나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8222 [2] 경상북도 경산시 하양읍 교리 215 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 하양읍 교리 소재 ""교리마을"" 북서측 인근에 위치하며,
부근 일대는 단독주택 및 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며, 간선도로와의 접근성 등 제반 교통상황 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 남동측 하향 완경사지대에 위치하는 부정형의 토지로서, 농경지로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 폭 약 2미터의 비포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2020-06-15)(경산시고시 제2013-574호(2013.12.30)), 성장관리계획구역
(2024-01-25)(성장관리계획구역(일반형)_경산시 고시 제2024-14호(2024.01.25)), 가축
사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(공동주택(아파트)800M), 경산시 고시
제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)
(가축사육제한구역(주거밀집800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 해당사항 없음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 방촌동 소재 지하철 1호선 ""방촌역"" 남서측 인근에 위치하며,
부근 일대는 아파트, 단독주택 및 노변상가 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 간선도로 및 지하철역이 인근에 소재하여 제반 교통상황
양호함.

건물의 구조

일련번호(가) : 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건 중 3층 303호로서,
- 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
- 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
- 바 닥 : 장판지 및 타일 등 마감,
- 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

일련번호(가) : 아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필 일단의 부정형 토지로서, 인접도로 및 인접필지와 등고 평탄하며, 아파트
부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 35미터, 서측으로 폭 약 12미터, 동측으로 폭 약 6미터 및 남측으로 폭
약 8미터의 포장도로와 각각 접하며, 단지 내 통과도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 근린상업지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(중심), 대로1류
(폭 35m~40m)(2022-11-10)(주간선도로)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역
(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한
법률>, 중점경관관리구역(2018-04-10)임.

일련번호(2) : 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)
(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역
(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종
구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한
법률>, 중점경관관리구역(2018-04-10)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 현장 조사시 소유자 및 점유자의 부재로 인하여 내부구조 및 이용상태 등은
인근 탐문조사 등에 의하였으니, 경매 진행시 재확인하시기 바람.

물건 비고

지분매각임. 공유자 우선매수에 관한 특별매각조건 있음. 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 매수보증금 미반환).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 건은 경상북도 경산시 하양읍 교리 소재 토지의 일부 지분 매각 건입니다.

토지 등기부등본 상 소유권은 김순태 씨 외 3인에게 상속 등기되어 있으며, 본 경매는 채권자 김OO의 강제경매 신청으로 진행됩니다.

감정평가서 상 건물에 대한 정보는 본 경매 물건과 관련 없는 타지 소재 아파트 정보로 확인되어, 본 보고서는 토지에 대한 정보만을 중심으로 작성되었습니다.

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 16,637,050원

토지면적: 651.00㎡ (약 196.92평)

토지 지분면적: 144.6522㎡ (약 43.76평)

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

본 건은 경상북도 경산시 하양읍 교리 소재 "교리마을" 북서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 단독주택과 농경지가 혼재된 전형적인 농촌 및 근교 주거 지역의 형태를 띠고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본 건까지 차량 접근은 가능하며, 간선도로와의 연결성 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

토지 서측으로 폭 약 2미터의 비포장도로와 접하고 있어 차량 진출입에 다소 제약이 있을 수 있습니다.

2.3. 토지 형상 및 이용 현황

본 건은 남동측으로 완만한 경사를 이루는 부정형 토지로서, 현재 농경지로 이용 중에 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

본 건은 지분 매각으로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하여 낙찰로 인해 말소될 것으로 예상됩니다.

하지만 지분 매각의 특성상 공동 소유자 간의 관계 및 향후 이용 방안에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

3.2. 등기부등본 요약

말소기준권리: 2025년 5월 28일 접수된 '10번 정영호지분강제경매' (권리자: 김병창)

기타 권리:

* 2006년 4월 27일 접수: 소유권 이전 (김순태)

* 2023년 1월 26일 접수: 소유권 이전 (정미영 외 3명, 상속)

* 2025년 7월 31일 접수: '10번 정영호지분가압류' (채권자: 주택도시보증공사, 금액: 190,000,000원) - 말소 예정

총 등기부채권액: 190,000,000원

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상 (본건 토지에 대한 임대차 관계는 조사되지 않았습니다.)

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (해당 시)

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 경산시 하양읍의 농경지 일부 지분으로, 주변은 농업 활동과 근교 주거 형태가 혼합된 지역입니다.

대규모 상업 시설이나 산업 단지가 밀집한 지역은 아니므로, 일반적인 상권 분석보다는 지역 개발 계획 및 토지 이용 잠재력 중심으로 접근해야 합니다.

4.2. 상업 시설 현황

인근에 소규모 점포나 편의 시설이 있을 수 있으나, 본 건 자체를 둘러싼 활발한 상권은 형성되어 있지 않습니다.

5. 생활 정보

5.1. 주변 편의시설

정확한 편의시설 정보는 제공되지 않았으나, 인근 마을 및 농경지 환경임을 감안할 때 기본적인 생활 편의 시설은 차량 이동을 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 지역 정보

본 건은 계획관리지역, 성장관리계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(공동주택 800M, 주거밀집 800M)에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각 관련

본 건은 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 낙찰 후 공동 소유자들과의 원만한 협상 및 관리 방안 마련이 필수적입니다. 소유권 행사 및 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

6.2. 공유자 우선매수 관련

공유자 우선매수 신고에 관한 특별 매각 조건이 명시되어 있어, 공유자가 우선적으로 본 건을 매수할 가능성이 있습니다. 입찰 시 이 점을 반드시 고려해야 합니다.

6.3. 법규 및 제한 사항

* 농지취득자격증명 제출 필수: 농지법에 따라 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 보증금을 반환받지 못하는 등 불이익이 발생할 수 있으므로 사전에 준비해야 합니다.

* 토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리계획구역에 속하며, 가축사육제한구역(공동주택 800M, 주거밀집 800M)으로 지정되어 있어 축산업 관련 활동에 제약이 있습니다.

6.4. 도로 접근성

서측으로 폭 약 2미터의 비포장도로와 접하고 있어, 건축 또는 개발 시 도로 확보 및 인허가 관련 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약

본 경매 물건은 경상북도 경산시 하양읍 교리에 위치한 농경지 일부 지분으로, 감정가는 16,637,050원입니다.

권리관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이나, 지분 매각 및 공유자 우선매수, 농지취득자격증명 필요 등 특별한 조건으로 인해 신중한 접근이 요구됩니다.

7.2. 향후 전망

경산시 하양읍 일대의 지역 개발 계획 및 토지 이용 규제 변화에 따라 토지 가치가 달라질 수 있습니다.

현재로서는 농경지로 이용 중이나, 향후 관련 법규 검토 및 공유자 협의를 통해 투자 가치를 재평가할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 장점

* 경산시 하양읍의 잠재적 개발 가능성이 있는 지역 내 토지 지분입니다.

* 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어, 시장 상황 및 경쟁 입찰 여부에 따라 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

8.2. 기회 요인

* 공유자 우선매수 권리가 있다는 점을 인지하고, 이를 바탕으로 관계자 간의 협상을 통해 유리한 조건으로 인수를 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

본 건은 토지 일부 지분 매각 건이며, 임차인 관련 인수 보증금이 없어 해당 부분은 고려 대상에서 제외됩니다.

감정가는 토지 전체 면적(651.00㎡)을 기준으로 16,637,050원으로 평가되었습니다.

매각 대상 지분 면적은 144.6522㎡로, 지분 비율은 약 22.2%에 해당합니다.

따라서 본 건 지분에 대한 감정가 추정액은 약 3,696,116원 (16,637,050원 * 0.2222)입니다.

9.2. 고려 사항

* 공유자 우선매수 신고 가능성으로 인한 입찰 경쟁률 변동을 예상해야 합니다.

* 경산시 하양읍 지역의 최근 토지 거래 사례, 개발 동향, 유사 물건의 낙찰가율 등을 면밀히 분석해야 합니다.

* 농지법 관련 규제 완화 또는 지역 개발 사업 추진 여부가 향후 가치 변동에 영향을 미칠 수 있습니다.

9.3. 제안

현장 방문을 통한 토지 상태 직접 확인, 인근 부동산 시세 조사, 공유자와의 사전 협상 가능성 타진 등을 반드시 선행해야 합니다.

위의 고려 사항들을 종합적으로 판단하여, 본 건 지분에 대한 감정가 추정액(약 3,696,116원)을 기준으로 보수적으로 입찰가를 산정할 것을 제안합니다. 일반적으로 감정가의 70%~100% 수준을 고려해볼 수 있으나, 구체적인 입찰가는 철저한 분석 후 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.