나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4217 [1] 서울특별시 양천구 신월동 45-27 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더밸류 · 평가일 2026.04.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 '서울금융고등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하고 있는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 2층건 중 제2층 제101호로서, (사용승인일: 1987.12.28.) 외벽: 적벽돌쌓기 마감 등, 창호: 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신월동 45-27 :도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(2021-12-14)(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4217 (1)

* 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 45-27 제2층 제201호

* 건물명: 행운주택

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 149,000,000원

* 토지면적: 28.02㎡ (약 8.48평)

* 건물면적: 36.74㎡ (약 11.11평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 박OO

* 사용승인일: 1987년 12월 28일

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 양천구 신월동 소재 서울금융고등학교 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본 경매 사건의 말소기준권리는 2026년 3월 20일 접수된 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2026타경4217)입니다.

* 등기부현황:

* 소유권 이전 등기: 강오진 (1993.03.23), 이재원 (2004.09.23) - 소멸되지 않습니다.

* 가압류 등기: 주식회사국민행복기금 (2022.04.12, 11,117,219원), 서민금융진흥원 (2022.04.19, 7,529,123원), 서울보증보험 (2024.02.28, 11,923,058원) - 경매로 인해 말소됩니다.

* 강제경매 등기: 박규환 (2026.03.20, 30,000,000원) - 본 경매로 인해 말소됩니다.

* 인수되는 권리:

* 임차인: 이효원

* 전입일자: 2014년 12월 31일

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원.

* 주의사항: 임차인 이효원은 전입일자 2014년 12월 31일 기준으로 대항력이 있습니다. 비록 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 인수 금액은 없으나, 임대차 계약 기간 동안 거주할 권리가 있을 수 있습니다. 명도 시 협의가 필요할 수 있으니 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 서울특별시 양천구 신월동은 다세대주택과 단독주택이 밀집된 주거 지역입니다.

* 상업 시설: 주위에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

* 용도 지역: 본건은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 서울금융고등학교가 인근에 위치합니다.

* 교통 시설: 대중교통 이용이 가능한 노선버스정류장이 인근에 있습니다.

* 편의 시설: 주변 근린생활시설을 통해 일상 생활에 필요한 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 이효원은 대항력을 보유하고 있어, 명도 진행 시 협의가 필요합니다. 보증금 인수 금액은 없으나, 거주 권리에 대한 부분이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

* 건축 연도: 1987년 준공된 건물로, 약 39년 된 노후 건물입니다. 향후 유지보수 또는 리모델링에 대한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한사항:

* 본건은 가축사육제한구역, 공항소음 방지 및 소음대책지역(제3종 구역, 수평표면구역, 진입표면구역), 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로, 강서양천교육청 확인이 필요합니다.

* 외국인 등 특정 대상자는 토지거래 허가를 받아야 하는 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)에 속합니다.

* 이러한 제한사항은 향후 재산권 행사나 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

* 혐오시설 및 환경적 요인: 본건은 공항 소음 영향권에 위치합니다. 또한, 신월동 일대에는 신월정수장, 신월하수처리장 등이 있으나, 본건과의 직접적인 인접 여부 및 영향도는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 양천구 신월동에 소재한 다세대주택으로, 감정가는 1억 4,900만원입니다.

* 건축된 지 30년 이상 된 노후 건물이며, 주변 환경 및 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인(이효원)이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 인수 부담이 없다는 점입니다. 그럼에도 명도 절차에 대한 신중한 접근이 요구됩니다.

* 토지이용계획 상 공항 소음 영향권, 토지거래 허가구역 등 다양한 제한사항이 존재하므로, 투자 결정 전 반드시 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신월동 지역의 시세 대비 합리적인 가격으로 주택을 취득할 기회입니다.

* 대항력 있는 임차인이 있으나, 보증금 인수 금액이 없어 명도 후 즉시 활용 가능성이 있습니다. (명도 절차가 원활하다는 전제 하에)

* 노후 건물로서, 향후 리모델링이나 재건축 사업 참여 가능성을 고려해볼 수 있습니다 (지역 재건축/재개발 규제 및 사업성 검토 필요).

* 서울 시내라는 입지적 장점과 함께, 상대적으로 낮은 감정가로 투자를 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본건 건물 면적은 36.74㎡ (약 11.11평)이며, 감정가는 1억 4,900만원입니다.

* 주변 최근 다세대/연립주택 매매 사례를 보면, 2026년 5월 거래된 52.41㎡(신축 다세대)는 3억 200만원, 55.56㎡(신축 다세대)는 3억 2,900만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 1,900만원 ~ 1,960만원 수준입니다.

* 1981년 건축된 연립주택(55.27㎡)이 2억 1,000만원에 거래된 사례는 평당 약 1,255만원 수준으로, 노후 건물임을 감안할 때 본건의 시세 참고 지표로 활용될 수 있습니다.

* 본건은 1987년 건축된 노후 건물로, 신축 대비 낮은 시세가 적용될 것으로 예상됩니다. 노후 건물 시세(평당 약 1,255만원)를 적용하면 약 1억 3,943만원 정도가 산출됩니다.

* 감정가 1억 4,900만원은 주변 노후 건물 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 인수 보증금: 0원

* 명도 예상 비용 및 소요 시간, 기타 제세공과금, 수리비 등을 고려해야 합니다.

* 보수적인 관점에서, 현재 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

* 감정가 1억 4,900만원의 80% = 1억 1,920만원

* 감정가 1억 4,900만원의 90% = 1억 3,410만원

* 대항력 있는 임차인(0원 인수)의 명도 리스크를 감안하여, 1억 2,000만원 ~ 1억 3,000만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.