나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4318 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-113 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대산 · 평가일 2026.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화곡초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 오피스텔, 단독주택, 다세대주택, 도시형생활주택, 소규모 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상업지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 5호선 "화곡역" 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하 1층, 지상 8층 건 내 제4층 제402호로서 (사용승인일: 2018.01.31), 외벽: 고벽돌 및 인조석 마감 등, 창호: PVC 창호 등.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 화재탐지설비, 화재경보설비, 승강 기설비, 기게식 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 2필지 일단의 가장형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 및 업무 시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1, 2 공히; 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요 망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건 축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류 (가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면 )<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지 거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20. ~2026.12.31)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 24-113번지 제4층 제402호에 위치한 다세대주택입니다. 사건번호는 서울남부지방법원 2026타경4318 (1)이며, 감정가는 288,000,000원입니다. 건물의 전용면적은 38.13㎡ (약 11.53평)이며, 토지 지분은 12.29㎡입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다. 채권자는 한OOOOOOO입니다.

1.2. 건물 개요

본 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 지하 1층, 지상 8층 규모로, 사용승인일은 2018년 1월 31일입니다. 외벽은 고벽돌 및 인조석 마감 등으로 이루어져 있습니다. 물건지인 제4층 제402호는 다세대주택으로 방 3개, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등으로 이용 중입니다. 도시가스 개별난방설비, 위생 및 급배수 시설, 화재탐지 및 경보 설비, 승강기, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.3. 토지 정보

본건 토지는 서울특별시 강서구 화곡동 24-113번지 외 2필지에 해당하며, 총 토지 면적은 331㎡입니다. 본 물건의 토지 지분은 12.29㎡입니다. 토지는 인접필지 대비 등고 평탄한 가장형 토지로, 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다. 토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 건축법상 가로구역별 최고높이 제한 지역, 공항시설법상 수평표면구역, 교육환경 보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 외국인 등 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '서울화곡초등학교' 북측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 업무시설, 오피스텔, 단독주택, 다세대주택, 도시형생활주택, 소규모 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상업지대로 형성되어 있어 주거 및 상업 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능합니다. 인근에 노선 버스 정류장이 위치하고 있으며, 지하철 5호선 '화곡역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

본건에는 대항력 있는 임차인 이현우 씨가 거주 중입니다. 임차인의 보증금은 249,000,000원이며, 차임은 없습니다. 전입일자는 2022년 4월 4일, 확정일자는 2022년 3월 3일입니다. 본 물건명세서에 따르면, 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.2. 등기부 현황

현재 소유권은 김건 외 2명에게 보존 등기되어 있으며, 공유자 전원 지분 이전(매매) 등기가 경료되어 있습니다. 말소기준권리는 2025년 4월 24일자 분당세무서장의 압류입니다. 이에 따라 을구의 주택임차권(이현우, 249,000,000원, 인수)은 말소되지 않고 인수될 권리에 해당합니다. 말소기준권리 이후의 권리인 한국주택금융공사의 강제경매(2026년 3월 25일), 국민건강보험공단의 압류(2026년 4월 8일), 용인시의 압류(2026년 6월 22일) 등은 모두 말소될 예정입니다.

3.3. 권리 분석 요약

본 건의 가장 큰 특징은 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 249,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높다는 점입니다. 임차인의 확정일자가 말소기준권리보다 앞서므로, 경매 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 그 차액은 낙찰자가 부담해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 및 단지 분석

본 건물은 다세대주택 및 업무시설(오피스텔)이 혼재된 건물로 파악됩니다. 주변으로도 유사한 형태의 주거 및 상업시설이 밀집해 있어 지역 내에서 비교적 신축에 속하는 편입니다.

4.2. 최근 매매/임대 시세 분석

최근 2026년 7월 거래된 주변 다세대주택의 실거래가 정보는 다음과 같습니다.

* 2019년식, 전용면적 19.98㎡, 216,000,000원 (평당 약 10,810,810원)

* 1986년식, 전용면적 37.44㎡, 150,000,000원 (평당 약 4,006,410원)

* 2002년식, 전용면적 37.56㎡, 160,000,000원 (평당 약 4,259,850원)

본건은 2018년 준공으로 비교적 신축에 해당하며, 전용면적 38.13㎡입니다. 최근 거래된 2019년식 신축 건의 평당 단가(약 1081만원)를 적용할 경우, 본건의 시장 가치는 약 412,000,000원까지도 추정해볼 수 있습니다. 그러나 1986년식 및 2002년식 건물의 거래가는 이에 비해 현저히 낮아, 거래 시점 및 건물의 상태, 정확한 입지 등에 따라 시세 편차가 클 수 있음을 시사합니다. 감정가는 288,000,000원으로, 이는 연식 대비 적절한 수준으로 판단되나, 후술할 임차인 인수 보증금 리스크를 고려하면 실제 취득 가격은 더욱 신중한 접근이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 주변은 주택 및 상업지역이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

본건 북측 인근에 서울화곡초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수해야 할 권리

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이현우 씨의 보증금 249,000,000원입니다. 임차인의 전입일자 및 확정일자가 말소기준권리보다 앞서므로, 경매 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 낙찰자는 해당 보증금 잔액을 인수해야 합니다. 한국주택금융공사의 채권액(292,323,406원)이 감정가(288,000,000원)를 초과하는 점을 고려할 때, 경매 배당으로 임차인의 보증금 전액이 변제될 가능성은 매우 낮으므로, 낙찰자는 보증금 전액(249,000,000원)을 인수한다고 가정하고 입찰가를 산정해야 합니다.

6.2. 기타 리스크

* 부동산 강제 경매와 관련된 제세공과금 미납 및 기타 부대 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설의 존재 여부를 확인할 수 없습니다. 입찰 전 현장 방문 및 관련 정보 확인을 통해 혐오시설 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2018년 준공된 비교적 신축 건물이며, 초등학교 및 지하철역이 인근에 위치하는 등 입지 조건은 양호한 편입니다. 그러나 249,000,000원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수해야 하는 점이 매우 큰 부담으로 작용합니다. 해당 보증금 인수 부담을 고려하여 총 투자 비용이 시장 가치 대비 적절한 수준이 되는지를 면밀히 분석해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2018년 준공)이라는 장점이 있습니다.

* 주거 및 교통 편의성이 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 임차인 보증금 인수 리스크를 정확히 파악하고 적정 투자 시, 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수해야 할 임차인의 보증금 249,000,000원을 고려하여 산정해야 합니다. 감정가 288,000,000원을 기준으로 할 때, 만약 매수인이 보증금 전액을 인수해야 한다면, 시장 가치가 감정가 수준이라고 가정했을 때의 최대 입찰 가능 금액은 대략 39,000,000원 (288,000,000원 - 249,000,000원) 수준으로 볼 수 있습니다.

만약 최근 실거래가 정보에서 파악된 높은 시장 가치(약 412,000,000원)를 적용한다면, 최대 입찰 가능 금액은 약 163,000,000원 (412,000,000원 - 249,000,000원) 수준으로 계산됩니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 보증금 인수 부담으로 인해 매우 낮게 형성될 것으로 예상됩니다. 투자의향이 있다면, 40,000,000원에서 160,000,000원 사이 에서 신중하게 검토해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 인수 보증금 전액을 매수인이 부담한다는 가정하에 산출된 금액이며, 실제 경매 진행 시 예상보다 높은 가격에 낙찰될 수도, 혹은 더 낮은 가격에도 낙찰될 수 있음을 유념해야 합니다. 투자 결정 전 반드시 법률 전문가와 상담하고, 현장 조사를 통해 권리관계 및 물건 상태를 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.