나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502294 [1] 인천광역시 계양구 동양동 602-11 승림하이츠 비동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2026.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 계양구 동양동 소재 '계양2동행정복지센터' 북서측 인근에 위치하며 주위는 동유형의 다세대주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 대중교통편익은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 제2층 제201호로서(사용승인일: 2010-03-02) 외벽: 인조석붙임마감 등. 내벽: 인테리어마감 등. 창호: 하이새시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 토지로서 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8m의 포장도로를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

동양동 602-11 :제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2025-07-28), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천북부교육지원청(510-5491))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경502294 (1)

* 소재지: 인천광역시 계양구 동양동 602-11 승림하이츠 비동 2층 201호 (신주소: 인천광역시 계양구 양지말길 28)

* 용도: 다세대주택 (공동주택)

* 감정가: 115,000,000원

* 토지면적: 31.50㎡ (약 9.53평)

* 토지 지분: 31.500309857658806㎡ (약 9.53평)

* 건물면적: 37.35㎡ (약 11.30평)

* 건물 지분: 37.3525㎡ (약 11.30평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 사용승인일: 2010년 03월 02일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제201호

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 계양구 동양동 소재 '계양2동행정복지센터' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 유사한 형태의 다세대주택 등이 소재하는 지역임.

* 교통상황: 차량 출입이 가능하며, 대중교통 편익은 보통 수준임.

* 인접 도로상태: 본건 서측으로 노폭 약 8m의 포장도로를 이용하여 출입함.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2025-07-28), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(수평표면), 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26 ~ 2026-08-25)에 해당함.

1.2. 권리분석

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없음. (을구 순위 5번 주택임차권은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 소멸 예정)

* 말소기준권리: 갑6, 2026년 03월 23일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기 (권리금액: 112,000,000원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (강 )

* 보증금: 112,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020년 04월 10일

* 확정일자: 2020년 03월 02일

* 배당신고일자: 2024년 05월 17일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 최근 매매 사례 비교:

* 씨밀레3차 (2009년식, 48.7㎡): 2025년 12월 06일, 133,000,000원 (약 273만원/㎡)

* 래미안빌2차 (2008년식, 44.37㎡): 2025년 12월 01일, 122,000,000원 (약 275만원/㎡)

* 신세계드림빌 (2008년식, 54.65㎡): 2026년 07월 06일, 105,500,000원 (약 193만원/㎡)

* 분석: 본건은 2010년식으로 비교적 신축에 해당하며, 면적 37.35㎡ 대비 감정가는 115,000,000원(약 308만원/㎡)으로, 주변 시세와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 특히, 2026년 7월 거래된 유사 건물(신세계드림빌)의 가격이 낮게 형성된 점은 참고할 필요가 있으나, 본건의 연식 및 감정가를 고려할 때 적정 가격으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: '계양2동행정복지센터' 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 용이합니다. 주변에 다세대주택이 밀집해 있어 주거 환경이 안정적입니다.

* 교육시설: 인근에 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 존재할 가능성이 높으나, 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다. (상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호가 필요한 지역임)

* 교통: 차량 접근성은 양호하며, 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 불편함이 적을 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 인수 조건 변경에 대한 구체적인 내용이 명시되어 있지 않아 추가 확인이 필요합니다. 다만, 임차인으로 등록된 HUG의 주택임차권은 대항력이 없고 말소 예정으로, 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

* 토지거래계약허가구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 관련 규정 확인이 필요합니다.

* 미상 정보: 임대관례 등 일부 기타 참고사항이 '미상'으로 기재되어 있어, 현장 확인 및 추가 조사가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 인천광역시 계양구 동양동에 위치한 다세대주택으로, 2010년 준공되어 비교적 신축에 해당합니다. 감정가는 115,000,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 채권자는 주택도시보증공사이며, 강제경매로 진행 중입니다. 임차인으로 등록된 주택도시보증공사(강 )의 임차권은 대항력이 없으며 매각으로 소멸 예정으로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 이는 본건의 투자 매력도를 높이는 요인입니다. 주변 시세와 비교했을 때 감정가는 합리적인 수준으로 평가됩니다.

1.7. 투자 포인트

* HUG 임차권 소멸: 대항력 없는 HUG 임차권이 말소될 예정이므로, 낙찰 후 명도 및 권리관계가 비교적 명확합니다.

* 비교적 신축: 2010년 사용승인된 건물로, 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대 수익 창출이 용이합니다.

* 입지 조건: 주거 지역 내 위치하며, 기본적인 교통 및 편의시설 접근성이 양호합니다.

* HUG 인수 조건 변경: 이 부분에 대한 구체적인 내용은 미상이지만, HUG의 보증 또는 지원이 있었던 물건으로, 조건에 따라 유리한 상황이 발생할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하였을 때, 본건의 예상 입찰가는 110,000,000원에서 120,000,000원 사이로 판단됩니다. 감정가 115,000,000원을 기준으로, 명확한 권리관계와 비교적 신축인 점을 고려하여 118,000,000원 을 적정 입찰가로 제안합니다. 다만, 입찰 전 최신 시세 변동 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.