나이스옥션 법원경매 인천 2025타경502832 [1] 인천광역시 연수구 송도동 149 롯데캐슬캠퍼스타운 202동 8층838호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 "인천1호선 캠퍼스타운역" 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 공원, 각급학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 인천1호선 "캠퍼스타운역"이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상46층 건 내 제8층 제838호로서,
(사용승인일 : 2016.03.10.)

외벽 : 석재붙임(저층부) 및 몰탈위 페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지 및 타일마감 등.
창호 : 섀시창호.

이용상태

오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 지역난방 열병합 방식 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 현황도로를 통하여 외곽공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(2010-11-22)(송도국제화복합단지), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합) 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음.
-임차보증금 (1)금150,000,000원,(2)금157,500,000원
-임대차계약일자 (1)2019년12월27일,(2)2021년12월03일
-확정일자 (1)2019년12월31일,(2)2022년01월11일

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경502832 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 149 롯데캐슬캠퍼스타운 202동 8층838호

용도: 오피스텔 (주거용)

감정가: 172,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지 면적: 12.92㎡ (약 3.91평)

토지 지분: 12.9229㎡ (약 3.91평)

건물 면적: 34.68㎡ (약 10.49평)

건물 지분: 34.684㎡ (약 10.49평)

1.3. 건물 정보

준공일: 2016년 3월 10일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 해당 건물 46층 중 8층

전유부분 면적: 34.68㎡ (약 10.49평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 "인천1호선 캠퍼스타운역" 동측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설, 공원, 각급 학교 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

단지 내 현황도로를 통해 외곽 공도와 접하며, 차량의 진출입이 가능합니다.

인근에 노선버스정류장이 있고, 인천1호선 "캠퍼스타운역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 지역 및 도시계획

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류, 중로2류, 중로3류에 접해 있습니다.

경제자유구역, 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

강제경매 (인천지방법원 2025타경502832, 접수일자: 2025.01.13)가 말소기준권리입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수사항

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항이 존재하며, 물건명세서에 의하면 매수인에게 대항할 수 있는 임차권(을구 3번)이 있습니다.

임대차보증금은 총 157,500,000원 (1차 150,000,000원, 증액분 7,500,000원)으로 확인됩니다.

임차인(한국주택금융공사, 양도인: 황인주)은 전입일자 2020.01.31, 확정일자 2019.12.31 (1차) 및 2022.01.11 (2차)을 갖추고 있어 대항력이 있습니다.

"배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라는 내용이 명시되어 있어, 경매 배당 결과에 따라 보증금 잔액을 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.

본 건의 "인수 보증금 합계"는 0원으로 기재되어 있으나, "말소: 인수"로 표시된 임차권 등기와 물건명세서 상의 인수 문구를 종합할 때, 실제 인수 금액은 배당 여부에 따라 달라질 수 있으므로 매우 신중한 검토가 필요합니다.

3.3. 기타 권리사항

소유권이전 등기(갑2, 갑3), 압류(갑5) 등 다수의 권리사항이 등기부등본에 기재되어 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

송도국제도시 내 롯데캐슬캠퍼스타운은 주상복합 단지로, 아파트와 오피스텔이 함께 구성되어 있습니다. 인근에 인천지하철 1호선 캠퍼스타운역이 위치하여 교통이 편리하며, 상업시설, 학교, 공원 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

4.2. 주변 시설

단지 인근에 인천송원초등학교, 박문여자고등학교, 신송고등학교 등 교육시설이 있으며, 공원과 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 및 상업 기능이 활발한 지역입니다. 현대프리미엄아울렛 송도점, 트리플스트리트 등 대형 상업시설과의 접근성도 양호합니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 환경 조사 결과, 본건 인근에 거주자의 생활에 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 또는 인근 상업시설을 통해 은행, 마트, 병원 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

단지 주변으로 초등학교, 중학교, 고등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 우수합니다.

5.3. 교통 및 접근성

인천지하철 1호선 캠퍼스타운역 도보 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 매우 좋습니다. 차량 이동 시에도 주요 도로망으로의 진입이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 가능성

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(보증금 157,500,000원)의 보증금 인수 가능성입니다. 경매 낙찰 후 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 잔여 보증금은 낙찰자가 인수해야 하므로 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 시장 변동성

송도국제도시 내 부동산 시장의 변동성에 따른 시세 하락 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천지하철 1호선 역세권에 위치하며, 주변 생활 인프라가 잘 갖춰진 롯데캐슬캠퍼스타운 내 오피스텔입니다. 교통, 교육, 편의시설 등 입지 조건은 양호하나, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이 주요 리스크로 작용합니다. 따라서 투자 결정 시 임차인의 배당 현황 및 최종 인수 금액을 철저히 파악하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 인천지하철 1호선 캠퍼스타운역 초역세권 입지

* 주변에 학교, 공원, 상업시설 등 생활 편의시설 풍부

* 송도국제도시의 지속적인 개발 잠재력

* 주상복합 단지 내 오피스텔로 투자 및 실거주 모두 고려 가능

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 172,000,000원이나, 최근 실거래가를 고려할 때 시세는 145,000,000원 ~ 158,000,000원 수준으로 파악됩니다.

특히, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이 큰 리스크 요인이므로, 이를 감안하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

보증금 인수 리스크를 제외하고 순수 부동산 가치와 최근 실거래가를 종합적으로 고려하여, 155,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다.

본 입찰가는 시세 및 권리관계 분석에 기반한 추정치이며, 최종 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 권리 분석, 배당 예상 결과 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.