나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경152 [1] 경기도 양주시 옥정동 1043 양주옥정신도시제일풍경채레이크시티1단지 112동 21층2102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준 · 평가일 2026.04.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 옥정동 소재 "옥정호수초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 학교, 근린공원 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반적인 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 층수 : 지상 26층 건물 내 21층 소재 외벽 : 몰탈 위 페인팅 및 돌붙임 등 마감 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 화재탐지설비, 소화설비, 승강기 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내 도로를 통해 외곽의 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구), 대로3류(폭 25m~30m)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역, 상대보호구역, 도로구역(지방도379호선 [삼숭회암]), 배출시설설치제한지역, 토석채취제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구 등임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 의정부지방법원 2026타경152 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

주소는 경기도 양주시 옥정동 1043, 양주옥정신도시제일풍경채레이크시티1단지 112동 21층2102호이며, 용도는 아파트입니다.

감정평가액은 494,000,000원입니다.

토지 지분 면적은 55.09㎡(약 16.66평)이며, 건물 전용 면적은 84.89㎡(약 25.68평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 신OOO이며, 특이사항으로는 유동화물건입니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 양주시 옥정동에 소재한 "옥정호수초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택, 학교, 근린공원 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.

토지이용계획상 본건은 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구)에 속하며, 대로3류(폭 25m~30m)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 등 도로 조건과 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도로구역, 배출시설설치제한지역, 토석채취제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구 등에 해당합니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 9월 1일 접수된 신한은행 근저당권(을1)입니다.

이후 접수된 권리인 허민지 근저당권(을2), 신한카드 가압류(갑4), 롯데카드 가압류(갑5), 삼성카드 가압류(갑6), 신한은행 임의경매개시결정(갑7)은 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

등기부상 채권 총액은 458,068,005원입니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 임대 관계가 미상인 점은 인수되는 보증금이 없더라도 실제 점유 관계를 확인해야 하므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 신도시 개발 지역 내 대규모 아파트 단지에 속해 있습니다.

주변에 근린생활시설, 학교, 공원 등이 잘 갖추어져 있어 주거 생활 인프라가 양호한 편입니다.

최근 신축된 아파트 단지로, 향후 지역 발전 가능성과 함께 상권 활성화가 기대됩니다.

5. 생활정보

본 아파트는 2023년 5월에 사용 승인된 신축 아파트입니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 커뮤니티 공간 등이 마련되어 있습니다.

총 1,246세대의 대단지로, 112동 2102호는 해당 동에서 21층에 위치합니다.

주차는 총 1776대가 가능하며, 지하 주차 공간이 매우 넉넉합니다 (지하 1771대, 지상 5대).

관리사무소 연락처는 031-863-3005입니다.

옥정호수초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 '유동화물건'으로 분류되어 있습니다. 이는 채권이 금융기관 등에 의해 유동화되었음을 의미하며, 일반적으로 경매 절차상 매수인의 권리 인수와 직접적인 관련은 적으나, 특수한 금융 거래 구조가 있음을 시사합니다.

감정평가서상 '임대관계 미상'이라는 점은 현재 점유자가 있을 수 있으며, 명도 시 협의가 필요할 수 있습니다. 하지만 인수 보증금이 0원이므로 금전적인 부담은 없을 것으로 보입니다.

신축 아파트이지만, 급격한 시세 변동이나 공실 위험 등 일반적인 부동산 투자 리스크는 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 양주시에 위치한 신축 아파트로, 개발이 활발히 진행 중인 옥정신도시에 자리하고 있어 미래 가치 상승이 기대됩니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되어 깨끗한 등기부 취득이 가능합니다.

다만, 유동화물건이라는 점과 임대 관계 미상이라는 점은 명도 및 기타 절차 진행 시 확인이 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

2023년 준공된 신축 아파트로 즉시 거주하거나 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

양주 옥정지구라는 신도시 내 입지로, 향후 기반 시설 확충 및 발전 가능성이 높습니다.

모든 후순위 권리가 말소되는 깔끔한 권리 분석이 가능합니다.

옥정호수초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

본건 감정가는 494,000,000원입니다.

최근 실거래가 정보(2026년 6~7월)를 보면, 유사 면적의 거래가가 450,000,000원에서 470,000,000원 사이에서 형성되어 있습니다 (13층, 6층 거래 사례).

본건은 21층으로, 최근 거래된 6층 및 13층보다 높은 층수임을 고려할 때, 가격 상승 여력이 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 감정가보다 다소 낮은 수준에서, 최근 실거래가보다는 높은 층수에 대한 프리미엄을 반영하여 다음과 같이 산정합니다.

예상 입찰가: 480,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.