나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경154 [1] 경기도 연천군 전곡읍 양원리 818-11 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동신 · 평가일 2026.04.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 적성면 적암리 소재 "아마니고개삼거리" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등, 제반 대중교통 여건은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 인접도로 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임. 기호(2) : 서측으로 하향 완경사진 부정형의 토지로서 제시외건물 부지 및 일부 전 등으로 이용중임. 기호(3) : 인접지 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 단독주택 부지로 이용중임. 기호(4) : 인접도로 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 일부 주차장 및 전 등으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 서측으로 노폭 약10미터, 북측으로 노폭 약5미터 ~ 약6미터 내외의 포장도로에 접함. 기호(2) : 서측으로 노폭 약10미터 내외의 포장도로에 접함. 기호(3) : 남측으로 노폭 약3미터 ~ 약4미터 내외의 포장도로에 접함. 기호(4) : 서측으로 노폭 약10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023-10-19)(주거밀집지역 1000m이내<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 접도구역<도로법>, 배출시설설치제한지역(임진강유역)<물환경보전법>. 기호(2) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023-10-19)(주거밀집지역 1000m이내(축산과 문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 접도구역<도로법>, 배출시설설치제한지역(임진강유역)<물환경보전법>. 기호(3) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023-10-19)(주거밀집지역 1000m이내(축산과 문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역(임진강유역)<물환경보전법>. 기호(4) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023-10-19)(주거밀집지역 1000m이내(축산과 문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 접도구역<도로법>, 배출시설설치제한지역(임진강유역)<물환경보전법>.

제시목록 외의 물건

본건 기호(1),(2) 지상에는 후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 소유자 미상의 제시외건물(㉠~㉢,㉨)이 소재함.

공부와의 차이

본건 기호(2),(4) 토지의 공부상 지목은 "대지"이나, 현황은 기호(2)는 일부 "전", 기호(4)는 "전" 및 주차장 등으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 기와지붕 1층건으로서(사용승인일:1980) 외 벽 : 적벽돌 치장쌓기 마감. 내 벽 : 몰탈위 벽지 및 페인팅 마감. 창 호 : 샤시 창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

상하수도시설 및 위생설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도 참조

공부와의 차이

본건 건물은 공부상 1동의 건물로 등재되어 있으나, 현황은 별동(2동)의 건물로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경154 (1)

소재지: 경기도 연천군 전곡읍 양원리 818-11

용도: 단독주택

감정가: 708,496,000원

토지면적: 1915.00㎡ (약 579.3평)

토지지분: 1915㎡

건물면적: 158.41㎡ (약 47.9평)

건물지분: 158.41㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동국제강주식회사

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 연천군 전곡읍 양원리 소재 "아마니고개삼거리" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등, 제반 대중교통 여건은 보통시됨.

* 인접 도로상태: 다양한 노폭의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입이 원활함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 계획관리지역이며, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 접도구역, 배출시설설치제한지역 등에 해당하여 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 남기환

* 대항력: 있음

* 보증금: 미상

* 차임: 미상

* 전입일자: 1982-02-06

* 비고: 금액이 미상이라도 주의가 필요함.

* 임차인: 윤다영

* 대항력: 있음

* 보증금: 미상

* 차임: 미상

* 전입일자: 2003-04-19

* 비고: 금액이 미상이라도 주의가 필요함.

* 인수 보증금 합계: 0원. (단, 위 임차인들의 대항력 존재로 인해 보증금 및 차임 지급 의무가 낙찰자에게 승계될 가능성을 배제할 수 없음.)

* 등기부 현황:

* 토지 등기부: 소유권 보존(재무부), 소유권 이전(조우연, 남기환) 후, 근저당(동국제강주식회사) 및 임의경매(동국제강) 등기 기록이 확인됨. 말소기준권리인 근저당(을9, 2022-03-24) 이하 등기들은 매각으로 소멸될 예정임.

* 건물 등기부: 소유권 이전(성보건설주식회사, 남기환) 후, 근저당(동국제강주식회사) 및 임의경매(동국제강) 등기 기록이 확인됨. 말소기준권리인 근저당(을11, 2022-03-24) 이하 등기들은 매각으로 소멸될 예정임.

* 물건명세서 참고사항:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음).

* 특이사항: 일괄매각. 제시외 건물(412.98㎡, 약 124.9평) 포함. 지상 조경수, 담장, 대문 등은 토지에 포함하여 평가함. 토지이용계획서상 접도구역 저촉 여부는 별도 확인 필요.

* 권리분석 종합: 대항력 있는 임차인(남기환, 윤다영)이 존재하나 보증금 및 차임이 미상인 점이 가장 큰 위험 요소임. 이들의 대항력으로 인해 낙찰자가 보증금 및 차임액을 부담해야 할 수도 있으며, 이는 예상 입찰가 산정에 중요한 변수가 됨.

1.3. 상권분석

* 본건 소재지인 연천군 전곡읍 양원리 일대는 계획관리지역으로 단독주택, 농경지, 근린생활시설이 혼재된 지역임.

* 전곡읍 자체는 도시재생 사업을 통해 문화·체험·청년 공간 복합시설(전곡 컬처스테이션)이 조성되고 있으며, 이는 지역 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보임.

* 다만, 양원리 자체는 주거 및 농업 중심의 지역 특성을 가지며, 대규모 상업 시설보다는 소규모 점포나 근린생활시설 위주로 형성되어 있을 것으로 판단됨.

* 연천군은 전곡역 연장(지하철 1호선), GTX-C 노선 덕정역 연계, 제2외곽순환고속도로, 3번 국도 우회도로 등 교통망 확충 사업이 진행 중으로, 향후 서울 및 수도권 접근성이 개선될 전망임.

* 주변에 연천 BI`X 산업단지, 연천 제3 국립현충원, 무비월드 테마파크 등 대규모 개발 사업이 추진 중이거나 계획되어 있어, 장기적인 지역 가치 상승 가능성이 있음.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량을 이용한 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능함. 전곡시내까지 차량으로 약 7분 거리에 위치함.

* 주요시설: 전곡읍 시내에 하나로마트, 큰 마트 등 편의시설이 있으며, 전곡역까지 차량 7분 거리임. 또한, 전곡 선사유적지, 한탄강관광지 등 관광명소가 인접해 있음.

* 교육: 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교가 위치할 것으로 예상되나, 정확한 학군은 별도 확인이 필요함.

* 의료: 전곡읍 시내에 병원 및 의원 등 의료시설 이용 가능.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 남기환(1982년 전입) 및 윤다영(2003년 전입)은 대항력이 있으나 보증금과 차임이 미상임. 이들의 권리 승계 여부 및 실제 금액에 따라 상당한 부담이 발생할 수 있으므로, 철저한 조사가 필수적임.

* 제시외 건물: 412.98㎡ (약 124.9평)에 달하는 제시외 건물이 일괄 매각 대상에 포함되어 있어, 이 건물의 철거, 재산권 행사, 또는 추가 비용 발생 가능성이 있음.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역 외에도 가축사육제한구역, 제한보호구역, 접도구역, 배출시설설치제한지역 등으로 묶여 있어 건축 및 개발 행위에 제약이 있을 수 있음.

* 공부와의 차이: 일부 토지(기호2, 4)의 지목은 '대지'이나 현황은 '전' 및 '주차장' 등으로 이용되고 있어, 지적 복구 또는 사용 수익 관련 문제가 발생할 수 있음.

* 건물 현황: 공부상 1동이나 현황 2동으로 이용 중이라는 점은 건축물대장과의 차이로 인한 추후 문제가 발생할 수 있음을 시사함.

* 혐오시설 가능성: 과거 연천군 고능리 일대 사업장폐기물 매립장 설치 논란이 있었던 점을 고려할 때, 주변 지역의 혐오시설 유무 및 잠재적 가능성에 대한 면밀한 조사가 필요함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 연천군 전곡읍 양원리 소재 단독주택으로, 넓은 토지와 함께 감정가 대비 비교적 합리적인 가격으로 평가된 점은 긍정적입니다. 주변 개발 호재와 개선되는 교통망은 장기적인 가치 상승을 기대하게 합니다. 그러나 대항력 있는 임차인들의 보증금 및 차임 미상, 상당한 면적의 제시외 건물 포함, 그리고 다양한 토지 이용 제한 등 해결해야 할 복합적인 리스크를 안고 있습니다. 특히 미상의 임차인 문제는 낙찰 후 예상치 못한 큰 비용 발생의 원인이 될 수 있으므로, 이 부분에 대한 명확한 확인 없이는 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 1915.00㎡ (약 579.3평)의 넓은 대지는 향후 활용 가치가 높을 수 있습니다.

* 주변 개발 호재: 연천군 전곡읍의 도시재생 사업, 교통망 확충(지하철 1호선 연장, GTX-C 노선 연계), 산업단지 조성 등은 지역 가치 상승을 견인할 잠재력이 있습니다.

* 저평가 가능성: 감정가가 7억 849만 6천 원으로, 넓은 토지와 건물을 고려할 때 시장 가치 대비 저평가되었을 가능성이 있습니다. (단, 이는 임차인 리스크 해소 및 정확한 시세 분석을 전제로 함)

* 주거 및 투자 겸용: 임차인 관련 리스크를 해결하고 리모델링 또는 재건축을 통해 개인 주거용이나 임대 수익용으로 활용 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 현재 감정가 708,496,000원으로 책정되어 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차인(남기환, 윤다영)의 보증금 및 차임이 미상이어서, 이들의 권리 내용 확인 없이는 정확한 예상 입찰가 산정에 어려움이 있습니다. 만약 임차인의 보증금 및 차임이 낙찰자에게 인수될 경우, 이는 상당한 추가 비용으로 작용할 것입니다.

현재 시점에서 주변 시세 분석 결과, 연천군 전곡읍 양원리 인근의 유사 규모 단독주택 및 토지 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 해당 물건의 실질 가치는 임차인 리스크를 제외한 토지 및 건물 가치, 그리고 향후 개발 가능성을 기반으로 평가될 수 있습니다.

1억 원대의 단독주택 경매 물건도 존재하나, 이는 면적 및 건물의 신축 연식 등에서 차이가 큽니다. 또한, 계획관리지역 토지 실거래가도 평당 20~50만원 선에서 형성되어 있으나, 본건의 대지 및 건물의 현재 상태, 법적 제약 등을 고려해야 합니다.

따라서, 본건의 적정 입찰가는 현재 감정가보다 낮게 형성될 가능성이 높으며, 최소 4억 5천만 원 ~ 5억 5천만 원 범위 에서 임차인 리스크 해소 정도와 추가적인 현장 조사 결과에 따라 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. 임차인과의 협상 또는 명도 가능성, 제시외 건물 처리 방안 등을 면밀히 검토하여 입찰가를 결정해야 합니다. (이는 시세 및 현황 분석을 바탕으로 한 일반적인 예상이며, 실제 낙찰가는 경매 상황에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.