나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4242 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-65 포엠빌 제5층 제501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원 · 평가일 2026.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울우장초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 숙박시설, 다세대주택, 학교 및 주상용건물 등이 소재하며, 대로변을 따라 각종 근린상가 등이 소재하는 지역으로 제반환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 남서측으로 도보로 약13분거리에 5호선인 화곡역이 소재하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 내 5층 501호로서, 사용승인일: 2020.06.18. 외벽: 석재붙임 마감 등. 창호: 하이샷시창호임.

이용상태

집합건축물대장 등 관련 공부상 오피스텔로 기재되어 있으나, 내부 확인이 불가하여 실제 이 용상황은 미상임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 소화전, 화재탐지기, 기계식 주차설비 및 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 사다리형 평지의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택 (다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터, 남동측 및 북서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경 제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(20 15-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역 지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역 (수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호 에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억 제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다 가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역( 용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4242 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-65 포엠빌 제5층 제501호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설(오피스텔))

건물명: 포엠빌

층: 5층

건축 사용승인일: 2020.06.18.

1.2. 면적 정보

토지면적: 9.42㎡ (약 2.85평)

토지지분: 9.42㎡ (약 2.85평)

건물면적: 43.28㎡ (약 13.10평)

전용면적: 43.28㎡ (약 13.10평)

분양면적: (제공된 정보 내에서 전용면적으로 갈음)

1.3. 금액 정보

감정가: 291,000,000원

1.4. 경매 정보

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울우장초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 오피스텔, 숙박시설, 다세대주택, 학교 및 주상용건물이 혼재하며, 대로변을 따라 근린상가가 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근은 용이한 편입니다.

남서측으로 도보 약 13분 거리에 지하철 5호선 화곡역이 소재하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

본건은 남측으로 노폭 약 8미터, 남동측 및 북서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 총론

본 물건은 선순위 임차권과 대항력 있는 임차인이 존재하는 특수 물건입니다.

3.2. 임차인 현황

* 유 (보증금: 260,000,000원, 인수 가능성 있음)

전입일자: 2022-11-30

확정일자: 2022-11-30

3.3. 말소기준권리

말소기준권리: 주택도시보증공사 가압류 (접수일자: 2024-04-03)

3.4. 인수되는 권리

을구 1번 주택임차권 (권리자: 유수민, 금액: 260,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.5. 기타 권리관계

위 임차권 외에 등기된 권리들은 말소될 예정입니다.

3.6. 주의사항

임차인 유수민의 보증금 260,000,000원이 경매 배당 과정에서 전액 변제되지 못할 경우, 그 차액은 매수인이 인수하게 됩니다. 따라서 입찰가 산정 시 이 인수 가능 금액을 반드시 고려해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 지역은 오피스텔, 다세대주택 등 주거시설과 상업시설이 혼합된 복합 용도 지역입니다. 서울우장초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 일부 조성되어 있습니다.

4.2. 주변 시설

대로변을 따라 다양한 근린상가가 소재하여 기본적인 상업 시설 이용은 편리할 것으로 보입니다. 지도 검색 결과, 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 숙박시설이 일부 소재하고 있습니다. 또한, 공항 관련 지역 제한이 있는 것으로 보아 항공기 소음의 영향 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 근린상가를 통해 일상생활에 필요한 편의시설 접근이 가능합니다.

5.2. 교통

지하철 5호선 화곡역이 도보 약 13분 거리에 있으며, 인근 버스정류장을 통한 시내버스 이용이 편리합니다.

5.3. 주거환경

오피스텔, 다세대주택, 학교 등이 혼재된 지역으로, 도심지 내 일반적인 주거 및 상업 혼합 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차보증금 인수 위험

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 유수민의 보증금 260,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이 금액은 물건의 시세와 비교할 때 상당한 부담이 될 수 있습니다.

6.2. 건물 내부 이용 상태 미확인

집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있으나, 내부 확인이 불가하여 실제 이용 상황이 확인되지 않았습니다. 이는 향후 명도 과정이나 이용에 있어 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 내포합니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

공항 관련 보호구역, 가로구역별 최고 높이 제한, 토지거래 허가구역 등 다수의 법적 제한이 존재하여 향후 재건축이나 증축 등에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 2020년 준공의 신축 오피스텔입니다. 지하철 5호선 화곡역에서 도보 13분 거리로 역세권이라고 보기는 어렵지만, 주변에 상업시설 및 주거시설이 혼재하여 기본적인 생활 여건은 갖추고 있습니다.

본건의 가장 치명적인 특징은 선순위 임차인 유수민이 소유한 260,000,000원의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이 인수 금액이 현재 시세와 유사하거나 더 높을 수 있어, 실질적인 총 취득 비용을 신중하게 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물

2020년에 준공되어 건물 노후도가 낮고 비교적 깔끔한 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다.

8.2. 강서구 내 입지

서울의 주요 지역 중 하나인 강서구에 위치하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(43.28㎡)의 오피스텔 시세는 ㎡당 약 630만원 ~ 650만원 수준으로 추정됩니다. 이에 따라 본 물건의 현재 시세는 약 271,770,000원 ~ 281,320,000원으로 평가됩니다.

9.2. 입찰가 산정

본 건은 대항력 있는 임차인 유수민의 보증금 260,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 만약 이 보증금을 전액 인수하게 된다면, 낙찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 총 취득 비용이 됩니다.

이 경우, 총 취득 비용이 현재 시세(약 2억 7천만원 ~ 2억 8천만원)를 초과할 위험이 매우 큽니다.

따라서, 법원에 납부하는 실제 입찰가(낙찰가)는 이러한 인수 부담을 고려하여 매우 보수적으로 산정되어야 합니다.

예상 입찰가는 150,000,000원 ~ 200,000,000원 범위로 제안합니다. 이는 인수 보증금 260,000,000원을 고려했을 때, 총 취득 비용이 시세를 크게 넘지 않도록 하기 위함이며, 입찰 시 매우 신중한 판단이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.