나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경148 [1] 경기도 의정부시 의정부동 563-5 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영진 · 평가일 2026.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "백석천근린공원" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 전철역(1호선 의정부역) 및 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 내 제1층 제102호로서, 외벽 : 적벽돌 '쌓기 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 목재 및 샷시창호 등임. ※본건의 사용승인일은 1989.12.26.일 자임.

이용상태

공동주택(다세대주택) - 1층(방3, 욕실, 거실, 주방/식당, 발코니 등), - 지하실(창고)로 이용중임.(후첨 "내부구조도" 등 참조) ※상기 내부구조도는 본건 인근 평가전례 및 탐문조사 등에 의한 개략적인 것인 바, 실제와는 다소 차이가 있을 수 있으니 입찰시 유의하시기 바람.

설비내역

위생설비 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접필지와 등고평탄한 세로장방형의 토지로서 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-01-31)(제2종일반주거지역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합),상대보호 구역(그림유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강) 폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 기본 사항

사건번호: 의정부지방법원 2026타경148 (1)

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 563-5 1층102호

용도: 다세대주택

건물 연한: 1989년 12월 26일 사용승인 (준공 후 약 37년)

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

건물 면적: 51.12㎡ (약 15.46평)

토지 면적: 40.61㎡ (약 12.28평)

감정가: 1억 6천만원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOOOOOO

3. 권리 분석

3.1. 말소 기준 권리

말소 기준 권리는 2013년 1월 16일자 신반월새마을금고의 근저당권 (을10) 입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소 기준 권리보다 늦은 날짜에 등기된 권리들은 경매 절차에 따라 모두 소멸됩니다. 따라서 본 건은 원칙적으로 인수되는 권리가 없는 물건입니다. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 본건에는 해당 사항이 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본건 임대 관계는 현재 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 입지 조건

4.1. 주변 환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "백석천근린공원" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 공동주택, 단독주택, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

4.2. 교통

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 1호선 의정부역 및 다수의 노선버스 정류장이 소재하고 있어 제반 대중교통 이용이 양호한 편입니다.

4.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

본건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다. 또한, 상대보호구역(그림유치원), 과밀억제권역, (한강) 폐기물매립시설 설치제한지역으로도 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 내부 이용 상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 1층은 방 3개, 욕실, 거실, 주방/식당, 발코니 등으로 구성되어 있습니다. 지하실은 창고로 이용 중에 있습니다. (참고: 제시된 내부구조도는 개략적인 것으로 실제와 차이가 있을 수 있으므로 입찰 시 유의하시기 바랍니다.)

5.2. 설비 내역

위생설비, 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

5.3. 주변 시설

백석천근린공원이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다. 또한, 다양한 주거 시설 및 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성은 무난한 수준입니다. 지도 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

등기부등본과 건축물대장 상 공부와의 차이는 없습니다.

6.2. 기타

* 건물 준공연도가 1989년으로 노후화가 상당 부분 진행된 상태입니다. (약 37년 경과)

* 임대 관계가 미상으로, 명도 진행 시 예상치 못한 점유자 또는 임차인이 나타날 가능성이 있으며, 이로 인한 명도 비용 및 시간 지연 등의 리스크가 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 의정부시 의정부동에 위치한 다세대주택으로, 백석천근린공원 인접이라는 장점과 1호선 의정부역 접근성 등 교통 여건이 양호합니다. 그러나 1989년식 건물이라는 점에서의 노후화와 임대차 관계가 확인되지 않아 명도에 대한 불확실성이 존재합니다. 감정가 1억 6천만원에 대한 시장 가격과의 비교 분석을 통해 신중한 접근이 필요한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 백석천근린공원과 인접하여 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 1호선 의정부역 및 버스 노선 접근성이 우수하여 교통이 편리합니다.

* 토지와 건물이 일괄 매각 대상이므로 소유권 확보가 용이합니다.

* 제2종일반주거지역으로 향후 지역 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적(약 51.78㎡)의 빌라가 2026년 7월 110,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 감정가 160,000,000원은 해당 실거래가 대비 약 5천만원 가량 높습니다. 또한, 본건의 건물 연식(1989년)은 비교 대상 빌라들(1994년~1998년식)보다 오래되었으며, 1층이라는 점을 감안할 때, 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 건물 노후화 및 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크를 고려하여, 최근 실거래가 수준을 바탕으로 보수적인 접근이 필요합니다.

* 최근 실거래가 (유사 면적, 1층): 약 110,000,000원

* 감정가: 160,000,000원

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려하여 115,000,000원 ~ 130,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 추천합니다. 이는 현장 조사, 명도 가능성, 입찰 당시 경쟁률 등을 추가로 고려한 후 최종 입찰가를 산정해야 합니다.1.물건 기본정보

2. 기본 사항

사건번호: 의정부지방법원 2026타경148 (1)

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 563-5 1층102호

용도: 다세대주택

건물 연한: 1989년 12월 26일 사용승인 (준공 후 약 37년)

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

건물 면적: 51.12㎡ (약 15.46평)

토지 면적: 40.61㎡ (약 12.28평)

감정가: 1억 6천만원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOOOOOO

3. 권리 분석

3.1. 말소 기준 권리

말소 기준 권리는 2013년 1월 16일자 신반월새마을금고의 근저당권 (을10) 입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소 기준 권리보다 늦은 날짜에 등기된 권리들은 경매 절차에 따라 모두 소멸됩니다. 따라서 본 건은 원칙적으로 인수되는 권리가 없는 물건입니다. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 본건에는 해당 사항이 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본건 임대 관계는 현재 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 입지 조건

4.1. 주변 환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "백석천근린공원" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 공동주택, 단독주택, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

4.2. 교통

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 1호선 의정부역 및 다수의 노선버스 정류장이 소재하고 있어 제반 대중교통 이용이 양호한 편입니다.

4.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

본건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다. 또한, 상대보호구역(그림유치원), 과밀억제권역, (한강) 폐기물매립시설 설치제한지역으로도 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 내부 이용 상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 1층은 방 3개, 욕실, 거실, 주방/식당, 발코니 등으로 구성되어 있습니다. 지하실은 창고로 이용 중에 있습니다. (참고: 제시된 내부구조도는 개략적인 것으로 실제와 차이가 있을 수 있으므로 입찰 시 유의하시기 바랍니다.)

5.2. 설비 내역

위생설비, 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

5.3. 주변 시설

백석천근린공원이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다. 또한, 다양한 주거 시설 및 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성은 무난한 수준입니다. 지도 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

등기부등본과 건축물대장 상 공부와의 차이는 없습니다.

6.2. 기타

* 건물 준공연도가 1989년으로 노후화가 상당 부분 진행된 상태입니다. (약 37년 경과)

* 임대 관계가 미상으로, 명도 진행 시 예상치 못한 점유자 또는 임차인이 나타날 가능성이 있으며, 이로 인한 명도 비용 및 시간 지연 등의 리스크가 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 의정부시 의정부동에 위치한 다세대주택으로, 백석천근린공원 인접이라는 장점과 1호선 의정부역 접근성 등 교통 여건이 양호합니다. 그러나 1989년식 건물이라는 점에서의 노후화와 임대차 관계가 확인되지 않아 명도에 대한 불확실성이 존재합니다. 감정가 1억 6천만원에 대한 시장 가격과의 비교 분석을 통해 신중한 접근이 필요한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 백석천근린공원과 인접하여 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 1호선 의정부역 및 버스 노선 접근성이 우수하여 교통이 편리합니다.

* 토지와 건물이 일괄 매각 대상이므로 소유권 확보가 용이합니다.

* 제2종일반주거지역으로 향후 지역 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적(약 51.78㎡)의 빌라가 2026년 7월 110,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 감정가 160,000,000원은 해당 실거래가 대비 약 5천만원 가량 높습니다. 또한, 본건의 건물 연식(1989년)은 비교 대상 빌라들(1994년~1998년식)보다 오래되었으며, 1층이라는 점을 감안할 때, 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 건물 노후화 및 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크를 고려하여, 최근 실거래가 수준을 바탕으로 보수적인 접근이 필요합니다.

* 최근 실거래가 (유사 면적, 1층): 약 110,000,000원

* 감정가: 160,000,000원

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려하여 115,000,000원 ~ 130,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 추천합니다. 이는 현장 조사, 명도 가능성, 입찰 당시 경쟁률 등을 추가로 고려한 후 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

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