나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502382 [1] 인천광역시 서구 청라동 96-21 인천청라골드클래스1차오피스텔 5층519호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "청라3동 행정복지센터" 남동측 인근에 위치하는 구분 건물(인천청라 골드클래스1차 오피스텔 5층 519호)로서 주위는 주상복합오피스텔, 아파트단 지, 학교, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통 시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 건물 내 5층 519호로서 (사용승인일 : 2021.02.25.) 외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재 붙임, 강화유리 마감 등 창 호 : 새시창호 등입니다.

이용상태

기준시점 현재 오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 급·배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기, 내진설계, 주차장 등이 갖추어 져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 가장형의 토지로 업무시설(오피스텔) 및 근린생 활시설 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 중로의 포장도로와 접하며 동측으로 소폭의 공공공지를 통하여 광대 로의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

국토이용용도지역기타(특별계획구역), 중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m )(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거 래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)) 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2026타경502382 (1)

소재지: 인천광역시 서구 청라동 96-21 인천청라골드클래스1차오피스텔 5층519호

용도: 오피스텔

감정가: 133,000,000원

건물면적: 29.99㎡ (약 9.07평)

토지면적: 5.28㎡ (약 1.60평) (토지 지분)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 건물 건축 정보

준공일자: 2021.02.25 (사용승인일)

구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

층수: 23층 건물 중 5층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 서구 청라동에 위치하며, "청라3동 행정복지센터" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 주상복합오피스텔, 아파트단지, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통여건은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 서측 및 남측으로 중로(폭 20m~25m)와 접하고 있으며, 동측으로는 소폭의 공공공지를 통해 광대로(폭 15m~20m)와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 인천신용보증재단의 가압류(접수일자 2023-07-31, 채권금액 78,903,404원)입니다.

3.2. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 을구 1번의 주택임차권(이우리)은 등기부상 말소 예정으로 파악되었으나, HUG의 말소 동의 확약서 제출 여부에 따라 인수 또는 소멸 여부가 변동될 수 있으므로, 최종 확인이 반드시 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이승민

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-09-03

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사 (이우리)

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-09-02

확정일자: 2022-08-03

배당신고일자: 2024-09-25

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 관련 최종 확인 필수. 등기부상 말소 예정.

* 임차인: 조강민

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-09-03

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 임차인: 조예원

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-09-03

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 208,903,404원(인천신용보증재단 가압류 78,903,404원 + 주택도시보증공사 강제경매 130,000,000원)입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 청라동은 주거, 업무, 근린생활시설이 복합적으로 조성된 계획도시 지역입니다. 오피스텔 및 아파트 단지가 밀집해 있으며, 청라국제도시 내 주요 상권의 일부를 포함하고 있습니다.

4.2. 주변 시설

청라3동 행정복지센터가 인근에 위치하고 있으며, 학교, 공원, 다양한 근린생활시설과의 접근성이 우수합니다. 해당 토지는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 용도로 활용되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 다양한 상업시설 이용이 편리합니다. 주변의 아파트 단지와 공원은 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

5.2. 교육시설

인근에 학교가 소재하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 관련 변동사항

본 건은 'HUG 인수조건 변경' 및 '특수물건정보'로 표기되어 있어, 권리관계 변동 가능성을 면밀히 확인해야 합니다. 특히 을구 1번 주택임차권(HUG)의 경우, 말소 예정이나 HUG의 최종 말소 동의 여부에 따라 인수 부담이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 관련 서류 및 현황을 최종 점검해야 합니다.

6.2. 토지 이용계획 및 제한

본 물건은 중심상업지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 중로1류(폭 20m~25m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역에 포함되며, 외국인 등의 주택용도 취득에 한해 토지거래허가구역(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)으로 지정되어 있어 외국인 매수 시 허가 절차가 필요합니다.

6.3. 임대차 정보

현재 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다. 비록 현재 파악된 임차인들은 대항력이 없는 것으로 보이나, 명도 진행 시 임차인과의 원만한 협의가 필요할 수 있습니다. 일부 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 표시된 점도 실제 관계 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 2월 준공된 비교적 신축인 오피스텔로, 최신 건물에 속하여 즉시 활용 가능성이 높습니다. 감정가는 1억 3,300만원으로 책정되었으나, 최근 실거래가는 1억 3,900만원에서 1억 4,320만원 선으로, 감정가가 현재 시세 대비 다소 낮게 책정된 것으로 판단됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경이라는 특수한 사항으로 인해 권리관계에 대한 최종적인 확인이 필수적입니다. 현재까지 파악된 권리관계는 말소기준권리보다 후순위여서 매각으로 소멸될 가능성이 높으나, 임차권 관련 사항에 대한 정밀 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 오피스텔의 희소성

2021년 준공된 신축 건물로, 즉시 임대 또는 거주 목적 활용이 가능하며, 노후된 오피스텔 대비 경쟁력이 있습니다.

8.2. 경쟁력 있는 감정가

최근 실거래가 대비 감정가가 낮아 시세차익을 기대할 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

8.3. 입지 조건

청라지구 중심부에 위치하여 교통 및 편의시설 접근성이 양호하며, 주변 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 동일 건물(인천청라 골드클래스1차 오피스텔)의 실거래가는 다음과 같습니다.

- 2025년 2월 28일: 1억 4,000만원 (7층)

- 2025년 4월 1일: 1억 3,900만원 (11층)

- 2025년 4월 2일: 1억 4,320만원 (19층)

위 거래 사례들을 종합할 때, 본 물건과 유사한 면적 및 건물의 최근 평균 시세는 약 1억 4,107만원으로 추정됩니다.

9.2. 예상 입찰가 제안

감정가: 133,000,000원

최근 시세: 139,000,000원 ~ 143,200,000원

본 물건의 예상 입찰가는 138,000,000원 ~ 140,000,000원 구간을 고려해 볼 수 있습니다.

상기 제안 가격은 인수 보증금을 제외한 금액이며, HUG 인수조건 변경 및 특수물건 정보와 관련된 불확실성이 존재하므로, 실제 예상 입찰가 산정 시에는 해당 리스크를 충분히 반영하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 권리관계 및 추가 비용 발생 가능성을 최종적으로 확인한 후 입찰가를 결정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.