나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10541 [1] 서울특별시 강북구 수유동 24-13 예움하우스 1동 3층 301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2026.03.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 강북구 수유동 소재 "우이초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 (다세대주택 등) 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 4호선 "수유역"이 소재하는 바, 제반 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

2019년 5월 2일 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제3층 제301호 로서, 외벽: 외장석재붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 공부상 다세대주택(방2, W/C1, 거실, 주방, 현관, 발코니 등)임.

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 4미터의 포장도로, 북동측으로 노폭 약 2미터의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1): 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권 정비 계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), 토지거래계약에관한허가구역 (용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.), <추가기재>건축법 제2조 제1항 제11호 나목에 따른 도로(도로일부포함)임. 기호 (2): 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권 정비 계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), 토지거래계약에관한허가구역 (용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울북부지방법원 2026타경10541 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 강북구 수유동 24-13 예움하우스 1동 3층 301호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

242,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 17.74㎡ (약 5.37평)

* 토지지분: 17.74㎡ (약 5.37평)

* 건물면적: 29.93㎡ (약 9.06평)

* 건물지분: 29.93㎡ (약 9.06평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주택도시보증공사

1.9. 건축물정보

* 사용승인일: 2019년 5월 2일

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물

* 해당층: 3층 301호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

서울특별시 강북구 수유동에 소재하며, "우이초등학교" 동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택 등 공동주택과 단독주택이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 4호선 "수유역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 주변 시설

* 교육시설: 우이초등학교 인근에 위치합니다.

* 교통시설: 지하철 4호선 수유역이 소재합니다.

* 주변 환경: 공동주택 및 단독주택 밀집 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 집합건물 등기부상 현재 등기되어 있는 권리로는 소유권보존, 소유권이전, 주택임차권, 압류, 가압류, 강제경매 등이 있습니다.

* 말소기준권리: 갑4 압류 (강북구, 2023.12.20.) 입니다.

* 말소예정권리: 갑4 압류, 갑5 가압류, 갑6 강제경매 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(윤 )

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 8월 6일

* 확정일자: 2021년 7월 5일

* 배당신고일자: 2023년 8월 24일

* 대항력: 있음

* 물건명세서상 "매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 주택임차권등기 있음."

* "배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함."

* 다만, 권리분석의 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어, 임차인의 보증금 변제 여부 및 인수 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 서울특별시 강북구 수유동의 제2종일반주거지역 내에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택 및 단독주택이 혼재된 주거지역으로, 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

4.2. 토지이용계획

* 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 건축법상 도로 일부를 포함하는 토지로 확인됩니다.

* 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 기간이 명시되어 있습니다. (2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)

5. 생활정보

5.1. 주거시설

2019년 사용승인된 신축급 다세대주택으로, 내부 구조는 방 2개, 욕실 1개, 거실, 주방, 현관, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

5.2. 편의시설

인근에 지하철역과 버스정류장이 있어 교통이 편리하며, 초등학교 등 교육시설이 근접해 있습니다.

5.3. 설비내역

위생 및 급·배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 완비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 가능성

등기부상 '주택임차권'이 '인수'로 기재되어 있으며, 물건명세서에도 "매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라고 명시되어 있습니다. 임차인의 보증금이 240,000,000원으로, 감정가(242,000,000원)와 유사한 수준이므로, 만약 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 할 금액이 상당할 수 있습니다. 다만, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보는 이와 상충되므로, 입찰 전 임차인 보증금의 최종 변제 및 인수 여부에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다.

6.2. 토지거래허가구역

해당 토지가 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수 후 일정 기간 동안 해당 토지를 재매각하거나 소유권을 이전하는 경우 관련 법규에 따른 허가를 받아야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2019년 준공된 비교적 신축급의 다세대주택으로, 수유역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 환경이 양호한 편입니다. 하지만, 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성입니다. 임차인의 보증금 240,000,000원이 매각으로 인해 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 이를 인수해야 하므로 실질적인 총 매수 금액이 크게 증가할 수 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 '보증금 전액 변제되지 않으면 잔액 인수'라는 정보가 상충되므로, 이에 대한 철저한 사전 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축 연도(2019년)로 상품성이 우수하며, 하자 보수 부담이 적습니다.

* 수유역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 주거 선호도가 높은 지역입니다.

* 감정가가 242,000,000원으로, 잠재적 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

* (만약 임차인 보증금 인수 부담이 없을 경우) 적정 가격으로 낙찰받는다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석 결과, 유사한 면적대의 다세대주택 시세는 비교적 다양하게 형성되어 있으나, 본건은 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 감정가 242,000,000원을 기준으로, 권리 인수 부담이 없다면 감정가 대비 90~95% 수준의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 약 220,000,000원 ~ 230,000,000원으로 제안합니다.

주의: 상기 예상 입찰가는 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 전제하에 산정된 가격입니다. 임차인 보증금 인수 위험이 현실화될 경우, 해당 금액을 고려하여 입찰가를 재산정해야 합니다. 또한, 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 수에 따라 달라질 수 있으므로, 입찰 전 현장 조사 및 시세 조사를 추가로 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.