나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60733 [1] 경기도 파주시 문산읍 선유리 1413 파주문산역1차동문굿모닝힐 105동 16층1602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 희원 · 평가일 2026.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 문산읍 선유리 소재 "문산역(경의중앙선)" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 중 16층 1602호로서, 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등, 창호: 샷시 창호입니다.

이용상태

아파트(후첨 "내부구조도" 참조)로 이용 중입니다.

설비내역

급,배수설비, 승강기설비, 난방설비, 화재탐지설비 및 전기설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 부정형의 토지로 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통하여 외곽 공도와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

선유리 1413 : 도시지역 , 제2종일반주거지역((2008.10.31)) , 제1종지구단위계획구역((2008 .10.31)) , 대로3류(폭 25m~30m)(대로3-2)(접합) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상 대보호구역(반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7244)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) 선유리 1414 : 도시지역 , 제2종일반주거지역((2008.10.31)) , 제1종지구단위계획구역((2008 .10.31)), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전 산지<산지관리법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

공부와의 차이 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다. 본건은 내부구조 확인 및 작성은 이해관계인의 폐문 및 부재로 인하여 건물 외관 및 탐문조사, 건축물현황도면에 의거하여 표준적이고 일반적인 이용 및 관리상태를 기준하여 작성하였으므로 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 고양지원 2026타경60733 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 문산읍 선유리 1413 파주문산역1차동문굿모닝힐 105동 16층1602호

* 용도: 아파트

* 감정가: 225,000,000원

* 토지면적: 40.43㎡ (약 12.23평)

* 건물면적 (전용): 59.47㎡ (약 17.99평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 준공일: 2020년 3월 12일

2. 물건현황

2.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 파주시 문산읍 선유리 소재 "문산역(경의중앙선)" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 양호합니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 중 16층 1602호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호로 이루어져 있습니다.

* 이용상태: 아파트로 이용 중입니다.

* 설비내역: 급,배수설비, 승강기설비, 난방설비, 화재탐지설비 및 전기설비 등이 되어 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 인접지대비 등고평탄한 부정형의 토지로 아파트 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태등: 단지 내 도로를 통하여 외곽 공도와 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역

* 대로3류(폭 25m~30m), 소로2류(폭 8m~10m) 접합

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (반드시 파주교육지원청에 재확인 바람)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

2.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (한국주택금융공사, 2020-06-12 접수)

* 소멸되는 권리:

* 을1 근저당권 (한국주택금융공사, 2020-06-12 접수, 152,900,000원)

* 을2 근저당권 (주식회사오케이플러스대부, 2022-06-14 접수, 104,000,000원)

* 을2-4 근저당권부채권질권 (주식회사하나금융대부, 2025-01-07 접수, 104,000,000원)

* 갑4 임의경매 (한국주택금융공사, 2026-03-19 접수, 131,353,608원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

* 인수되는 권리: 없음

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계 미상입니다.

* 주의: 임대관계가 미상이므로, 실제 점유 현황 및 권리관계를 철저히 확인해야 합니다.

2.3. 상권분석

* 주변 시설: 아파트단지 및 근린생활시설이 소재하여 주거지로서의 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 경의중앙선 문산역 인근에 위치하며, 다수의 노선버스가 운행되는 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보에는 주변 혐오시설에 대한 언급이 없습니다.

2.4. 생활정보

* 아파트 정보:

* 아파트명: 파주문산역1차동문굿모닝힐아파트

* 주소: 경기도 파주시 문산읍 선유리 1413

* 사용승인일: 2020년 3월 12일

* 총 세대수: 409세대

* 총 동수: 5동

* 최고층/최저층: 22층/2층

* 전용면적: 59.47㎡ (약 17.99평)

* 총 면적 (대지권 포함 예상): 40.43㎡ (토지) + 59.47㎡ (건물)

* 주차: 총 83대 (지상 12대, 지하 13대) 가능. (참고: 건축물표제부 총괄표제부 상 총 주차대수는 462대(지하 379대, 지상 83대)로 기재되어 있어, 실제 현황 확인 필요)

* 전기차 충전기: 지상 5대, 지하 5대 설치.

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소 등

2.5. 공부와의 차이

* 공부와의 차이 없습니다.

3. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미확인: 임대관계가 미상으로, 실제 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 있는지에 대한 확인이 필요합니다.

* 토지거래계약허가구역: 외국인 등이 특정 주택 및 건축물을 취득 시 허가를 받아야 합니다.

* 상대보호구역: 학교 주변 환경보호 구역으로, 관련 법규 준수 여부 확인이 필요합니다.

4. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 문산읍에 위치한 파주문산역1차동문굿모닝힐 아파트 105동 1602호입니다. 2020년 3월 사용승인된 신축 아파트로, 경의중앙선 문산역과의 접근성이 양호하여 역세권 프리미엄을 기대할 수 있습니다. 또한, 주변으로 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 인프라가 갖춰져 있습니다.

권리분석상으로는 말소기준권리인 근저당권 설정일(2020.06.12) 이후의 모든 권리들은 경매 매각으로 인해 소멸될 것으로 판단됩니다. 인수해야 할 특별한 권리사항은 없어 보입니다.

다만, 임대차 관계가 미상인 점은 실제 명도 시 점유 현황 파악이 중요하며, 토지거래 허가구역으로 지정되어 있어 외국인 등 특정 대상자의 취득 시 제한이 있을 수 있습니다.

5. 투자 포인트

* 역세권 신축 아파트: 문산역 인근에 위치하며 2020년 준공된 비교적 신축으로 향후 가치 상승 기대.

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 대중교통 이용이 편리하고, 단지 내 및 주변 편의시설 이용 용이.

* 권리관계 명확: 말소기준 권리 이후 권리는 소멸 예정으로 안전한 권리 취득 가능.

* 적정 감정가: 주변 시세 대비 합리적인 감정가로 투자 매력 보유.

6. 예상 입찰가

최근 매매 정보 분석 결과, 해당 아파트(전용면적 약 59.96㎡)는 2026년 5월 기준 8층 21,750만원, 17층 22,500만원, 14층 22,800만원에 거래되었습니다. 본 건의 전용면적은 59.47㎡로 유사하며, 감정가는 225,000,000원입니다.

최근 최고 실거래가가 22,800만원이며, 감정가도 22,500만원으로 현재 시세와 부합하는 수준입니다. 권리상 인수할 금액이 없고 임차인 관계가 미상인 점을 고려할 때, 경쟁 강도에 따라 입찰가가 결정될 것으로 예상됩니다.

적정 입찰가는 최근 실거래가 평균치(약 22,350만원) 및 감정가를 고려하여, 21,500만원에서 22,500만원 사이에서 형성될 가능성이 높습니다. 시세보다 낮은 가격으로 낙찰받기 위해서는 권리 분석 및 현장 조사를 통해 리스크를 최소화하고, 적정선에서 적극적인 입찰 전략을 세우는 것이 중요합니다.

만약 인수해야 할 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 해당 보증금만큼 입찰가를 낮추는 것을 고려해야 하나, 본 건은 인수 보증금 0원으로 명시되어 있어 이에 대한 부담은 적습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.