나이스옥션 법원경매 남양주 2026타경20419 [1] 경기도 남양주시 금곡동 603 금곡지에스아파트 101동 6층604호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다원감정 · 평가일 2026.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 금곡동 소재 "동곡초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량출입 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 슬래브 지붕 20층건물 중 제6층 제604호로서, 외벽: 몰탈위페인팅 마감 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 창호: 샷시창호 등 임.

이용상태

현장조사일 현재 아파트 1개호로 이용중이며, 보다 자세한 사항은 후첨 "내부구조도" 참조하시기 바랍니다.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 주차장시설, 승강기시설 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

제반 차량출입 가능할 정도의 도로기반시설 및 주차시설 갖추었음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(금곡택지지구), 소로1류(폭 10m~12m) (국지도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(동곡초등학교(구리남양주교육지원청에 문의 바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(동곡초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(홍릉과유릉)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (한강)폐기물매립 시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에 관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호 (대상:외국인 등/용도:주택))))임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 "감정평가액의 산출근거 및 결정의견"의 "그 밖의 사항"란 참조하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건번호

남양주지원 2026타경20419 (1)

2.2. 소재지

경기도 남양주시 금곡동 603 금곡지에스아파트 101동 6층 604호

2.3. 용도

아파트

2.4. 감정가

434,000,000원

2.5. 면적

토지 지분: 46.03㎡ (약 13.92평)

건물 전용 면적: 98.43㎡ (약 29.77평)

2.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2.7. 경매 구분

부동산 임의 경매

2.8. 채권자

주OOOOOOOOOOO

2.9. 아파트 정보

아파트명: 금곡GS아파트

건축년도: 1997년

총 세대수: 260세대

총 층수: 20층 (본건 6층)

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 남양주시 금곡동 소재 "동곡초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

3.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2019년 12월 9일 접수된 한국자산관리공사의 근저당 (을22)입니다.

등기부상 채권 총액: 약 462,000,000원입니다.

매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정이며, 특별히 인수해야 할 부담은 없습니다.

4.2. 임차인 현황

임차인: 황정호 (황 )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 4월 7일

대항력: 없음

비고: 본 건의 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

4.3. 인수 보증금 합계

0원

5. 상권분석

5.1. 주변 상업 시설

단지 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 금곡동 지역은 아파트 단지가 밀집된 주거 지역으로, 주변 상업 시설은 해당 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상가 위주로 형성되어 있습니다.

5.2. 지역 특성

본건 소재지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(금곡택지지구)으로 지정되어 있어 공동주택 건설 및 주거 환경이 잘 갖춰진 곳입니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등이 갖추어져 있습니다.

6.2. 교육시설

동측 인근에 동곡초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다. 해당 학교는 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6.3. 주차시설

단지 내에 지상 및 지하 주차장이 마련되어 있어 주차 공간은 확보되어 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 건물 노후도

본 아파트는 1997년에 사용승인되어 약 30년이 경과한 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7.2. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 역사문화환경보존지역(홍릉과유릉), 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26 지정, 대상: 외국인 등/용도: 주택)으로 지정되어 있어, 향후 재산권 행사 및 개발에 일부 제한이 따를 수 있습니다. 특히 역사문화환경보존지역은 건축물의 신축, 증축, 개축, 대수선 등 행위에 대해 문화재 관련 법규의 적용을 받을 수 있습니다.

7.3. 주변 혐오시설 유무

제공된 정보 및 자체 조사 결과, 본건의 직접적인 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 매각물건에 대한 정확한 가치 판단을 위해서는 현장 방문을 통해 주변 환경을 면밀히 확인하는 것이 중요합니다.

8. 종합 의견

본건은 남양주시 금곡동에 위치한 금곡GS아파트 101동 6층 604호로, 아파트 단지 내에서 기본적인 주거 환경이 양호한 편입니다. 최근 실거래가는 4억 950만원에서 4억 4,500만원 사이에 형성되어 있으며, 감정가는 4억 3,400만원으로 시장가와 유사한 수준입니다. 임차인 문제가 없어 명도가 용이하며, 토지이용계획상의 일부 제한사항이 있으나 주거용으로 이용하는 데 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다. 건물의 노후도는 고려해야 할 사항입니다.

9. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 아파트 단지 내 위치하며 초등학교와 근린생활시설이 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

* 명도 용이: 임차인이 대항력이 없어 인수해야 할 보증금이 없고, 명도 과정에서 큰 분쟁의 소지가 적습니다.

* 실거주 및 임대수익 가능성: 현재 시세 및 감정가를 고려할 때, 실거주 목적 또는 안정적인 임대수익 확보를 위한 투자 대상으로 적합합니다.

* 교통 편리성: 차량 및 대중교통 접근성이 양호하여 생활 반경이 넓습니다.

10. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적의 아파트가 2026년 4월 30일 4억 1,500만원 (13층), 5월 16일 4억 950만원 (12층), 6월 6일 4억 4,500만원 (10층)에 거래되었습니다. 본건은 6층에 위치하여 10층 이상 매물 대비 가격이 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

감정가 4억 3,400만원은 최근 거래가와 유사한 수준으로, 시장가 대비 큰 할인율을 기대하기는 어렵습니다.

따라서, 본건의 현재 가치를 보수적으로 평가하고, 향후 시세 상승 가능성을 고려하여 4억 2,500만원 ~ 4억 3,500만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

추가 고려사항:

* 본 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 현장 방문 시 파악되는 추가 정보 등에 따라 달라질 수 있습니다.

* 입찰 전 반드시 현장을 방문하여 건물 상태, 주변 환경, 법적 권리 관계 등을 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.