나이스옥션 법원경매 대구 2024타경114694 [2] 대구광역시 동구 중대동 640-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2024.08.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 중대동 소재 ""파계 삼거리"" 남서측 근거리에 위치하며,
부근 일대는 음식점, 카페, 단독주택 및 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등 교통상황 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 부정형의 토지로서 남서측 하향 완경사지에 석축을 조성하여 자체지반은
대체로 등고 평탄하며, 주상용 건부지로 이용중임.
일련번호(2) : 남서측 하향 완경사지에 위치한 부정형의 토지로서 현황 도로임.
일련번호(3) : 남서측 하향 완경사지에 위치한 부정형의 토지로서 현황 잡종지 상태임.

인접 도로상태

일련번호(1) : 서측으로 폭 약 4미터 정도의 포장도로, 북측 및 북동측으로 폭 약 2미터
내외의 포장도로 및 비포장도로, 남측 및 남동측으로 폭 약 2미터 내외의
비포장도로와 각각 접함.
일련번호(3) : 동측으로 폭 약 4미터 정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 자연녹지지역, 고도지구(2층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 하천구역에 대하여는 건설과 문의바람임.
일련번호(2, 3) : 공히 자연녹지지역, 고도지구(2층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 농지법 제8조의 규정에 적용되는 농지,
하천구역에 대하여는 건설과 문의바람임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

본건 일련번호(2) 토지의 공부상 지목은 ""과수원""이나, 현황 ""도로""이며, 일련번호(3)
토지의 공부상 지목은 ""답""이나, 현황 ""잡종지""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(가) : 철근콘크리트구조 및 철골조 철골조 슬래브 및 기와지붕 지하1층,
지상2층 건물로서(사용승인일 : 2002.09.13)
외 벽 : 본타일 등 마감,
내 벽 : 몰탈위페인팅, 벽지 및 타일, 내부인테리어 등 마감,
바 닥 : 콘크리트기계미장, 디럭스타일 및 각종 타일 등 마감,
창 호 : 샷시 이중창호임.

이용상태

일련번호(가) : 근린생활시설 및 주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비 및 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 ""지적 및 건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

본건 건물의 공부상 구조(지붕)은 ""철골트러스판넬지붕""이나, 현황 ""슬래브 및
기와지붕""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없 음.

물건 비고

- 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 매수신청보증금 미반환).
- 공부상 "답"이나 현황 "잡종지"임
- 전용허가를 얻지 않고 토지현황이 변경된 경우 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있다는 2025.07.16.자 대구 동구청의 사실조회회신이 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2024타경114694 (2)

소재지: 대구광역시 동구 중대동 640-1

토지 면적: 430.00㎡ (약 129.00평)

건물 면적: 0.00㎡

감정가: 251,980,000원

매각 대상: 토지 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

공부상 용도: 답

현황 용도: 일련번호(2) 토지는 공부상 "과수원"이나 현황 "도로"이며, 일련번호(3) 토지는 공부상 "답"이나 현황 "잡종지"임.

1.1. 입지조건

위치: 대구광역시 동구 중대동 소재 "파계 삼거리" 남서측 근거리에 위치

주위 환경: 음식점, 카페, 단독주택 및 농경지가 혼재된 지역

교통상황: 차량의 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등 교통상황은 보통 수준임.

인접 도로상태: 본건 토지(일련번호 1)는 서측 약 4미터 폭의 포장도로, 북측 및 북동측 약 2미터 폭의 포장 및 비포장도로, 남측 및 남동측 약 2미터 폭의 비포장도로와 접함. 일련번호(3) 토지는 동측 약 4미터 폭의 포장도로와 접함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을7 (근저당권, 주식회사극동자산대부, 720,000,000원, 접수일자: 2022-05-02)

등기부상 총 채권액: 약 1,520,000,000원

소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 을10(근저당), 갑5(임의경매), 갑6(가압류), 갑7(임의경매), 을7-2, 을7-3 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

인수되는 권리: 을8 (지상권, 대구대건신용협동조합) . 본 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 명시되어 있으며, 해당 지상권 등기(을8)는 말소기준권리(을7)보다 선순위로 설정되어 있어 매수인이 인수할 가능성이 높음. 이는 토지 이용에 중대한 제약을 야기할 수 있는 핵심적인 부담임.

임차인 현황: 해당사항 없음 (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

본 물건은 "파계 삼거리" 인근에 위치하여 지역 상권의 일부를 형성하고 있으며, 음식점, 카페 등 근린생활시설과 주택, 농경지가 혼합된 지역적 특성을 보임. 기본적인 상업 활동이 가능한 입지임.

1.4. 생활정보

"파계 삼거리" 인근에 위치하여 해당 지역의 상업 시설 및 편의시설 접근성이 있음. 주변이 단독주택 및 농경지와 혼재되어 있어 자연 친화적인 환경을 일부 갖추고 있으나, 도심의 집중적인 편의시설과는 거리가 있을 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 본건은 공부상 "답"으로 되어 있어 취득 시 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 매수신청보증금이 반환되지 않으므로 주의해야 함.

* 공부상 지목과 현황 불일치: 공부상 "답" 또는 "과수원"인 토지가 현황 "잡종지" 또는 "도로"로 이용되고 있어, 향후 행정 처리 및 이용에 있어 복잡성이 수반될 수 있음.

* 원상회복 명령 가능성: 전용 허가 없이 토지 현황이 변경된 경우, 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있다는 대구 동구청의 회신(2025.07.16.)이 있어 이에 대한 법적 검토가 필요함.

* 인수되는 선순위 지상권: 대구대건신용협동조합의 지상권이 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높다는 점은 본 물건의 가장 큰 리스크이며, 토지 활용 및 가치에 심각한 영향을 미칠 수 있음.

* 중복 사건 및 공동 담보: 해당 물건은 중복 경매 사건이며 공동 담보로 제공된 물건으로, 경매 절차의 복잡성과 이해관계인의 다수가 존재함을 시사함.

1.6. 투자 포인트

* "파계 삼거리" 인근에 위치하여 지역 거점으로서의 잠재력 보유.

* 토지이용계획상 자연녹지지역, 고도지구 등에 포함되어 있어 향후 개발 또는 용도 변경 가능성 존재.

* 도로 접근성이 양호한 편으로, 기본적인 인프라 확보.

1.7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 동구 중대동에 위치한 토지로, 감정가는 251,980,000원입니다. 매각 대상은 토지이며, 취득 시 농지취득자격증명 제출이 필수적이고 공부상 지목과 현황이 상이하며, 전용 허가 없는 현황 변경 시 원상회복 명령 가능성이라는 여러 제약 사항이 존재합니다.

무엇보다 본 물건의 가장 큰 위험 요소는 매각으로 소멸되지 않는 선순위 지상권의 존재 가능성입니다. 이는 토지의 소유권 행사 및 활용에 심각한 제약을 초래할 수 있으므로, 입찰 전 해당 지상권의 구체적인 내용, 효력 범위, 인수 시 예상되는 제약 사항 등에 대한 철저한 조사가 선행되어야 합니다. 이러한 중대한 부담을 감안할 때, 본 물건은 매우 신중한 접근과 면밀한 분석이 요구됩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 251,980,000원

주요 고려사항:

* 매수인이 인수해야 할 것으로 보이는 선순위 지상권 부담.

* 농지취득자격증명 미비 시 보증금 몰수 위험.

* 토지 현황 변경에 따른 원상회복 명령 가능성.

* 중복 경매 및 공동 담보로 인한 절차적 복잡성.

상기 명시된 중대한 인수 부담 및 여러 리스크 요소를 종합적으로 고려할 때, 본 물건은 감정가 대비 상당한 폭의 할인이 필요할 것으로 판단됩니다. 정확한 입찰가는 현장 조사, 지상권 등기 상세 내용 검토, 관련 법률 자문 등을 통해 면밀히 산정해야 하나, 보수적인 관점에서 감정가의 50% ~ 70% 수준 (약 125,000,000원 ~ 176,000,000원 범위) 또는 그 이하로 검토될 수 있습니다. 이는 잠재적 리스크를 감안한 예시이며, 실제 입찰가는 추가 분석 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.