69평)

* 토지 지분 면적: 51.15㎡ (약 15.47평)

* 토지거래허가구역 지정: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 유효

* 공부상 차이: 없음

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경기도 부천시 원미구 상동 소재 "석천중학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 대규모 아파트 단지가 밀집한 전형적인 주거 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 차량 접근이 용이하며, 단지 내 도로를 통해 북측 약 30미터 폭의 포장도로와 연결되어 진출입이 편리합니다.

* 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 가능하며, 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 지역 특성

* 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역(상동지구)으로 지정되어 있습니다.

* 대로3류(폭 25m~30m)에 접해 있어 교통 접근성이 우수합니다.

* 과밀억제권역에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 본 물건의 말소기준권리는 2024년 06월 28일에 접수된 부천새마을금고의 근저당권(채권액 609,600,000원)입니다.

* 말소기준권리보다 선순위인 권리는 존재하지 않습니다.

* 이후 접수된 을구의 근저당권 및 갑구의 압류, 임의경매개시결정 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 감정평가서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 일반적인 아파트 물건의 특성을 고려할 때 실제 인수되는 지상권은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 이에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인 인수 보증금 합계: 0원

* 현재 인수할 만한 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. 임대차 내역은 상세히 확인되지 않았으나, 인수되는 보증금 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주거지 특성

* 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 주거 안정성이 높고, 꾸준한 수요가 기대되는 지역입니다.

* 단지 내 상가 및 주변 상업 시설 이용이 편리하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

4.2. 상업 및 편의시설

* 다양한 편의시설, 병원, 은행, 식당 등이 단지 주변 상업 지역에 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 매우 우수합니다.

* 석천중학교가 인근에 위치하여 교육 환경 또한 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 마트, 병원, 은행, 관공서 등 일상생활에 필요한 각종 편의시설이 풍부하게 분포하고 있습니다.

5.2. 교육시설

* 석천중학교가 북동측 인근에 자리하고 있으며, 주변에 다수의 초등학교 및 고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 관련 법규에 따라 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.3. 녹지 및 휴식공간

* 본 물건 인근의 구체적인 녹지 공간에 대한 정보는 제한적이나, 대단지 아파트의 특성상 단지 내 조경 및 휴게 시설이 마련되어 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

* 본 건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 유효 기간은 2026년 8월 25일까지입니다. (감정평가서 작성일: 2026년 8월 4일 기준)

* 경매 진행 및 잔금 납부 시점에 따라 토지거래허가 필요 여부 및 관련 절차를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

* 본건은 가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있습니다.

* 폐기물매립시설 설치제한지역에 해당하나, 실제 혐오시설이 인근에 위치하는지에 대한 구체적인 정보는 파악되지 않았습니다. 현재까지 주변 지역에 대해 지도 검색 등으로 확인한 결과, 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 투자 전 추가적인 현장 조사 및 정보 확인이 권장됩니다.

6.3. 기타 권리사항

* '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급된 부분은 일반적인 아파트의 경우 해당되지 않으나, 혹시 모를 가능성에 대비하여 등기부등본 및 관련 공적장부를 통한 철저한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 원미구 상동의 대단지 아파트 단지 내에 위치한 귀한 물건입니다. 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라, 우수한 교육 환경 등 실거주 만족도가 높은 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리관계 또한 말소기준권리보다 선순위 권리가 없고 인수되는 임차보증금이 없어 비교적 명확한 편입니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 기간이 경매 시점과 근접하므로 관련 법규 준수를 위한 사전 확인이 필수적이며, 일부 토지이용 제한 사항에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다. 전반적으로 안정적인 주거 가치와 함께 투자 가능성을 가진 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 탁월한 생활 편의성

* 대단지 아파트의 장점과 더불어 주변 상업 시설 및 편의 시설 접근성이 뛰어나 높은 주거 만족도를 제공합니다.

8.2. 편리한 교통 환경

* 차량 및 대중교통 이용이 용이하여 출퇴근 및 외부 활동이 편리합니다.

8.3. 명확한 권리관계

* 말소기준 권리보다 선순위 권리가 없고 인수 부담이 없어 권리 분석이 간결하며, 안정적인 투자가 가능합니다.

8.4. 지역 발전 잠재력

* 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

* 본 물건의 감정가는 760,000,000원입니다.

* 인수해야 할 임차보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려 대상이 아닙니다.

* 총 채권액이 감정가를 상회하나, 이는 경매 절차상 권리 소멸에 영향을 미치지 않습니다.

9.2. 예상 범위

* 일반적인 아파트 경매 물건의 낙찰가율 추이를 고려할 때, 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가가 형성될 수 있습니다.

* 이에 따라, 본 건은 대략 608,000,000원 (감정가 80% 기준) 내외의 입찰가격을 고려해 볼 수 있습니다.

* 이는 단순 참고용이며, 실제 입찰 시에는 최신 실거래가, 유사 물건 시세, 본건의 현황, 경쟁률, 토지거래허가 절차 소요 시간 및 비용 등을 종합적으로 분석하여 최적의 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.