나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502356 [1] 인천광역시 계양구 계산동 957-1 더뷰스퀘어 101동 6층604호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 '경인교대입구역' 북동측 인근에 위치하며, 주위 일대 는 오피스텔, 각종 근린생활시설, 다세대주택 등 공동주택, 시장 등이 혼재하는 지역이며 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며, 인근에 각종 노선의 버스정류장 및 남서측 인근에 전철역(경 인교대입구역/인천1호선)이 위치하고 있어 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 제6층 제604호로서, (사용승인일 : 2018.10.22) 외벽 : 돌붙임 및석재타일 붙임 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급배수설비 및 위생설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 동측 및 북측으로 로폭 약 8미터 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(경인교대역(자세한사항은 도시정비과 문의)), 가축사육제한 구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천북부교육지원 청(510-5491))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 역사문화환경 보존지역(자세한 내용은 계양구 문화체육관광과(032-450-5824)문의)<인천광역시문화재보호조 례>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502356 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 계산동 957-1 더뷰스퀘어 101동 6층604호

용도: 오피스텔

토지면적: 15.20㎡ (약 4.6평)

건물면적: 62.67㎡ (약 18.9평) (전용면적 기준)

사용승인일: 2018년 10월 22일

감정가: 1억 9천만원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

위치: 인천광역시 계양구 계산동 소재 '경인교대입구역'(인천1호선) 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경: 오피스텔, 각종 근린생활시설, 다세대주택 등 공동주택 및 상업 시설이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 각종 노선의 버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 남서측 인근에 전철역(경인교대입구역/인천1호선)이 위치하고 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 제반 교통사정은 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을구 1번 순위의 근저당권 (채권자: 김재준, 채권최고액: 182,000,000원) 입니다.

매각으로 인한 소멸: 본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

인수되는 권리:

* 을구 2번 순위의 주택임차권 (임차인: 김진아, 보증금: 310,000,000원)이 등기되어 있습니다. 하지만, 'HUG 인수조건 변경' 및 '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'이라는 특이사항이 명시되어 있어, 본 주택임차권은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

기타 권리: 갑구의 소유권이전(박인수), 소유권이전5번신탁등기말소(중국인), 압류(계양구), 압류(국민건강보험공단) 등은 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액: 492,000,000원으로, 감정가(190,000,000원) 대비 높은 편입니다.

1.3. 상권분석

건물명: 더뷰스퀘어. 2018년 10월 22일 사용승인된 건물로, 총 8층 규모의 101동에 본건 6층 604호가 위치합니다.

본건은 전용면적 62.67㎡ (약 18.9평)으로, 오피스텔로 이용 중입니다.

주변에는 경인교대입구역을 중심으로 오피스텔 및 상가 밀집 지역이 형성되어 있어 유동인구와 배후수요 확보에 유리한 입지입니다.

건축물대장상 주요 용도는 업무시설 및 제1종근린생활시설입니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 각종 상업시설, 시장 등이 인접해 있어 생활 편의성이 우수합니다.

교육시설: 경인교육대학교가 인근에 위치하고 있습니다.

교통: 인천1호선 경인교대입구역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 교통이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지 거래 허가 구역: 본 건 토지는 외국인 등 주택용도 취득에 한해 2026년 8월 25일까지 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다. 본 경매 진행 시점 및 낙찰 후 취득 목적에 따라 관련 법규 준수 여부를 확인해야 합니다.

HUG 인수조건 변경: HUG와 관련된 특이사항이 명시되어 있으나, 말소 동의 확약서 제출로 인해 권리 소멸이 예상되어 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 세부적인 조건에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

채권 총액: 등기부상 채권 총액이 감정가를 초과하는 점은 유의해야 할 사항이나, 말소기준권리 이후 채권은 소멸될 예정입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2018년에 준공된 신축급 오피스텔로, 인천1호선 경인교대입구역 초역세권에 위치하여 입지 및 교통 여건이 매우 우수합니다.

주변 상권이 발달해 있고 생활 편의 시설이 풍부하여 실사용 목적이나 임대 수익 목적 모두 고려 가능한 물건으로 판단됩니다.

권리 관계가 명확하고 인수되는 부담이 없어 낙찰 후 명도 절차 또한 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 신축 오피스텔: 수요가 꾸준한 핵심 입지로 안정적인 가치 상승 기대.

안정적인 임대 수익 기대: 오피스텔 및 상가 밀집 지역으로 임대 수요 풍부.

명확한 권리 관계: 말소되는 권리가 다수 존재하여 낙찰 후 법적 리스크 최소화.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1억 9천만원

최근 매매 사례 분석:

* 2025년 2월 27일, 더뷰스퀘어 101동 6층 (전용면적 67.21㎡)이 2억원에 거래되었습니다. 이를 평당가로 환산하면 약 1,000만원 수준입니다.

* 2025년 12월 15일, 더뷰스퀘어 101동 7층 (전용면적 59.78㎡)이 1억 7천만원에 거래되었습니다.

본 건의 전용면적은 62.67㎡ (약 18.9평)입니다.

시세 대비 감정가: 본 건의 감정가 1억 9천만원은 최근 거래된 유사 면적(67.21㎡)의 거래가(2억원)와 비교했을 때 소폭 낮은 수준으로, 시세보다 합리적인 가격으로 판단됩니다.

낙찰가 고려사항:

* 경매 물건의 특성상 시세보다 낮은 가격에 낙찰될 가능성도 있으나, 본 건은 입지 및 건물 상태가 양호하여 경쟁이 예상됩니다.

* 인수되는 권리가 없어 추가적인 인수 비용은 없습니다.

* 주변에 특별한 혐오시설이 확인되지 않아 주거 환경 측면에서 부정적 영향은 적을 것으로 보입니다.

추천 입찰가 범위: 감정가(1억 9천만원)를 기준으로, 최근 거래 사례(2억원) 및 평당 시세(약 1,000만원)를 종합적으로 고려하여, 낙찰가율 100% ~ 110% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 1억 9,500만원 ~ 2억 1,000만원 범위에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.