나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4224 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1018-5 뷰티쉐르빌101 제2층 제202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 좋은 · 평가일 2026.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신화중학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(5호선 화곡역)이 위치하고 거리 및 운행상태 등을 보았을 때 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 건 내 제2층 제202호로서, (사용승인일: 2018-08-14) 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.(후첨, 내부구조도참고)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 주차장 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북측으로 노폭 약6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4224 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1018-5 뷰티쉐르빌101 제2층 제202호

용도: 도시형생활주택

감정가: 378,000,000원

토지면적: 28.98㎡ (8.77평)

건물면적: 48.01㎡ (14.52평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신화중학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 화곡역이 위치하여 교통 여건은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2026년 3월 19일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(을5)입니다. 등기부상 김성진의 주택임차권(을3)이 존재하나, 말소기준권리보다 후순위이며 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 또한, 본건은 특별매각조건으로 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각"으로 진행됩니다. 이에 따라 매수인에게 인수되는 임차인의 보증금은 0원입니다. 채권자(주택도시보증공사)는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 화곡동 일대는 주거 지역과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 인근 지하철역(5호선 화곡역) 및 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하여 유동인구 및 배후 수요가 일정 부분 확보될 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 2018년 8월 14일에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 6층 건물 중 제2층에 위치한 도시형생활주택입니다. 건물 내외부는 석재붙임 마감 및 샷시 창호 등으로 구성되어 있으며, 위생 설비, 급배수 설비, 도시가스 설비, 승강기 및 주차장 등이 갖추어져 있습니다. 신화중학교가 인근에 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 특별매각조건으로 임차인의 대항력 포기를 조건으로 하고 있으므로, 해당 조건이 원활히 이행되는지 여부를 면밀히 확인해야 합니다. 만약 임차인이 대항력 포기를 거부하거나 이행에 문제가 발생할 경우, 매수인에게 추가적인 부담이나 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다. 또한, 본건 토지는 "외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대"에 대한 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간이 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. (주택임차권 관련 별도 허가구역 지정 기간: 2025.10.20.~2026.12.31) 이는 외국인 등 특정 대상자에 대한 토지 거래 시 허가를 받아야 함을 의미하며, 거래에 제약이 될 수 있습니다. 주변 지역에 대한 혐오시설 조사 결과, 본건 물건지 인근에서 특별히 확인되는 혐오시설은 없었습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울남부지방법원에서 진행되는 부동산강제경매 물건으로, 도시형생활주택입니다. 감정가는 3억 7,800만 원이며, 매각으로 인해 임차인 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 특별매각조건으로 임차인의 대항력 포기 이행 여부가 중요하며, 토지거래허가구역 지정 등 몇 가지 제약 사항을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

건축된 지 약 8년으로 비교적 신축에 속하며, 전용면적 48.01㎡(약 14.52평)으로 일반적인 도시형생활주택 대비 넓은 편입니다. 임차인 보증금 인수 부담이 없고, 향후 화곡동 지역의 발전 가능성을 고려할 때 시세차익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 인근 유사 물건의 거래 사례를 분석한 결과, 2019년에 건축된 19.98㎡ 면적의 다세대 주택이 21,600만 원에 거래된 사례가 있습니다 (㎡당 약 1,081만 원). 본건은 면적이 더 크므로, 이를 고려하면 시장 가치는 감정가를 상회할 가능성이 있습니다. 특별매각조건과 잠재적 리스크를 감안하되, 인수 보증금 부담이 없는 점을 고려하여 예상 입찰가는 38,000만 원에서 42,000만 원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.