나이스옥션 법원경매 남양주 2026타경20403 [1] 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 286-3 영진그린필아파트 101동 8층801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿 · 평가일 2026.03.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 남양주시 호평동 소재 '경춘선 천마산역' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 연립주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역 으로서, 아파트로서의 제반 입지조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

단지내 도로와 공도가 연계되어 있어 대상 아파트까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 경춘선 천마산역이 소재하는 등 전반적인 교통편의 이용은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 15층건 중 8층 801호로서, (사용승인일 : 2003.12.24.) 외벽 : 몰탈 위 페인트 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호 : 새시 창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니, 현관 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 개별도시가스 보일러에 의한 난방 설비, 화재탐지 및 경보설비, 지하주차장 시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북측 및 동측 하향 완경사 지대내 부정형의 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 12미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m) (저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역 <물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조 의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>,토지거래계약에관한허가 구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-. 임대관계 : 미상임. -. 기타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 : 그 밖의 사항 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 남양주지원 2026타경20403 (1)

* 소재지: 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 286-3 영진그린필아파트 101동 8층 801호

* 용도: 아파트

* 감정가: 300,000,000원

* 토지 면적: 48.21㎡ (약 14.58평)

* 건물 면적: 84.95㎡ (약 25.70평) - 전용면적 기준

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

* 건물 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 건물 중 8층 801호 (사용승인일: 2003년 12월 24일)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 영진그린필아파트 단지 내 위치. '경춘선 천마산역' 남동측 인근에 있으며, 아파트 단지, 연립주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 일반적인 주거지역임.

* 교통상황: 단지 내 도로와 외부 공도가 연결되어 차량 접근 용이. 인근에 버스정류장이 있으며, 경춘선 천마산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 토지 이용: 아파트 부지로 이용 중인 부정형 토지. 북측 및 동측으로 완경사 지대임.

* 인접 도로: 동측으로 노폭 약 12미터의 포장도로와 접함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 10월 31일자 한국자산관리공사의 근저당권 (말소예정)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임.

* 말소되는 권리: 말소기준권리 이후 접수된 권리들은 매각으로 소멸될 예정임. (을8 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 등기된 가압류 및 임의경매 개시결정 등기들은 모두 말소 예정으로 확인됨.)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 현재 파악된 임차인은 없으나, 실제 점유 여부 및 대항력 유무는 별도 확인 필요.

4. 상권분석

* 주변 환경: 단지 인근으로 아파트, 주택, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 기본적인 상권 형성.

* 교통 접근성: 천마산역 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 주요 도로와의 연계성도 양호함.

5. 생활정보

* 단지 정보: 영진그린필아파트, 총 15층 중 8층, 전용면적 84.95㎡ (약 25.70평). 총 588세대 규모.

* 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터 등 단지 내 편의시설 보유.

* 주차: 총 657대 주차 가능 (지하 361대, 지상 296대). 전기차 충전 시설(지하 13대) 구비.

* 건축 정보: 2003년 12월 24일 사용승인. 건물 연식은 약 23년.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 제공된 물건이므로, 다른 담보물의 채무 불이행 시 추가적인 문제가 발생할 가능성이 있음.

* 미확인 임대차 관계: 임대관계가 미상으로, 실제 점유자와의 관계, 명도 조건 등에 대한 확인이 필요함. (금액이 미상이라도 주의 필요.)

* 토지이용계획: 도시지역, 자연녹지지역, 제1종/2종 일반주거지역 등 다양한 용도지역에 속해 있으며, 일부 개발 제한 구역(수도권정비계획법, 환경정책기본법 등)에 해당함. 토지거래계약 허가구역(2025년 8월 26일까지)으로 외국인 등 특정 대상자 거래 시 허가 필요.

* 건물 노후도: 사용승인일이 2003년으로, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성 존재.

* 혐오시설: 주변에 특별히 언급될 만한 혐오 시설은 확인되지 않음.

7. 종합 의견

* 본 건은 경기도 남양주시 화도읍에 위치한 영진그린필아파트 경매 물건임.

* 입지 및 교통 여건은 보통 수준으로, 생활 편의 시설 이용에 큰 불편함은 없을 것으로 판단됨.

* 등기부상 권리관계는 말소기준권리 이후 모두 소멸될 것으로 예상되나, 임차인 현황 미상 및 공동담보물건이라는 점에서 주의가 요구됨.

* 최근 실거래가와 비교 시, 감정가 대비 저가 매수의 기회가 있을 수 있음.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 아파트 물건.

* 대중교통 접근성이 양호하여 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적일 수 있음.

* 최근 실거래가 분석을 통해 합리적인 예상 입찰가 산출 가능.

* 공동담보 물건이라는 특수성을 고려하여 타 물건과의 연계성 및 리스크 관리 필요.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 300,000,000원

* 최근 매매 사례 (전용 84.95㎡ 기준):

* 2026년 6월 13일: 274,000,000원 (2층)

* 2026년 7월 1일: 250,000,000원 (8층) - 본 건과 동일 층수

* 2026년 7월 3일: 253,000,000원 (14층)

* 본 건은 8층으로, 최근 8층 매매 사례가 250,000,000원임을 고려할 때, 이를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적임.

* 감정가(300,000,000원)는 최근 실거래가보다 높게 형성되어 있어, 감정가 이하 또는 실거래가 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있음.

* 잠재적 리스크(공동담보, 미확인 임차인 등)와 명도 비용, 수리 비용 등을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직함.

* 예상 입찰가 범위: 255,000,000원 ~ 275,000,000원

* 최종 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 물건의 정확한 상태 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.