나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3861 [1] 서울특별시 금천구 가산동 489-11 대륭테크노타운7 제8층 제803호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하이테크 · 평가일 2026.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산디지털단지역(지하철 1호선, 7호선)" 서측 인근에 위치하는 "대륭테크노타운7 제8층 제803호"로서 주위는 중소규모 공장, 아파트형 공장, 상업시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근 및 주·정차가 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 가산디지털단지역(지하철 1호선, 7호선)이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트 지붕 14층 건물 중 제8층 제803호로서, 외벽 : 복합패널 붙임 등 마감, 내벽 : 페인트 및 일부 타일붙임 등 마감, 창호 : 알루미늄 새시 페어글래스창 등 마감임.

이용상태

사무실 등(현대교역)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 전기, 위생·급배수설비, 화재탐지, 스프링쿨러, 화물용승강기, 지하주차장 등이 갖춰져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 자루형의 토지로서, 아파트형공장 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 약 8미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

공부상 용도는 아파트형공장이나 현황 사무실 등으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3861 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에프에이치2503유동화전문

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 489-11, 대륭테크노타운7 제8층 제803호

건물용도: 지식산업센터 (집합건축물대장상: 아파트형공장, 현황: 사무실 등)

건축물: 철근콘크리트조, (철근)콘크리트 지붕 14층 건물 중 제8층 제803호

사용승인일: 2003년 11월 22일

1.3. 면적 및 지분

토지면적: 126.03㎡ (약 38.12평)

토지 지분: 126.03㎡ (약 38.12평)

건물면적: 411.27㎡ (약 124.41평)

건물 지분: 411.27㎡ (약 124.41평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.4. 기타 정보

감정가: 1,370,000,000원

특이사항: 유동화물건, 공부상 용도와 현황 이용상태 상이

특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 지하철 1호선 및 7호선 가산디지털단지역 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 중소규모 공장, 아파트형 공장, 상업 시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 공업지역의 환경을 갖추고 있습니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근 및 주정차가 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 있습니다. 또한, 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역을 통해 서울 전역으로의 대중교통 이용이 편리하여 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 도로 접근성

본건은 남서측으로 약 8미터 내외의 도로에 접하고 있어 차량 진출입이 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

주요 등기사항으로는 소유권 이전 및 가등기, 근저당, 임의경매 등이 기재되어 있습니다.

- 소유권 이전: 주식회사대덕시스템(가등기, 2007.05.14), 주식회사엘라코리아(이전, 2015.01.05), 정현채(이전, 2021.07.02)

- 근저당: 하나은행 (1,140,000,000원, 2021.07.02), 하나은행 (240,000,000원, 2022.05.20)

- 임의경매: 에프에이치2503유동화전문 (1,232,203,350원, 2026.03.23)

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리는 2021년 07월 02일 접수된 하나은행의 근저당권(을11)입니다. 매각으로 인해 위 근저당권 및 그 이후 접수된 권리들은 소멸됩니다. 다만, 집합건물 등기부 요약 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 해당 권리에 대한 구체적인 내용은 별도로 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황 및 주의사항

명시된 임차인 현황에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다. 그러나 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다. 금액이 미상인 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무 및 보증금, 차임 지급 여부에 따라 예상치 못한 금전적 부담이나 법적 분쟁이 발생할 수 있으므로, 현장 조사를 통해 임차인 현황을 반드시 재확인해야 합니다.

4. 상권 및 이용현황

4.1. 지역 상권 특성

본건이 위치한 가산디지털단지는 IT, 제조업 등 다양한 기업들이 밀집한 국가산업단지로서, 관련 업무 시설 및 상업 시설이 발달해 있습니다. 최근 공급 과잉 및 공실률 증가 이슈가 일부 지식산업센터에서 나타나고 있으나, 역세권 입지는 여전히 안정적인 수요를 기대할 수 있는 지역입니다.

4.2. 현황 이용상태

현재 본건은 '사무실' 등으로 이용 중이며, 이를 '현대교역'에서 사용하고 있는 것으로 파악됩니다.

4.3. 공부상 용도와의 차이

집합건축물대장 상 본건의 주 용도는 '공장' 또는 '아파트형 공장'으로 기재되어 있으나, 실제 이용 현황은 '사무실' 등으로 사용되고 있습니다. 이는 건축물대장과의 차이가 있어, 향후 건물 이용 및 관리에 있어 행정적인 검토가 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보 및 편의시설

5.1. 주변 편의시설

가산디지털단지역 주변으로는 다양한 식당, 카페, 은행, 쇼핑 시설 등 업무 종사자들을 위한 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 다만, 가산디지털단지 일대는 출퇴근 시간대에 극심한 교통 체증을 겪는 것으로 알려져 있으며, 일부 상업시설 및 식당의 경우 임대료 상승 및 재개발 등의 이슈로 인한 변화 가능성도 존재합니다. 주변 지역에 특별히 유해하거나 혐오 시설이 인접해 있다는 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 및 행정적 제약

본건 토지는 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등 다수의 도시관리계획 상 제한 사항이 존재합니다. 또한, 공부상 용도와 현황 이용상태의 차이로 인해 추후 건축물 관련 행정 조치가 있을 수 있습니다.

6.2. 명도 관련 리스크

임대 관계가 미상인 점은 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다. 점유자가 있을 경우, 협의 과정에서 추가 비용이나 시간이 소요될 가능성이 있습니다.

6.3. 기타 특이사항

본건은 유동화 물건으로, 일반 물건보다 절차적 특이사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 서남권의 주요 산업단지인 가산디지털단지 내에 위치하며, 지하철 더블 역세권의 우수한 교통 접근성을 자랑합니다. 지식산업센터로서의 기본적인 인프라가 갖추어져 있으며, 감정가는 13억 7천만 원으로 책정되었습니다. 공부상 용도와 현황 이용상태의 차이, 임대 관계 미상 등은 확인 및 주의가 필요한 사항입니다. 가산디지털단지 내 신축 지식산업센터의 공급 증가 및 공실 우려가 있으나, 본 건은 비교적 역과 가까운 위치에 있어 안정적인 수요를 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 가산디지털단지 내 핵심 입지: 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역 인근으로 직주근접성이 뛰어납니다.

* 우수한 교통망: 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 산업단지 인프라: 관련 기업 밀집 지역으로 잠재적 임차 수요가 풍부합니다.

* 활발한 경제 활동: IT, 제조업 등 다양한 산업 분야의 기업들이 밀집하여 경제 활동이 활발합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수할 보증금이 없는 점을 고려하여, 감정가 1,370,000,000원을 기준으로 시장 상황 및 법원 경매 진행 현황을 종합적으로 검토하여 결정하는 것이 합리적입니다. 잠재적 리스크 요인들을 면밀히 분석하고, 실질적인 명도 및 관리 비용 등을 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.