나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502327 [1] 인천광역시 계양구 귤현동 498-13 제이-파크빌 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜성 · 평가일 2026.03.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 계양구 귤현동 소재 "인천귤현초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 대상물건과 유사한 형태의 다세대주택 및 아파트단지, 학교, 공원, 소규모 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 정비된 주택지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 근거리에 인천1호선 귤현역이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 무난한 편입니다.

건물의 구조

2016.01.07 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물내 제4층 제401호로서, - 외 벽 : 파벽돌 붙임 마감 등 - 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등(추정) - 창 호 : 하이샤시 등으로 시공되었습니다.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있으며, 지상(1층 일부 필로티)에 주차장이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 가로장방형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 동측 및 남측으로 각각 노폭 약 10미터 및 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(귤현(구획정리)), 가축사육제한구역(2025-09-19)(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천북부교육지원청(510-5491))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2040 인천광역시 경관계획(자세한 사항은 건축과 문의032-450-5594)), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08- 26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다. 나. 기타 참고사항 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

-대상물건의 외부 육안 관찰상 발코니가 소재하고 있는 바, 이는 건축 당시부터 존재하는 것으로 추정되는 일반적인 형태의 발코니로서 거래관행을 고려하여 이를 포함하여 감정평가함(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

이 물건은 인천지방법원에서 진행 중인 2026타경502327(1) 사건에 해당하는 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 인천광역시 계양구 귤현동 498-13번지 제이-파크빌 4층401호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정평가액은 150,000,000원입니다.

토지 면적은 31.42㎡(약 9.51평)이며, 토지 지분 역시 31.42㎡(약 9.51평)입니다. 토지 제시외 면적은 없습니다.

건물 면적은 33.91㎡(약 10.26평)이며, 건물 지분도 33.91㎡(약 10.26평)입니다. 건물 제시외 면적은 없습니다.

본 경매 물건은 토지와 건물을 일괄 매각 대상으로 합니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

특이사항으로는 HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권이 존재합니다.

주의사항으로는 대상 물건 외부 육안 관찰상 발코니가 소재하나, 건축 당시부터 존재한 것으로 추정되는 일반적인 형태의 발코니로서 거래 관행을 고려하여 감정평가에 포함되었습니다.

주택도시보증공사(HUG) 인수조건 변경과 선순위 임차권이 특수 물건 정보에 포함되어 있습니다.

건축물대장 요약 정보에 따르면, 본 건물은 2016년 1월 7일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 건물입니다.

건물의 총 연면적은 658.86㎡이며, 대지 면적은 497.7㎡입니다.

건폐율은 44.69%, 용적률은 132.38%입니다.

건물의 층수는 지상 5층이며, 해당 호실은 4층에 위치한 401호입니다.

승강기 설치는 1대입니다.

전유부 면적은 33.91㎡(약 10.26평)입니다.

1.1. 입지조건

대상 물건은 인천광역시 계양구 귤현동에 소재하며, "인천귤현초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

부근 지역은 대상 물건과 유사한 형태의 다세대주택, 아파트 단지, 학교, 공원, 소규모 근린생활시설 등으로 형성된 정비된 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있고, 인천1호선 귤현역이 근거리에 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.

제공된 정보에 따르면, 주변에 혐오시설이나 유해시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 부산지방법원 2022카단104284호로 접수된 주택도시보증공사의 가압류(접수일자 2022-09-13)입니다.

말소기준권리보다 선순위의 권리는 없으며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 백승만

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-12-04

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사(김선우)

보증금: 165,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-11-13

확정일자: 2020-10-29

배당신고일자: 2022-12-05

대항력: 없음

비고: 등기부상 을구 3번 주택임차권으로 등기되었으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 말소될 예정임. 따라서 인수되는 보증금 없음.

* 등기부상 권리 분석

- 갑구: 소유권 이전(권영만), 신탁등기 말소, 가압류(주택도시보증공사), 압류(동안산세무서장, 남동세무서장, 강서구), 강제경매(주택도시보증공사) 등이 기재되어 있으며, 모두 말소 예정이거나 말소된 권리입니다.

- 을구: 주택임차권(김선우)이 등기되어 있으나, 말소 동의 확약서 제출로 인해 말소될 예정입니다.

총 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 귤현동 일대는 정비된 주택지대로서, 다세대주택 및 아파트 단지와 함께 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

주변 상권은 주거 수요를 기반으로 형성된 소규모 상권으로 판단됩니다.

* 최근 매매/전월세 사례 분석

- 에스톤빌 (2011년 준공, 39.25㎡): 2025년 12월, 13,500만원 (약 344만원/㎡)

- 승윤노블리안103호 (2010년 준공, 57.84㎡): 2025년 12월, 15,500만원 (약 268만원/㎡)

- 힐타운7차 (2010년 준공, 53.26㎡): 2026년 7월, 15,900만원 (약 299만원/㎡)

본 물건은 2016년에 준공된 다세대주택으로, 비교 대상 물건들보다 건축 연도가 더 최신입니다.

건물 면적이 33.91㎡로, 가장 유사한 면적인 에스톤빌(39.25㎡)의 실거래가 13,500만원을 고려할 때, 본 물건의 감정가 150,000,000원은 시장 시세 대비 다소 높은 수준으로 보입니다. 그러나 신축 연도 프리미엄을 고려한 감정가로 해석될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 인천1호선 귤현역을 도보 또는 대중교통으로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 인천귤현초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 우수하며, 단지 내 또는 인근에 소규모 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 건물 편의시설: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 도시가스 난방 설비가 갖추어져 있습니다. 지상 1층 필로티 주차장을 포함하여 주차가 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권: 임차인 현황 및 등기부 요약에 따르면, 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 임차권이 등기되어 있으나, 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 임차 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

- 제2종일반주거지역

- 지구단위계획구역(귤현(구획정리))

- 가축사육제한구역

- 장애물제한표면구역(공항시설법)

- 상대보호구역

- 과밀억제권역

- 중점경관관리구역

- 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.26~2026.08.25) - 외국인 등 주택용도 취득 관련

이러한 제한사항들은 향후 토지 이용 및 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다.

* 감정평가 시 고려사항: 외부 육안 관찰상 발코니가 포함되어 감정평가되었으므로, 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2016년에 준공된 비교적 신축의 다세대주택으로, 인천1호선 귤현역과 인천귤현초등학교 인근에 위치하여 입지 조건이 양호합니다.

권리 관계는 말소기준권리보다 후순위의 권리들이 대부분이며, 임차권 역시 인수되지 않아 권리 분석상 매우 깨끗한 물건으로 판단됩니다.

토지이용계획상의 여러 제한사항이 있으나, 전반적인 주거지로서의 가치는 여전히 높다고 평가됩니다.

시장 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 경향이 있으나, 신축 연도와 깨끗한 권리 관계를 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축성: 2016년 준공으로 비교적 연식이 짧아 즉시 수리 없이 거주하거나 임대 가능합니다.

* 입지: 인천1호선 귤현역 역세권으로 대중교통 이용이 편리하며, 초등학교가 인접하여 교육 환경이 우수합니다.

* 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되는 깨끗한 물건으로, 낙찰 후 명도 부담이 적습니다.

* 잠재가치: 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 150,000,000원입니다.

제공된 최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적(39.25㎡)의 매물이 13,500만원에 거래되었습니다. 또한, 2016년 준공이라는 점을 감안하면, 비교 대상 물건(2010-2011년 준공)보다 약 5~6년 더 최신 건축물입니다.

감정가는 평당 약 442만원으로 산정되었으나, 최근 실거래가는 평당 약 268만원~344만원 수준입니다.

신축 연도 프리미엄과 깨끗한 권리 관계를 고려하되, 시장 시세 및 감정가의 괴리를 감안하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 140,000,000원 (1억 4천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.