나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502324 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 733-17 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '인천남부초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주 위는 본건과 동유형의 다세대주택 및 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역으로서 제반주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 2층 201호로서, (사용승인일자: 2016.01.12) 외벽: 미장스톤 마감 등, 내벽: 벽지 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재경보설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6m 내외, 북동측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 각각 접하며, 도로상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

토지기호1,2 공히 제2종일반주거지역(2023-09-25), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관 한 조례[2018. 7. 1.]), 상대보호구역(인천광역시남부교육지원청 학생건강안전과-2171(2012. 03.21)), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502324 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 733-17 2층201호

건물 구조: 철근콘크리트구조, 5층 건물 중 2층 201호 (사용승인일자: 2016.01.12)

용도: 다세대주택

총 면적:

* 토지: 36.84㎡ (약 11.15평)

* 건물: 67.09㎡ (약 20.29평)

감정가: 190,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '인천남부초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 본건과 동유형의 다세대주택 및 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역입니다.

교통: 본건까지 제반 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

도로: 본건 북서측으로 노폭 약 6m, 북동측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있으며, 도로 상태는 양호합니다.

토지 이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역(2025.8.21.까지, 외국인 등 대상)입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 8월 14일자 배제열 근저당권 (26,000,000원) 입니다.

총 등기부채권액: 302,485,115원 입니다.

임차인 현황:

* * 임차인: 주택도시보증공사(김지수)

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-28

* 확정일자: 2022-03-18

* 배당신고일자: 2024-05-02

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경. 물건명세서상 주택임차권등기는 말소 예정이며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었습니다.

* * 임차인: 이주연

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-03-26

* 확정일자: (미상)

* 배당신고일자: (미상)

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 미상이므로, 권리관계 확인 시 주의가 필요합니다.

인수되는 권리: 위 임차인 현황 및 등기부 내역에 따르면, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

지역 특성: 본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치하며, 인천남부초등학교 인근의 주거 지역입니다. 주변에는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 생활 환경이 비교적 안정적입니다.

주변 시설:

* 교육시설: 인천남부초등학교 (도보거리)

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용 가능합니다.

혐오시설: 현재 제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 없으나, 입찰 전 지도 서비스 등을 통해 인근 지역을 상세히 확인하여 유해 시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등) 존재 여부를 반드시 확인하시기 바랍니다.

1.4. 생활정보

건물 상태: 2016년 1월에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 다세대주택으로, 건축된 지 약 10년이 경과하여 비교적 신축에 속합니다. 건물 내 승강기가 설치되어 있어 편리합니다.

설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재경보설비, 도시가스설비, 난방설비 등 기본적인 주거 설비가 완비되어 있습니다.

주변 환경: 주거 지역 특성상 상대적으로 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건: 주택도시보증공사(HUG)의 임차권이 말소 예정으로 되어 있으나, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 존재합니다. 물건명세서상 말소 동의 확약서가 제출되었으므로 인수될 가능성은 매우 낮으나, 최종적인 HUG의 동의 여부 및 관련 절차 진행 상황을 최종 확인하는 것이 중요합니다.

임차인 이주연 관련: 대항력이 없는 임차인이지만, 보증금 및 차임이 미상으로 기록되어 있어 명확한 권리 관계 파악에 시간이 소요될 수 있습니다. 다만, 대항력이 없어 낙찰 후 인수될 가능성은 낮습니다.

토지거래허가구역: 외국인 등이 토지를 취득할 경우 허가가 필요할 수 있으나, 본건은 집합건물이므로 건물 취득 시에는 해당되지 않을 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치한 2016년식 다세대주택으로, 건물 상태가 양호하고 생활 편의시설 및 교육 시설 접근성이 보통 수준인 주거용 부동산입니다. 감정가는 1억 9천만원으로, 건물 면적 67.09㎡ (약 20.3평) 대비 합리적인 수준으로 평가되었습니다.

말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 임차인 또한 대항력이 없어 특별한 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, HUG 관련 임차권의 최종 말소 처리 여부와 임차인 이주연의 보증금/차임 미상 부분은 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2016년 준공으로 비교적 최신 건물에 속하여 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 낮고, 임대 선호도가 높을 수 있습니다.

권리관계 명확성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어, 낙찰 후 권리 인수 부담이 없습니다.

합리적인 감정가: 주변 시세 대비 경쟁력 있는 감정가로, 시세 차익 및 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 190,000,000원

최근 매매 사례 분석:

* 인천 미추홀구 주안동 735-6 (2001년식, 43.33㎡): 82,000,000원 (약 1,892,455원/㎡)

* 인천 미추홀구 주안동 1429-27 (2012년식, 44.77㎡): 122,000,000원 (약 2,725,039원/㎡)

* 인천 미추홀구 주안동 622-10 (1993년식, 44.4㎡): 90,000,000원 (약 2,027,027원/㎡)

본건 건물 면적은 67.09㎡ (약 20.3평)이며, 감정가는 190,000,000원입니다. 이는 면적당 약 2,831,868원/㎡에 해당합니다.

분석: 본건의 감정가는 가장 최근 거래 사례인 2012년식 건물(화인에이스빌, 2,725,039원/㎡)의 면적당 가격과 유사하거나 약간 상회하는 수준입니다. 본건 건물이 2016년식으로 더 신축임을 감안할 때, 감정가는 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다. HUG 인수 보증금은 0원으로 처리될 것으로 예상되어 추가적인 인수 부담은 없을 전망입니다.

따라서, 주변 시세, 건물 상태, 권리 관계의 명확성 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 가격에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 185,000,000원 ~ 200,000,000원

* 본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 임장 활동, 경쟁 물건 분석, 최근 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.