나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30694 [1] 경기도 김포시 장기동 1635 고창마을 이니스 더원아파트 806동 3층305호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영하 · 평가일 2026.04.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 장기동 소재 "장기초등학교" 서측 인근에 위치하며 본건 주위는 근린생활시설, 대규모아파트단지, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통이용 편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 지상18층 내 3층 305호로 외벽: 외장석재 뭍임 및 세멘몰탈위 페인팅 등 마감. 내벽: 도배 및 타일 등 마감. 창호: 샷시창호 임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 시설, 난방설비, 승강기, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로 정비되어 있으며 외곽의 공도와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 제1종지구단위계획구역(장기택지개발사업), 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(장기초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(장기택지개발사업)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(장기처리분구)<하수도법> 본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부 를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다. 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의) -별첨 토지이용계획확인서 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 부천지원 2026타경30694 (1)

소재지: 경기도 김포시 장기동 1635 고창마을 이니스 더원아파트 806동 3층305호

용도: 아파트

건물명: 고창마을 이니스더원

전용면적: 112.01㎡ (약 33.88평)

토지지분: 71.09㎡ (약 21.50평)

감정가: 415,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 건물 정보

준공년도: 2008년

구조: 철근콘크리트구조, 기타지붕

층수: 지상 18층 중 3층 305호

사용승인일: 2008년 5월 1일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

장기초등학교 서측 인근에 위치합니다.

주위는 근린생활시설, 대규모 아파트 단지, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능합니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

해당 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한), 제1종지구단위계획구역, 중로2류 지역에 속합니다.

또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역(공항 관련), 상대보호구역(장기초등학교), 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역으로 지정되어 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 지정기간: 25.8.26.~26.8.25.)으로 지정되어 있으므로, 거래 시 유의해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2015년 8월 10일 한국자산관리공사 근저당권이 말소기준권리입니다.

3.2. 등기부 요약

본 건은 말소기준권리 이후의 모든 권리(근저당, 압류, 임의경매 등)가 매각으로 인해 소멸되는 대상입니다. 따라서 인수하는 부담은 없습니다.

등기부채권 총액은 362,600,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

주의사항: 임대 관계가 미상이므로, 명도 시 점유자와의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 인수할 보증금은 없으나, 점유 현황에 대한 추가 확인이 중요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 편의시설

근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

대규모 아파트 단지가 배후에 있어 주거지로서 안정적인 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 지역 특성

김포시 장기동은 계획적으로 개발된 택지개발지구 내에 위치하며, 아파트 단지와 교육 시설이 밀집된 주거 중심 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 고창마을 이니스더원

세대수: 315세대 (총 6개동)

준공년도: 2008년

최고층: 18층

주차: 단지 내 총 529대 주차 가능 (지하 9대, 지상 12대로 표기된 내용은 개별 세대 기준이 아닌 단지 전체를 의미할 수 있습니다.)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등

5.2. 편의시설

인근 상업 시설 및 편의점 등을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 좋습니다.

5.3. 교육시설

장기초등학교가 인접해 있어 초등학생 자녀가 있는 가정에 교육 환경이 양호합니다. (상대보호구역)

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련

임대 관계가 미상인 점은 명도 과정에서 예상치 못한 변수를 발생시킬 수 있습니다. 인수할 보증금은 없으나, 점유자의 퇴거 협상이 원활하지 않을 경우 명도 소요 기간이 길어지거나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 공항 관련 제한

고도지구, 장애물제한표면구역, 진입표면구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축물의 증축, 개축, 재건축 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 장기동에 위치한 아파트로, 대규모 아파트 단지 내에 속해 있어 비교적 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로 인수하는 권리는 없습니다.

다만, 임대차 관계가 불분명한 점은 명도 과정에서 주의가 필요하며, 공항 관련 고도 제한 등은 향후 건물 활용에 있어 제약 요인이 될 수 있습니다.

최근 실거래가와 감정가가 유사하게 형성되어 시장 가격 수준을 반영하고 있으나, 3층이라는 층수 및 개별 물건의 상태에 따라 실제 가치는 달라질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 양호한 주거 환경

주변에 아파트 단지가 밀집해 있어 생활 인프라 및 교육 시설 접근성이 우수합니다.

8.2. 명확한 권리 관계

경매 진행 후 말소되는 권리만 있어 낙찰자가 인수하는 권리 부담이 없습니다.

8.3. 합리적인 감정가

최근 실거래가 수준과 유사하게 감정가가 책정되어 있어, 시장 가격 대비 경쟁력 있는 입찰이 가능할 것으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 2026년 6월~7월 실거래가 현황은 다음과 같습니다.

- 2026년 6월 20일: 398,000,000원 (1층)

- 2026년 6월 23일: 410,000,000원 (13층)

- 2026년 7월 4일: 440,000,000원 (5층)

평균 실거래가: 약 415,666,667원

본건 감정가: 415,000,000원

9.2. 예상 입찰가 산정

본건은 3층에 위치하고 있으며, 최근 거래된 1층(398백만원)과 5층(440백만원)의 가격 차이를 고려할 때, 3층의 적정 가치는 이 중간 수준으로 예상됩니다. 감정가가 평균 시세와 거의 동일하게 책정되었습니다.

권장 입찰가 범위는 통상적으로 감정가 대비 100% ~ 105% 수준으로 고려해 볼 수 있습니다.

이에 따라, 예상되는 적정 입찰가는 415,000,000원 (감정가) ~ 435,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

실제 입찰가는 현장 답사를 통한 물건의 정확한 상태, 내부 수리 여부, 주변 경쟁 물건 현황, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

본 보고서에 명시된 혐오시설은 제공된 정보를 바탕으로 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.