나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4253 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 424-36 우현펠리스 제6층 제601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2026.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '월정초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 인근지역은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 동측 인근으로 까치산역(지하철 5호선)이 소재하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 6층 건물 내 제6층 제601호로서, (사용승인일 : 2018.07.09) 외벽 : 벽돌쌓기 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등 창호 : 새시 창호 마감 등임.

이용상태

공부상 도시형생활주택(단지형다세대 - 거실, 주방/식당, 방2, 욕실 겸 화장실1, 테라스)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대)의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 424-36: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05) (지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정), 토지거래계약에관한허가구역 (대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 화곡동 424-179: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05) (지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정), 토지거래계약에관한허가구역 (대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 집합건축물대장상 주택과-43310(2018.08.31.)호에 의거 위반건축물(제시외건물㉠, 5㎡)로 등재되어 있으므로 경매 진행 시 참고하시기 바람.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4253 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신문경 (주택임차인으로서 강제경매 신청)

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 424-36 우현펠리스 제6층 제601호

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 6층 건물 내 제6층 제601호

사용승인일: 2018.07.09

용도: 도시형생활주택 (거실, 주방/식당, 방2, 욕실 겸 화장실1, 테라스)

건축물 용도: 도시형생활주택(단지형다세대)

1.3. 면적 및 토지/건물 정보

토지면적: 21.95㎡ (약 6.64평)

건물면적 (전용면적): 36.78㎡ (약 11.13평)

토지지분: 21.95㎡

건물지분: 36.78㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 5.00㎡ (위반건축물)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 279,400,000원

물건명세서 작성일: 2026.08.27

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '월정초등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

인근 지역은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 동측 인근으로 지하철 5호선 까치산역이 소재합니다.

인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2021.07.09 접수된 오도균 근저당권 (을1)

매각으로 소멸 예정 권리: 을1 근저당권, 갑8 압류(강서구), 갑10 압류(강서구), 갑11 강제경매(신문경) 등은 매각으로 소멸됩니다.

등기부채권 총액: 490,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 신문경

보증금: 210,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020.09.22

확정일자: 2022.08.24 (등기부상 기준)

대항력: 있음 (매수인에게 대항 가능)

배당신고일자: 2024.10.23

비고: 임차인 신문경은 본 경매의 채권자(강제경매 신청인)이기도 합니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리: 2021.07.09 접수된 오도균 근저당권 (을1).

매각으로 소멸되지 않는 권리: 임차인 신문경의 대항력 있는 주택임차권 (을2).

인수 보증금: 210,000,000원. 해당 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하여 주변에 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.

대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

인근 지하철역(까치산역) 및 버스정류장이 있어 교통 접근성은 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

교육시설: 월정초등학교 남동측 인근 위치.

교통: 지하철 5호선 까치산역, 버스정류장 인접.

기타: 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 건물 내부 시설

기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 승강기 설비, 소화전 설비 등이 되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

집합건축물대장상 위반건축물(제시외 건물 5㎡)로 등재되어 있습니다.

이는 건축물 관련 부서(강서구청 주택과)를 통해 확인되었으며, 향후 관련 법규에 따른 제재(이행강제금 등)가 발생할 수 있습니다.

6.2. 선순위 임차권 인수

대항력 있는 선순위 임차인(신문경)이 존재하며, 보증금 210,000,000원을 배당받지 못할 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

이는 물건의 실질적인 매수 비용에 포함되는 중요한 부담이므로 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 합니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 속해 있습니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 취득 시 관련 규정 확인 및 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2018년 준공된 비교적 신축 건물(도시형생활주택)로, 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다.

하지만 210,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다.

또한, 5㎡의 위반건축물이 등재되어 있어 추후 관리 및 제재 가능성을 염두에 두어야 합니다.

임차인이 경매를 신청한 특이사항이 있으므로, 임차인의 배당 순위 및 예상 배당액을 면밀히 분석하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

신축급 도시형생활주택으로, 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

지하철 5호선 역세권에 인접하여 교통 편의성이 높습니다.

대항력 있는 임차인 인수 조건을 고려했을 때, 시세 대비 저가 매수 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 279,400,000원

주요 인수 부담 (임차인 보증금): 210,000,000원

총 실질 매입 비용 = 낙찰가 + 인수 보증금

주변 최근 매매 사례 분석:

* 2019년식, 19.98㎡ (약 6평) - 216,000,000원 (약 10,800,000원/㎡)

* 1986년식, 37.44㎡ (약 11.3평) - 150,000,000원 (약 4,000,000원/㎡)

* 2002년식, 37.56㎡ (약 11.35평) - 160,000,000원 (약 4,250,000원/㎡)

본 건은 2018년식, 36.78㎡ (약 11.13평)입니다. 최근 신축 건물 사례(19.98㎡ 기준 약 10,800,000원/㎡)의 평당 단가를 적용하면, 본건의 시세는 약 3억 9천만원 이상으로 추정됩니다.

하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 210,000,000원을 인수해야 하므로, 총 실질 매입 비용(낙찰가 + 인수 보증금)이 시장가 이하로 형성되어야 투자 가치가 있습니다.

보수적으로 시장가를 3억 5천만원으로 가정 시, 예상되는 낙찰가 상한선은 3억 5천만원 - 2억 1천만원 = 1억 4천만원입니다.

위반건축물, 공항 관련 제한 등 리스크 요인을 감안하여, 130,000,000원 에서 150,000,000원 사이의 입찰가를 고려할 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가: 140,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.