나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4326 [1] 서울특별시 강서구 염창동 240-32 금호타운아파트 제102동 제17층 제1701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대안 · 평가일 2026.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 염창동 "서울염창초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 이용편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 지상19층 건 내 제17층 제1701호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 샤시 창호

이용상태

아파트로서 후첨 '내부구조도' 참고 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 평지인 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측, 북서측 및 남서측으로 각각 외곽공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준공업지역 , 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31),건축선(2019-04-03)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4326 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 염창동 240-32 금호타운아파트 제102동 제17층 제1701호

용도: 아파트

감정가: 979,000,000원

토지면적: 20.30㎡ (약 6.14평)

건물면적: 59.88㎡ (약 18.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

아파트명: 금호타운아파트

사용승인일: 1999년 04월 02일

동수: 4동

세대수: 290세대

전용면적: 59.88㎡

분양면적: 제공된 정보에 상세 명시되지 않음

단지 총면적: 26419.824㎡

본건 층수: 17층 (총 19층)

1.1. 입지조건

주위 환경: 본건은 서울특별시 강서구 염창동 "서울염창초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황: 본건까지 차량의 진출입이 원활하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건은 도시지역, 준공업지역에 속하며, 도로(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(한강변), 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25. 및 아파트 대상, 2025.10.20.~2026.12.31), 건축선 등의 다양한 도시계획적 제한을 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을1, 한국스탠다드차타드은행 근저당권 (접수일자: 2015-02-23)

소멸/인수되는 권리: 본 매각으로 인해 을1 근저당권을 포함하여 등기부상 을2 근저당권, 을8, 을9, 을8-1, 을11, 을12, 갑4 가압류, 갑5 임의경매, 갑6 가압류, 을11-1, 을12-1, 갑7 임의경매 등 등기된 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다. 등기부 요약상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 등기상 지상권은 확인되지 않아 낙찰자가 인수하는 권리는 없을 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주식회사성지캐피탈대부

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 임대관계는 미상입니다.

총 권리 분석: 인수 보증금 합계: 0원. 임차인의 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. 다만, 임대 관계가 미상으로 파악되어 추가적인 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 상업 시설: 본건 인근에는 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지들이 밀집해 있으며, 일부 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

잠재적 혐오 시설: 주변 지도 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 가까운 거리에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 아파트 단지 내 또는 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 금융 등의 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 북서측 인근에 서울염창초등학교가 위치하여 초등 교육 시설 이용이 매우 용이한 편입니다.

주차 정보: 금호타운아파트 단지는 총 290세대에 총 40대의 주차 공간(지상 12대, 지하 8대)을 확보하고 있으며, 지하에는 전기차 충전기 10대가 설치되어 있습니다. (단, 본건 개별 호실의 정확한 주차 가능 대수는 별도 확인이 필요합니다.)

1.5. 잠재적 리스크

중복 사건: 본건은 동일 물건에 대한 중복 사건이 존재합니다. 이는 경매 진행 과정에 영향을 줄 수 있으므로 주의가 필요합니다.

임대차 관계 미상: 현재 파악된 임차인의 임대 관계 및 세부 사항(전입일자, 확정일자 등)이 미상으로, 실제 점유 및 명도 과정에서 변수가 발생할 수 있습니다.

토지 이용 계획상 제한: 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 건축법상 높이 제한 지역 등 다수의 법적 제한 사항이 존재하여 향후 부동산의 이용 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강서구 염창동에 위치한 금호타운아파트 102동 1701호로, 서울염창초등학교와 인접하여 교육 환경이 우수합니다. 1999년에 준공되어 연식은 있으나, 총 290세대의 단지 규모를 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담이 없는 깔끔한 권리 관계를 가지고 있으나, 동일 물건 중복 사건 존재 및 임대차 관계 미상과 같은 리스크 요인은 주의 깊게 살펴보아야 합니다. 전반적인 입지 및 생활 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.7. 투자 포인트

교육 환경 우수: 서울염창초등학교가 바로 인근에 위치하여 어린 자녀를 둔 가정에게 매력적인 투자 대상이 될 수 있습니다.

권리 관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰 후 권리 인수 부담이 없어 안전하게 소유권을 확보할 수 있습니다.

입지적 잠재력: 강서구 염창동 지역은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역으로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 979,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 단지 내 유사 면적(84.84㎡)의 거래 사례가 2026년 5월 30일 10억 4,300만원에서 2026년 6월 11일 11억 8,500만원에 형성되어 있습니다. 이는 본건(59.88㎡)의 감정가 대비 높은 수준이며, 해당 면적의 단위 면적당 가격이 더 높게 형성될 수 있다는 점을 시사합니다. 따라서, 본건은 감정가 이상 또는 감정가에 근접한 가격으로 낙찰될 가능성이 있습니다. 시장 강세 및 권리 인수 부담이 없는 점을 고려하여, 감정가의 95%에서 100% 수준인 약 9억 3천만원에서 9억 8천만원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과와 경쟁 입찰 상황을 종합적으로 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.