나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50331 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 77-13 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2026.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 '덕산중학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 6호선 '응암역' 등이 소재하는바, 대중교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 및 벽돌조 평슬래브지붕 지하1층/지상4층 건물로서, (사용승인일: 1993.11.08) 외 벽: 벽돌 붙임 마감 등, 창 호: 샷시 창호임.

이용상태

기준시점 현재 '다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로서, '다세대주택'건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접하고있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)) 임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50331 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조OO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 은평구 역촌동 77-13 1층102호

용도: 다세대주택

건축년도: 1993년

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 160,000,000원

토지면적: 18.74㎡ (약 5.67평)

건물면적: 40.47㎡ (약 12.24평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 은평구 역촌동에 소재하며, '덕산중학교' 동측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 6호선 '응암역'이 근거리에 소재하여 대중교통 이용 상황은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리현황

본 건의 말소기준권리는 의정부지방법원 2026카단10339 가압류(접수일자: 2026-02-03, 권리자: 조석현)이며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 113,496,711원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

본 건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사

보증금: 105,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-10-14

확정일자: 2019-09-09

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 현다빈

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2019-10-14

확정일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고:

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. 위 임차인 현다빈은 대항력이 있으나 보증금 및 차임 정보가 명확하지 않아 인수 여부 및 금액에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원

이는 경매 진행 과정에서 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없음을 의미할 수 있으나, 대항력 있는 임차인 현황을 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 계획 및 토지이용계획

본 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)에 속해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지(외국인 등 대상, 단독/다가구/아파트/연립/다세대 용도) 및 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지(아파트 용도)입니다. 따라서 본 물건 취득 시 해당 구청의 토지거래허가를 받아야 합니다.

4.2. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 물건과 유사한 연식(1991년식) 및 층수(1층)의 다세대주택(역촌동 28-53)은 2026년 5월 4일에 29.52㎡ (약 8.9평) 기준으로 149,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 환산한 3.3㎡당 시세는 약 5,047,425원입니다.

본 물건의 전용면적은 40.47㎡(약 12.24평)이므로, 이를 유사 시세에 적용할 경우 예상 시세는 약 204,228,000원 수준으로 추정됩니다.

본 물건의 감정가 160,000,000원은 최근 거래된 유사 물건의 시세보다 약 27% 낮게 평가되어 있습니다. 이는 감정 시점과 최근 시세 변동의 차이 또는 본 물건만의 특수성을 반영한 결과일 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 소규모 근린생활시설이 있으며, 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

단지 동측 인근에 덕산중학교가 소재하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

주변 혐오시설 검색 결과, 본 물건지 인근에서 특별히 확인되는 혐오시설은 없었습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 건 취득 시 토지거래허가 절차가 필요하며, 관련 규정을 준수해야 합니다. 허가 기간이 2026년 8월 25일까지로 경매 진행 시점과 맞물려 있어 허가 취득 가능 여부 및 절차에 대한 확인이 필수적입니다.

* 대항력 있는 임차인: 주택도시보증공사와 현다빈 임차인이 대항력(있음)을 가지고 있습니다. 특히 현다빈 임차인의 경우 보증금 등 상세 정보가 불분명하여 인수 또는 배당 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 건축물 노후화: 1993년 사용승인된 건물로, 장기수선충당금 및 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 역촌동의 주거지역에 위치하며, 지하철역 및 학교 등 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 하지만 토지거래허가구역 지정 및 대항력 있는 임차인 존재라는 중대한 리스크 요인을 안고 있습니다. 감정가가 최근 시세 대비 낮게 형성되어 있으나, 잠재적 리스크 해소 방안에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 감정가와 최근 시세 간의 격차: 최근 거래 사례를 고려할 때, 시세 대비 저평가된 가능성이 있습니다.

* 역세권 및 학세권 입지: 지하철역 및 중학교가 인접하여 주거 가치가 높습니다.

* 토지거래허가 해제 후 시세 상승 기대: 허가구역 지정 해제 시점 이후 시장 상황에 따라 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 및 제공된 정보에 근거하여, 본 건의 예상 시세는 약 204,000,000원 수준으로 추정됩니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 및 대항력 있는 임차인(특히 보증금/차임 정보가 미상인 임차인)의 존재로 인한 위험 요소를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있어 낙찰자가 별도의 보증금을 인수할 의무는 없을 것으로 판단되나, 임차인 현황에 대한 추가적인 권리분석 및 소명 자료 확인은 필수적입니다.

이에 따라, 보수적으로 접근 시 감정가 수준인 160,000,000원에서 시작하여, 위험 요소를 충분히 해소한다는 전제 하에 시장 시세를 반영한 180,000,000원 내외에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 본건에 대한 정밀한 현장 조사 및 법률 검토를 거쳐 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.