나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502377 [1] 인천광역시 서구 청라동 167-29 청라디오스텔 10층1002호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "인천초은고등학교" 북측 인근에 위치하며, 본건 주변은 오피스텔, 근린생활시설, 공동주택 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 16층 건물 중 제10층 제1002호로서, 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 등임. 창호 : 샷시 창호 등임. (사용승인일자 : 2018-10-22)

이용상태

집합건축물대장상 용도는 오피스텔로 등재되어 있음.

설비내역

위생설비 및 급배수시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 오피스텔 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측, 북측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-12-24), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03) <경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함) (2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502377 (1)

소재지: 인천광역시 서구 청라동 167-29 청라디오스텔 10층1002호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 83,000,000원

토지면적: 5.10㎡ (약 1.54평)

토지지분: 5.0994㎡ (약 1.54평)

건물면적: 19.57㎡ (약 5.92평)

건물지분: 19.57㎡ (약 5.92평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

위치: 본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "인천초은고등학교" 북측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재된 지역입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본건 등기부상 말소기준권리는 '갑6. 압류(서구(인천광역시))'입니다.

소멸되는 권리: 을구 3번 주택임차권(정시온)은 보증금 100,000,000원이나, 대항력이 없으며 HUG의 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸됩니다. 그 외 모든 권리(소유권 이전, 신탁 등기 말소, 압류, 강제경매)는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 정 (주택도시보증공사)

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-03-25

* 확정일자: 2022-03-03

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 말소동의 확약서 제출로 소멸 예정

1.3. 상권분석

본건이 위치한 청라디오스텔은 오피스텔, 근린생활시설, 공동주택 등이 밀집한 지역에 자리 잡고 있습니다. 주변 상업 시설 이용이 편리하며, 업무시설로서의 기능도 수행합니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: 인근에 인천초은고등학교, 인천청라초등학교, 인천청라중학교 등 교육시설이 위치합니다. 또한, 다양한 근린생활시설과 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 현재까지 파악된 혐오시설은 없습니다.

건물 정보:

* 사용승인일자: 2018년 10월 22일

* 구조: 철근콘크리트 평지붕 16층 건물 중 10층 1002호

* 총 세대수: 338세대 (호)

* 용도: 오피스텔 (집합건축물대장상)

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 외국인 등의 주택용도 취득에 한합니다. (2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)

HUG 인수조건 변경: 경매 채권자인 HUG와 관련된 인수조건 변경 사항이 있을 수 있으므로, 입찰 전 관련 내용을 반드시 확인해야 합니다.

기타: 토지이용계획상 가축사육제한구역, 성장관리권역 등에 포함되어 있으나, 오피스텔 용도에는 큰 영향이 없을 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 신축 연차가 짧고(2018년 준공) 비교적 깨끗한 상태의 오피스텔입니다. 주변 학군 및 생활 편의시설이 양호하며 교통 접근성도 좋습니다. 권리관계가 명확하여 낙찰자는 깨끗한 권리를 인수하게 됩니다. 다만, 토지거래허가구역이라는 점과 HUG 인수조건 변경에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 오피스텔로 안정적인 임대 수익 기대 가능

주변 상업 및 편의시설, 교육시설이 잘 갖춰져 있어 거주 만족도 높음

권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 추가적인 권리 인수 부담 없음

다수의 오피스텔 및 상가로 구성된 단지로, 시세 형성 및 관리가 용이함

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

* 최근 3건의 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 약 19.23㎡ ~ 21.5㎡의 오피스텔이 70,000,000원에서 75,000,000원 사이에 거래되었습니다. 특히 본건과 동일한 19.57㎡ 면적의 오피스텔은 70,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

* 감정가는 83,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가:

* 현 시세 및 실거래가 수준을 고려할 때, 본건의 적정 시장 가치는 약 70,000,000원 ~ 75,000,000원 범위로 추정됩니다.

* 안정적인 낙찰을 위해서는 해당 시세 범위 상단 또는 약간의 경쟁을 고려하여 75,000,000원 ~ 78,000,000원 수준의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 입찰가를 결정할 때는 본건의 정확한 상태, 현장 조사 결과, 경쟁자의 수 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.