나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60758 [1] 경기도 파주시 야당동 144-3 4층401호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2026.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "야당5리 마을회관" 동측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 다세대주택, 단독주택 및 아파트, 근린생활시설이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 중 4층 401호로서, 외 벽 : 석재 붙임 마감 등, 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창 호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

연립주택으로 이용중이며, 본건은 내부계단을 통해 연결되는 다락층(복층구조)이 소재하는것으로 탐문되는 바 이를 감안하여 평가하였으니 경매 참여시 재확인 및 참조바람. (상세이용내역은 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 평지로서 '연립주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로(남동측의 로폭 약4-6미터 내외의 포장도로)는 외곽공도와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 공부 상 동표시가 없으나, 현황은 공동출입문에 '5동'으로 표시되어 있음.
2. 신청채권자인 주택도시보증공사(양도전: 주택임차권자 박상돈)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026. 5. 21.자 인수조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60758 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 144-3, 4층 401호

용도: 연립주택

감정가: 182,000,000원

토지면적: 48.60㎡ (약 14.70평)

토지지분: 48.603㎡ (약 14.70평)

건물면적: 43.76㎡ (약 13.24평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

본건은 경기도 파주시 야당동에 위치하며, "야당5리 마을회관" 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위로는 동유형의 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하여 일반적인 주거지역의 환경을 갖추고 있습니다.

단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결되며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

1.2. 권리분석

본건은 소유권 보존, 이전 및 임의경매, 강제경매 등기 내역이 확인됩니다.

말소기준권리는 2026년 3월 23일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(사건번호: 2026타경60758)입니다.

등기부상 을구에 주택임차권(박상돈, 140,000,000원)이 존재하나, 이는 말소 예정인 권리입니다.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사(양도전: 박상돈)

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-15

확정일자: 2022-01-18

배당신고일자: 2024-04-09

대항력: 없음

본건과 관련하여 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 2026년 5월 21일자 인수조건변경확약서를 제출하였습니다. 해당 확약서에 따르면, 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권 등기를 말소하는 것에 동의하였습니다.

따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

총 등기부채권액은 140,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 물건들의 거래 가격대는 다음과 같습니다.

- 2026년 7월 거래: 65.1㎡(약 19.7평) 다세대주택, 3층, 2019년식, 28,500만원 (약 144.6만원/평)

- 2026년 7월 거래: 56.035㎡(약 16.9평) 연립주택, 1층, 2015년식, 15,000만원 (약 88.8만원/평)

- 2026년 7월 거래: 57.45㎡(약 17.4평) 연립주택, 2층, 2015년식, 18,000만원 (약 103.4만원/평)

본건은 건물 면적 43.76㎡(약 13.24평)이며, 감정가는 182,000,000원입니다. 이는 평당 약 137.5만원에 해당합니다.

최근 거래된 유사 연립주택(56.035㎡, 57.45㎡)의 거래가액이 15,000만원에서 18,000만원이었던 점을 고려할 때, 본건의 감정가는 소폭 높게 책정된 것으로 보입니다. 다만, 본건은 내부 복층 구조(다락층)가 탐문되어 실제 사용 면적이 더 넓을 수 있으며, 이는 가격에 반영될 수 있습니다. 신축 연도가 유사한 다세대주택의 거래가액(144.6만원/평)과 비교하면, 본건의 감정가는 시장가에 근접하거나 약간 상회하는 수준으로 평가됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 연립주택으로, 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

내부 계단을 통해 연결되는 다락층(복층 구조)이 소재하는 것으로 탐문되어, 실사용 면적이 넓을 것으로 예상됩니다. (경매 참여 시 재확인 필요)

단지 내 도로와 인근 대중교통 여건이 보통 수준이며, 주위 환경은 주거지로 적합합니다.

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리구역(준주거 Zone)에 해당합니다.

1.5. 잠재적 리스크

공부상 동표시와 현황(공동출입문 '5동') 간에 차이가 있으나, 이는 경미한 사항으로 보입니다.

본건은 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26~2026.8.25)에 해당하나, 이는 외국인 등의 특정 거래에 적용되며 일반적인 개인 간의 경매 절차에는 큰 영향이 없을 것으로 판단됩니다.

내부 복층 구조(다락층)가 공부상 명확히 기재되어 있지 않다면, 추후 현황과 다를 경우 재확인이 필요합니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 파주시 야당동에 위치한 연립주택으로, 낙찰 시 인수해야 할 권리 부담이 없어 매우 안전한 물건입니다.

채권자인 주택도시보증공사가 임차인의 대항력을 포기하고 보증금 반환에 대한 동의서를 제출함에 따라, 명도 및 보증금 관련 리스크가 최소화되었습니다.

내부 복층 구조로 인한 실사용 면적 증가는 잠재적인 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

다만, 감정가가 최근 유사 물건의 거래가 대비 소폭 높은 수준이므로, 입찰 시에는 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

- 권리상 안전성: HUG 인수조건 변경으로 인한 대항력 있는 임차인 및 인수 보증금 리스크가 전혀 없습니다.

- 복층 구조: 내부 다락층(복층)으로 인한 추가적인 공간 활용 가능성은 주거 가치를 높일 수 있습니다.

- 입지: 파주시 야당동의 주거 지역에 위치하며, 대중교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 182,000,000원이며, 면적은 43.76㎡(약 13.24평)입니다.

최근 유사 연립주택 거래 사례(150,000,000원 ~ 180,000,000원)와 본건의 면적, 감정가, 내부 복층 구조 가능성 등을 종합적으로 고려하였습니다.

최근 유사 연립주택의 평당 단가는 약 88.8만원 ~ 103.4만원 수준이었으나, 본건 감정가는 약 137.5만원/평으로 신축 다세대주택의 평당가(약 144.6만원)와 유사한 수준입니다.

내부 복층 구조를 고려하고, 권리상 안전성을 감안할 때, 보수적으로 접근하여 감정가 이하에서 희망가를 설정하는 것이 합리적입니다.

보수적인 시장가치와 감정가를 고려하여, 예상 입찰가는 175,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.