나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60774 [1] 경기도 파주시 야당동 153-44 새한주택 116동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더밸류 · 평가일 2026.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 '야당역' 남동측 근거리에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택단지 및 아파트단지, 각종 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고 및 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 본건 남서측 및 남동측 인근 탄현로변에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

사용승인일 2014.11.07.인 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상4층 공동주택(다세대주택) 새한주택 116동 중 3층 301호로서, 외벽: 드라이비트 마감 및 일부 석재붙임 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: PVC(하이)샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니, 현관 등)으로 이용중임. (후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비 되어 있으며, 화재탐지설비, 도시가스 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 현황 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 접한 노폭 약5m 내외의 포장도로를 통하여 외곽 공도에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.04.23.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 파주시 야당동에 소재한 다세대주택으로, 고양지원 2026타경60774 (1) 사건번호로 강제경매 진행 중입니다. 감정가는 203,000,000원이며, 토지면적은 62.57㎡ (약 18.9평), 건물면적은 54.77㎡ (약 16.6평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 채권자는 주택도시보증공사입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 파주시 야당동에 위치하며, '야당역'에서 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택 단지와 아파트 단지, 각종 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 임야 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 가능한 지역입니다. 차량으로의 진출입이 용이하며, 남서측 및 남동측 인근 탄현로변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 토지는 인접 도로와 등고 평탄한 사다리형으로, 다세대주택 부지로 이용 중에 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2026년 3월 23일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기입니다. 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하게 될 부담은 없습니다.

*임차인 현황:

주택도시보증공사(이경진)가 임차인으로 등재되어 있습니다. 보증금은 175,000,000원, 차임은 0원이며, 전입일자는 2021년 3월 2일, 확정일자는 2021년 2월 17일입니다. 배당신고일자는 2025년 3월 12일이며, 본 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 특히, 신청채권자인 주택도시보증공사가 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.'는 내용의 인수조건변경확약서를 제출하였으므로, 낙찰자가 임차보증금을 인수할 가능성은 없습니다. 따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

*집합건물 등기부 요약:

등기부상 소유권보존은 주식회사새한주택(2014-11-13), 소유권이전은 유선혜(2015-02-16) 및 최지수(2021-03-17) 명의로 이루어졌습니다. 이경진의 주택임차권(175,000,000원)은 말소 예정이며, 주택도시보증공사의 강제경매(185,526,776원)가 말소기준권리입니다. 파주시의 압류(2026-05-27) 등기 또한 말소 대상입니다. 등기부채권 총액은 175,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 야당역 인근에 위치하여 역세권의 이점을 누릴 수 있습니다. 주변은 다세대주택과 아파트가 혼재된 주거 지역으로, 배후 수요가 비교적 풍부할 것으로 예상됩니다.

*최근 매매 사례 분석 (2026년 7월 기준):

- 태종에비뉴 202동/203동 (2019년식, 65.1㎡, 3층): 285,000,000원

- 요산아트빌 102동 (2015년식, 56.0㎡, 1층): 150,000,000원 (연립주택)

- 자연에가 2동 (2015년식, 57.5㎡, 2층): 180,000,000원 (연립주택)

*시세 분석:

가장 유사한 조건의 '태종에비뉴'(2019년식, 65.1㎡, 3층)가 2.85억원에 거래된 점을 감안할 때, 본건(2014년식, 54.77㎡, 3층)의 감정가 2.03억원은 상대적으로 낮게 책정된 것으로 보입니다. 면적 및 건축 연식의 차이를 고려하더라도 시세 반영 여지가 있습니다. 오래된 연립주택 사례는 본건과의 직접적인 비교가 어렵습니다.

1.4. 생활정보

본 건은 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개, 발코니, 현관 등으로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다. 인근의 근린생활시설을 통해 각종 편의시설 이용이 가능합니다. 야당역을 도보 또는 단거리 이동으로 이용할 수 있으며, 대중교통 노선 또한 잘 갖추어져 있습니다. 건물 내 총 주차 대수는 19대로, 가구당 주차 공간은 충분한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

신청채권자인 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의함에 따라 낙찰자의 보증금 인수 부담은 없으나, 만약 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못하는 상황이 발생한다면 잠재적인 분쟁의 소지가 완전히 배제되지는 않습니다. 또한, 본 물건은 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어(2026년 8월 25일까지), 외국인 등 매수 시 거래 제한이 있을 수 있습니다. (다만, 이는 경매 매각 절차와는 다를 수 있습니다.) 주변에 소규모 공장 및 창고 등이 혼재하는 점도 고려해야 할 부분입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 야당역 역세권에 위치한 다세대주택으로서, 비교적 양호한 주거 환경과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수되는 채무나 권리가 없어 명확한 권리 인수가 가능하며, HUG의 인수조건 변경 확약으로 인해 임차인 관련 위험도 해소된 상태입니다. 최근 유사 물건의 높은 실거래가를 감안할 때, 감정가 대비 시세 상승 여력이 있는 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 야당역을 통한 수도권 접근성 우수.

* 시세 상승 잠재력: 감정가 대비 높은 실거래가 수준으로 시세 차익 기대 가능.

* 안정적인 권리 관계: 인수되는 권리가 없어 깔끔한 명도 가능.

* 주거 환경: 다세대 및 아파트 밀집 지역으로 안정적인 배후 수요 확보.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 203,000,000원입니다. 최근 '태종에비뉴'에서 유사 면적 및 연식의 다세대주택이 285,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본 물건의 시장 가치는 감정가보다 높을 것으로 예상됩니다. '태종에비뉴'의 평당 단가(약 438만원)를 기준으로 본건 면적(54.77㎡)에 적용하면 약 2.40억원입니다. 여기에 건축 연식 차이(5년)를 감안한 감가율을 적용하면, 본건의 추정 시세는 약 2.10억원 ~ 2.20억원 수준으로 산정할 수 있습니다.

제공된 시세 자료와 본건의 잠재적 가치를 고려하여, 보수적으로 시세의 85~90% 수준을 목표로 입찰가를 산정합니다. 이에 따른 예상 입찰가 범위는 230,000,000원 ~ 260,000,000원입니다. 본 입찰가는 예상치이며, 실제 입찰 시 시장 상황 및 경쟁률을 충분히 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.