나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502321 [1] 인천광역시 서구 당하동 1080-20 거영블루힐 1동 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그린 · 평가일 2026.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 '인천당하중학교' 동측 인근에 위치하고 있으며, 인근에 공동주택(도시형생활주택 등) 및 근린생활시설 등이 혼재하고 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근 가능하며, 인근에 인천2호선 완정역 및 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 (사용승인일자 : 2014.12.03.) 제3층 제302호로서, 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인트 마감 등임. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 도시형생활주택 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 공동주택 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 20m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2012-05-31) , 지구단위계획구역(당하지구) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-31)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-03-10)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(기타 자세한 사항은 서부교육지원청 학생건강안전과에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-03-31)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경502321 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 당하동 1080-20 거영블루힐 1동 3층302호

* 용도: 도시형생활주택

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 및 감정가

* 감정가: 160,000,000원

* 토지면적: 26.14㎡ (약 7.91평)

* 건물면적: 43.58㎡ (약 13.18평)

* 토지지분: 26.14㎡

* 건물지분: 43.58㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 대상 및 경매 정보

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 '인천당하중학교' 동측 인근에 위치하고 있으며, 인근에 공동주택(도시형생활주택 등) 및 근린생활시설 등이 혼재하고 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건 건물까지 차량 접근 가능하며, 인근에 인천2호선 완정역 및 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

2.3. 인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 20m 내외의 도로와 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 지구단위계획구역: 당하지구

* 도로: 중로1류(폭 20m~25m) 접합

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(서부교육지원청), 절대보호구역(서부교육지원청), 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 갑6 압류(강서세무서): 2023-02-07

3.2. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원 (물건명세서상 임차권은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정임)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(중화인민공화국인 김 )

* 보증금: 165,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-08

* 확정일자: 2022-03-22

* 배당신고일자: 2024-05-03

* 대항력: 없음

* 비고: 을구 5번 주택임차권 등기가 등기부등본상 말소 예정으로, 인수되는 보증금은 없음.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매/임대 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면,

* 2026년 7월 6일: 1043-1번지, 70.38㎡(약 21.29평), 2009년 준공, 135,000,000원 거래.

* 2026년 7월 6일: 1084-2번지, 34.942㎡(약 10.57평), 2011년 준공, 179,000,000원 거래.

* 2026년 7월 3일: 1080-17번지, 31.548㎡(약 9.54평), 2017년 준공, 133,000,000원 거래.

본건 건물의 면적은 43.58㎡(약 13.18평)이며, 감정가는 160,000,000원임. 최근 거래된 인근 다세대 주택의 면적 대비 가격은 평당 약 192만원에서 512만원까지 다양하게 분포함. 본건의 감정가는 최근 거래사례와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됨. 특히 179,000,000원에 거래된 34.942㎡의 물건은 평당 단가가 매우 높게 형성되었으며, 본건과는 유사하지 않은 특수성이 있을 수 있음. 133,000,000원에 거래된 31.548㎡ 물건의 평당 단가와 비교 시 본건 감정가는 유사하거나 약간 높은 수준임.

4.2. 시세 형성 요인

* 준공 연도: 본건(2014년)은 비교적 최신 축에 속함.

* 면적: 본건(43.58㎡)은 비교 대상 물건 중 중간 정도의 면적임.

* 지역 내 수요: 인천 2호선 완정역 인근으로 역세권 프리미엄 및 주변 생활 편의시설 접근성이 시세에 영향을 미침.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 (사용승인일자 : 2014.12.03.)

* 이용 상태: 기준시점 현재 도시형생활주택 등으로 이용중임.

* 외벽: 석재붙임 및 몰탈위 페인트 마감 등

* 창호: 샷시창호 등

5.2. 설비 내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

5.3. 주변 편의시설

* 교육시설: 인천당하중학교 동측 인근에 위치.

* 교통시설: 인천2호선 완정역, 노선버스정류장 인접.

* 기타: 근린생활시설 등이 혼재하여 생활 편의성이 양호함. 주변 환경에 특별히 혐오 시설은 발견되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 특이사항

* 주택임차권: 을구 5번 주택임차권(보증금 165,000,000원)이 등기되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸됨. 따라서 낙찰자가 인수하는 보증금은 없으며, 임차인은 보증금을 돌려받게 됨. (인수 보증금 합계: 0원)

6.2. 토지거래허가구역

* 본건은 토지거래허가구역으로, 외국인 등의 주택용도 취득에 한해 허가를 요함. (2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)

6.3. 기타 사항

* 공동담보, HUG 인수조건 변경 등의 특이사항이 있으나, 권리분석상 인수되는 부담은 없는 것으로 판단됨.

* 임대관계는 미상임.

7. 투자 포인트

* 준수한 입지: 인천2호선 완정역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 주변에 학교 및 근린생활시설 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있음.

* 신축급 건물: 2014년 12월에 사용승인된 건물로 비교적 신축급에 해당하여 즉각적인 수리 부담이 적음.

* 권리관계 명확: 임차인의 대항력이 없고, 주택도시보증공사의 말소 동의로 인해 낙찰자가 인수할 임차 보증금이 없어 권리관계가 명확함.

8. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 당하동에 위치한 도시형생활주택으로, 인천2호선 완정역과 인접하여 교통이 편리하고 주변 편의시설 접근성이 우수한 입지를 가지고 있습니다. 2014년에 준공된 건물로 비교적 최신 건물에 속하며, 감정가는 160,000,000원입니다. 권리분석 상 인수되는 부담이 없으므로 명확한 권리관계 하에 취득이 가능합니다. 다만, 토지거래허가구역으로 지정되어 있으므로 매수인의 자격 요건을 확인해야 합니다. 전반적으로 안정적인 투자 가치를 지닌 물건으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

155,000,000원 ~ 165,000,000원

상기 예상 입찰가는 본건의 감정가, 최근 인근 실거래가, 건물 상태, 권리 관계 등을 종합적으로 고려하여 산정한 금액입니다. 입찰 참여 시에는 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.