나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502314 [1] 인천광역시 남동구 간석동 167-2 렉스타워 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대양촌 · 평가일 2026.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '간석오거리' 남동측 인근에 위치하며 주변은 오피스텔, 공동주택, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본 건 소재 건물까지의 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 인천지하철1호선 '간석오거리역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층 건물 내 제3층 제303호로서, 외벽 : 모르타르위페인팅 등 마감. 창호 : 새시 창호임.

이용상태

공부상 '오피스텔'로 등재되어 있음.

설비내역

전기설비, 위생설비, 급배수설비, 소화설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세로장방형의 토지로서 공동주택 및 오피스텔 부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 북측의 '백범로'를 통하여 인근지역과의 연계가 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502314 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 167-2 렉스타워 3층 303호

건물명: 렉스타워

용도: 오피스텔

건축년도: 2017년

총층수: 15층

해당층: 3층

전용면적: 47.90㎡ (약 14.50평)

대지권 면적: 8.65㎡ (약 2.62평)

감정가: 137,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 토지 및 건물 정보

토지 면적: 8.65㎡ (토지 지분: 8.648㎡, 제시외: 0.00㎡)

건물 면적: 47.90㎡ (건물 지분: 47.895㎡, 제시외: 0.00㎡)

건축물 용도: 공동주택, 업무시설 (집합건축물대장 상)

건축 구조: 철근콘크리트구조 (평슬래브 지붕)

건폐율: 64.46%

용적률: 743.57%

1.4. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 별도등기, 선순위임차권, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '간석오거리' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 공동주택, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 있습니다. 또한, 인천지하철1호선 '간석오거리역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

본 건 북측의 '백범로'를 통해 인근 지역과의 연계가 가능합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 일반상업지역, 방화지구

* 가축사육제한구역 (문의: 남동구 환경보전과 032-453-2343)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.21까지, 외국인에 한함)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 4월 14일 접수된 안산세무서장의 압류(갑4)입니다.

3.2. 주요 권리 분석

* 모든 을구 권리 및 갑구 상의 압류, 가압류, 강제경매 등은 말소기준권리 이후에 설정되었으므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 을구 3번 주택임차권(송재철, 보증금 155,000,000원)은 등기부등본 상 말소 예정으로 표기되어 있으며, 물건명세서에 따르면 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 인수되지 않는 권리입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 신현서

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-04-15

대항력: 없음

권리분석: 인수되는 보증금 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사 (송재철)

보증금: 155,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-10-30

확정일자: 2020-09-28

배당신고일자: 2022-12-14

대항력: 없음

권리분석: HUG의 말소 동의 확약으로 인해 인수되는 보증금 없음.

3.4. 인수되는 권리

인수되는 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본 물건이 위치한 간석동 지역은 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 밀집한 상업 및 주거 복합지역입니다. 간석오거리역을 중심으로 유동인구가 많고, 다양한 편의시설 및 상업시설이 발달해 있어 상권 활성화가 기대됩니다.

4.2. 임대 수요

인천지하철1호선 간석오거리역 역세권이라는 점은 직장인, 학생 등 1인 가구 및 소규모 가구를 중심으로 꾸준한 오피스텔 임대 수요를 창출할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

간석오거리역 인근에 위치하여 은행, 병원, 쇼핑몰, 식당 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주거환경

주변이 오피스텔 및 공동주택 밀집 지역으로 주거 환경이 안정적이며, 교통 접근성이 우수하여 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

HUG(주택도시보증공사) 관련 인수조건 변경 사항은 경매 진행 및 명도 과정에 영향을 줄 수 있으므로, 입찰 전 HUG 측과의 협의 또는 공사 측의 공식적인 안내 내용을 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 별도등기

등기부등본 상 명시되지 않은 별도의 등기사항 존재 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 선순위임차권

등기부상 을구 3번 주택임차권이 존재하나, HUG의 말소 동의 확약으로 인해 소멸 예정되어 인수 부담은 없습니다.

6.4. 토지이용계획상 제한

가축사육제한구역, 과밀억제권역, 외국인 토지거래 허가구역 등의 제한은 일반적인 오피스텔 매매 및 임대 활동에는 큰 영향을 미치지 않을 것으로 보입니다.

6.5. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 인근에 혐오시설이 직접적으로 존재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천지하철1호선 간석오거리역 초역세권에 위치한 준신축 오피스텔로, 뛰어난 교통 접근성과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 권리관계가 복잡해 보이나, 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되며, 특히 HUG 관련 사항은 매각 조건에 따라 정리될 가능성이 높습니다. 다만, HUG 인수조건 변경 등 추가 확인이 필요한 부분이 있으며, 임대 관계 미상이라는 점은 세부적인 현장 조사가 필요할 수 있습니다. 전반적으로 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 간석오거리역 초역세권 입지로 인한 높은 임대 수요 기대.

* 2017년 건축으로 비교적 신축에 해당하여 상품성이 우수.

* 간석오거리역 주변의 발달된 상업시설 및 편의시설로 인한 높은 생활 편의성.

* 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 분석이 상대적으로 용이.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물(렉스타워) 전용면적 47.895㎡ 기준 시세는 다음과 같습니다.

* 2025년 3월 8일 거래: 125,000,000원 [cite: JSON 1]

* 2024년 12월 10일 거래: 140,000,000원 [cite: JSON 2]

감정가는 137,000,000원이며, 최근 매매가는 125,000,000원에서 140,000,000원 사이에서 형성되어 있습니다. 2025년 3월의 125,000,000원 거래가 가장 최근 시점의 가격이며, 2024년 12월의 140,000,000원 거래는 더 높은 가격대를 형성하고 있습니다. 현재 시점(2026년 7월)에서는 시장 상황 변동성을 고려해야 합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수되는 임차보증금이 없으므로, 순수 부동산 가치로 평가합니다. 최근 매매 최고가(140,000,000원)와 최저가(125,000,000원) 및 감정가(137,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 현재 시점 및 경매 특성을 감안하여 적정 입찰가를 산정합니다.

본 물건의 예상 입찰가는 130,000,000원에서 135,000,000원 사이로 권장합니다. 이는 최근 최저가보다는 높고, 최고가 및 감정가 대비 합리적인 수준에서 낙찰 가능성을 높이는 전략입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.