나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100570 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 9층901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동행1 · 평가일 2026.03.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "신림고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 본건 인근은 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 용이하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 14층 건물 내 제9층 제901호로서, 외 벽 : 석재 및 타일붙임 마감 등, 창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생·급배수설비 및 난방설비 등 기본적인 설비가 구비되어 있음. 승강기설비, 화재 탐지 및 발신설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 가장형 토지로서, 현황 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 25m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1): 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심 (서울특별시 고시 제2023-315호(2023.07.27.))), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) (2) : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심 (서울특별시 고시 제2023-315호(2023.07.27.))), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15) (지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 기본사항

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* 사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100570 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 물건 현황

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* 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1568-5, 더위일관악파크뷰 9층901호

* 용도: 오피스텔

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 14층 건물 중 제9층 제901호

* 건축일자: 사용승인 2021년 12월 13일

1.3. 면적 및 감정가

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* 감정가: 252,000,000 원

* 토지면적: 4.46 ㎡ (약 1.35 평)

* 토지지분: 4.4566 ㎡ (약 1.35 평)

* 건물면적: 18.86 ㎡ (약 5.70 평) - 전용면적

* 건물지분: 18.86 ㎡ (약 5.70 평) - 전용면적

2. 입지조건

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2.1. 소재지 및 주위환경

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* 서울특별시 관악구 신림동 소재 "신림고등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 지역은 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 복합 지대입니다.

* 제반 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 여건

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* 본건까지 차량의 진·출입이 용이합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

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* 대상 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심)에 해당합니다.

* 또한, 도로, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

* 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025.10.20.~2026.12.31. (아파트 관련) 및 2025.8.26.~2026.8.25. (외국인 등 대상)입니다.

3. 권리분석

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3.1. 말소기준권리

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* 주택도시보증공사(HUG)가 신청한 강제경매개시결정 등기(2026년 3월 23일 접수)가 말소기준권리입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

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* 임차인: 문

* 보증금: 1,000,000 원

* 차임: 700,000 원

* 전입일자(사업일자): 2024-09-09

* 배당신고일자: 2026-04-08

* 대항력: 있음

* 인수 여부: 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 본 임차인의 보증금 100만원은 매수인이 인수하지 않는 것으로 해석됩니다. 배당 절차를 통해 우선 변제받거나, 잔액이 발생할 경우 채무자에게 직접 청구해야 할 수 있습니다.

* 임차인: 임

* 보증금: 265,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자(사업일자): 2022-03-08

* 확정일자: 2022-02-15

* 배당신고일자: 2024-02-06

* 대항력: 없음

* 인수 여부: 대항력이 없어 매각으로 소멸될 예정입니다. 해당 보증금은 채권자인 HUG가 인수 조건으로 경매가 진행될 것으로 보입니다.

* 총 인수 보증금: 0원

3.3. 등기부 요약

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* 등기부상 말소기준권리는 HUG의 강제경매개시결정입니다.

* 임아영의 주택임차권 등기(을3)는 말소 대상입니다.

* 매각으로 인하여 임차인의 권리(임아영)는 소멸될 예정입니다.

* 특별매각조건에 따라, 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사(HUG)는 매수인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하며, 임차권등기가 말소되는 것을 조건으로 합니다.

4. 상권분석

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4.1. 지역 특성

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* 본 물건이 소재한 지역은 오피스텔, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 상업 및 주거 복합지역입니다.

* 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 및 경관 관리에 영향을 받을 수 있습니다.

4.2. 주변 시설 (혐오시설 포함)

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* 신림고등학교 인근에 위치하며, 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

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5.1. 건물 구조 및 이용 상태

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* 본 건물은 철근콘크리트구조로, 지하 1층, 지상 14층 규모이며, 본건은 9층 901호입니다.

* 현재 오피스텔로 이용 중에 있습니다.

* 외벽은 석재 및 타일붙임 마감, 창호는 샷시창호로 시공되었습니다.

5.2. 설비 내역

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* 기본적인 위생·급배수설비 및 난방설비가 구비되어 있습니다.

* 승강기설비와 화재 탐지 및 발신설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 임차인 관련 리스크

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* 대항력 있는 임차인 문 (보증금 100만원)의 경우, 인수 보증금 0원으로 명시되었으나, 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 매수인에게 일부 잔액에 대한 청구가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 다만, 금액이 소액으로 인수 부담이 크지는 않을 것으로 예상됩니다.

6.2. 기타 제약사항

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* 본건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수인은 향후 토지 거래 시 관련 법규에 따른 허가를 받아야 합니다. (지정 기간: 2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.) 이는 향후 매각 또는 전매 시 제약이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

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본 물건은 서울 관악구 신림동에 위치한 오피스텔로, 신림고등학교 인근에 자리하고 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다. 감정가는 2억 5,200만원이며, 전용면적 18.86㎡ (약 5.70평)의 소형 오피스텔입니다. 권리분석상, HUG가 말소기준권리이며 대항력 없는 임차인 임 의 보증금 2억 6,500만원은 매수인이 인수하지 않아 권리관계가 비교적 명확하고 안전합니다. 다만, 대항력 있는 임차인 문 (보증금 100만원)의 경우, 인수 보증금 0원으로 명시되었으나 배당 절차에 따라 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 지구단위계획구역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함되는 등 일부 토지이용계획상의 제한 사항이 있으므로, 향후 거래 시 관련 내용을 반드시 확인해야 합니다. 전반적으로 인수할 임차보증금이 없어 권리관계가 깔끔한 편이나, 소형 오피스텔의 임대수익률 및 향후 시세 변동성을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

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* 인수할 임차보증금이 없어 권리관계가 명확하고 안전한 경매 물건입니다.

* 서울 관악구 신림동이라는 입지적 장점을 바탕으로 안정적인 임대 수익 확보가 가능할 것으로 예상됩니다.

* 전용면적 18.86㎡의 소형 오피스텔로, 1인 가구 및 신혼부부 등 실수요자의 접근성이 용이하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 보입니다.

* 강제경매 건으로, 채권자인 HUG의 의지에 따라 경매 절차가 신속하게 진행될 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

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* 감정가: 252,000,000 원

* 본 물건은 전용면적 18.86㎡의 소형 오피스텔로, 인수할 임차보증금이 0원이라는 점이 가장 큰 특징입니다.

* 이에 따라, 감정가를 기준으로 낙찰 가능성을 판단하는 것이 일반적입니다.

* 대항력 있는 임차인 문 의 보증금 100만원에 대한 잠재적 영향은 있으나, 인수 부담이 없다는 점과 소액이라는 점에서 경매 진행에는 큰 걸림돌이 되지 않을 것으로 보입니다.

* 주변 시세, 임대 현황, 현재 부동산 시장 상황, 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

* 단순히 참고용으로, 감정가 대비 90% ~ 100% 수준 (약 226,800,000 원 ~ 252,000,000 원)에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 정확한 가치 판단을 위해서는 반드시 현장 조사 및 최신 시세 정보를 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.