나이스옥션 법원경매 남양주 2026타경73 [1] 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 71 마석그랜드힐아파트 101동 9층908호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더드림감정 · 평가일 2026.03.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 소재 "경춘선(마석역)" 남동측에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 북서측 근거리에 경춘선(마석역) 및 인근에 버스정류장이 소 재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 제101동 제18층건중 제9층 제908호로서, 외벽 : 몰탈위페인트 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

위생·급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로와 외곽공도가 연계되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2015-07-31), 역사문화환경보존지역(1 구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보 전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 수질보 전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허 가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

본 물건은 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 71에 위치한 마석그랜드힐아파트 101동 9층 908호입니다.

본 경매 사건의 사건번호는 남양주지원 2026타경73 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

물건의 용도는 아파트이며, 채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

본건은 유동화 물건으로 분류됩니다.

1.2. 면적 및 가격

감정평가액은 256,000,000원입니다.

토지 면적은 40.45㎡ (약 12.23평)이며, 토지 지분 면적 또한 40.4464㎡입니다.

건물 면적은 59.90㎡ (약 18.12평)이며, 건물 지분 면적은 59.9037㎡입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

1.3. 경매 정보

경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

말소기준권리는 2016년 1월 13일 접수된 신한은행의 근저당권 (109,800,000원)이며, 등기부등본 상의 다른 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 파악된 바 없습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 소재 "경춘선(마석역)"에서 남동측에 위치합니다.

주변 지역은 공동주택 및 근린생활시설 등이 밀집해 있어 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량으로 접근이 용이합니다.

북서측 인근에 경춘선 마석역이 위치해 있으며, 대중교통 이용을 위한 버스 정류장도 가까운 거리에 있어 교통 사정은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권 보존 등기일은 2004년 5월 7일이며, 이후 여러 차례의 소유권 이전이 있었습니다.

2016년 1월 13일 신한은행으로부터 근저당권(109,800,000원)이 설정되었으며, 이는 본 경매의 말소기준권리가 됩니다.

이후 2021년 8월 27일 신한은행 근저당(60,000,000원)과 다수의 가압류(신용보증기금, 삼성생명보험, 신한은행, 신한카드)가 설정되었으나, 본 임의경매 개시 결정(2026년 3월 23일, 신한은행, 53,969,489원)으로 인해 모든 등기된 권리들은 매각과 동시에 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 251,507,971원입니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 인수/소멸 권리

본 경매 물건은 매각으로 인해 등기부상 모든 권리(근저당, 가압류 등)가 소멸되는 일반적인 경매 물건입니다.

따라서 낙찰자는 등기부상 권리 부담 없이 소유권을 취득하게 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

정확한 상업시설 현황은 추가 현장 조사가 필요합니다.

4.2. 시세 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(59.90㎡)의 아파트 실거래가는 2026년 4월 14일 230,000,000원, 2026년 5월 13일 227,500,000원에 거래되었습니다.

이는 본건의 감정가 256,000,000원보다 낮은 수준입니다.

전월세 시장에서는 2026년 6월 9일 보증금 143,000,000원, 월세 30,000원에 거래되었으며, 2026년 6월 3일에는 보증금 20,000,000원, 월세 680,000원에 갱신되었습니다.

시세 대비 감정가가 높게 책정된 점은 입찰 시 고려해야 할 사항입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 상가 및 주변의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

마석역 인근에 상업 및 편의 시설이 추가적으로 분포할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

주변에 초, 중, 고등학교 등 교육 시설에 대한 정보는 명시되지 않았으나, 일반적인 택지개발지구의 특성상 교육 시설이 인접해 있을 가능성이 높습니다.

5.3. 아파트 단지 정보

아파트명은 마석그랜드힐이며, 2004년 3월 30일에 사용 승인되었습니다.

총 4개 동에 550세대가 거주하고 있습니다.

본건이 속한 101동은 총 18층 건물이며, 본건은 9층에 위치합니다.

단지 내 총 주차 대수는 305대로 명시되어 있습니다. (참고: 건축물대장 총괄표제부에는 총 주차 대수 675대로 기재되어 있습니다.)

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원 등의 복리 시설이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

주요 리스크 요인으로는 감정평가액 대비 최근 실거래가가 낮은 점을 들 수 있습니다.

또한, 해당 지역은 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 다양한 토지이용계획 및 제한 사항이 적용되고 있어 향후 개발이나 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

특히, 외국인 등의 주택용 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았으며, 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 화도읍에 위치한 아파트로, 경춘선 마석역 인근에 자리 잡고 있어 교통이 편리한 편입니다.

아파트 자체는 2004년에 건축되어 연식이 있으나, 꾸준히 관리되어 온 것으로 보입니다.

모든 등기 권리가 말소되는 권리상 안전한 물건이라는 장점이 있습니다.

다만, 최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점과 여러 토지이용 규제가 있다는 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다.

유동화 물건이라는 특성은 자금 관리 주체가 다를 수 있음을 의미하며, 특별한 문제가 되지 않는 이상 거래 과정에 영향을 주지 않습니다.

8. 투자 포인트

* 안전한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 등기부상 권리를 취득할 수 있습니다.

* 편리한 교통: 경춘선 마석역과 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 실거주 적합성: 방 3개, 거실, 주방 등으로 구성된 일반적인 아파트 구조로 실거주에 적합합니다.

* 개발 잠재력: 마석 지역 개발 및 광역 교통망 확충 시 수혜를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 256,000,000원입니다.

제공된 최근 실거래가(2026년 4월~5월)를 고려할 때, 59.90㎡ 면적의 매물은 약 227,500,000원에서 230,000,000원 수준에서 거래되었습니다.

감정가 대비 시세가 낮게 형성된 점과 여러 토지 이용 규제를 고려하여, 보수적으로 접근한다면 감정가의 85% ~ 95% 수준 또는 최근 실거래가보다 약간 높은 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

종합적으로, 인수할 보증금이 없고 권리 관계가 깨끗하다는 점을 감안하여 220,000,000원 ~ 245,000,000원 범위 내에서 전략적으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

최종 입찰가는 본인의 자금 계획, 시장 상황, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.