나이스옥션 법원경매 인천 2025타경872 [2] 인천광역시 서구 청라동 96-7 청라레이크봄 2층214호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재‘청라호수공원’서측에 위치하며 주변은 노선
상가지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 대중교통 등의 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 11층건 중 2층 213~216호 내,
외벽 : 돌붙임 마감 등.
내벽 : 인테리어 및 페인팅 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등.

이용상태

공히 '근린생활시설'로 이용중임.

설비내역

상·하수도설비 및 승강기 등 상가운영에 필요한 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, '오피스텔 및 제2종근린생활시설' 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역(2012-12-24), 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(2015-11-09)
(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관
한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026-07-11

1.1. 경매 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경872 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

감정가: 273,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 청라동 96-7, 청라레이크봄 2층214호

용도: 근린상가

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물명: 청라 레이크 봄

건축물 용도: 업무시설, 오피스텔, 제2종근린생활시설

1.3. 면적 정보

토지면적: 8.55㎡ (약 2.58평)

토지 지분: 8.551㎡ (약 2.58평)

건물면적: 35.49㎡ (약 10.74평)

건물 지분: 35.49㎡ (약 10.74평)

전용면적: 35.49㎡ (약 10.74평)

분양면적: 제공된 정보에 따른 명확한 분양면적 정보 없음 (건물 전체 면적 25,430.04㎡)

1.4. 건물 구조 및 상태

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 11층 건물 중 2층 (213~216호 라인)

외벽: 돌붙임 마감 등

내벽: 인테리어 및 페인팅 마감 등

창호: 샷시 창호 등

설비: 상하수도설비, 승강기 등 상가 운영에 필요한 설비

1.5. 토지 정보

형상 및 이용상태: 장방형 토지, 오피스텔 및 제2종근린생활시설 부지로 이용 중

인접 도로: 북측으로 포장도로 접함 (중로2류, 폭 15m~20m)

토지이용계획: 중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류, 가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역

1.6. 특이사항

유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

인천광역시 서구 청라동 소재 '청라호수공원' 서측에 위치하며, 주변은 활발한 노선상가지대입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 주변 시설

본 물건은 청라호수공원과 인접하여 공원 이용객을 대상으로 한 상권 형성에 유리합니다. 또한, 청라의 주요 상업 및 업무지구와 연결되어 있어 유동인구가 풍부합니다. 주변에 다양한 근린생활시설, 상업시설, 업무시설, 문화시설(예: 커낼웨이, 계획 중인 스타필드 청라 인접) 등이 밀집해 있습니다. 현재까지 조사된 바에 따르면, 인근에 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 부산은행 근저당 (2023-01-26 접수, 채권최고액 886,160,000원)

경매개시결정: 부산은행 근저당에 의한 임의경매 (2025-03-13 접수)

인수되는 권리: 등기부상 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 보이며, 매각으로 인해 전부 소멸될 것으로 예상됩니다. (물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요:'로 표기되어 있으나, 세부 내용은 없습니다.)

등기부채권 총액: 920,160,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 주식회사페디플러스김동환

보증금: 5,000,000원

차임: 550,000원

전입일자(사업자등록일자): 2024-07-08

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

*주의사항*: 상기 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단되므로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

3.3. 권리분석 요약

본 물건은 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 경매로 인해 소멸될 것으로 예상되며, 인수되는 별도의 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 임차인 김동환은 대항력이 없으나 명도 진행 시 협의 과정이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 상업지역 특성

본 물건은 인천의 신흥 중심상업지역에 위치하여 높은 잠재력을 지니고 있습니다. 청라호수공원을 중심으로 형성된 상권은 풍부한 배후수요와 함께 외부 방문객 유입이 꾸준한 지역입니다.

4.2. 업종 분석

근린생활시설 및 오피스텔 용도로 활용 가능한 건물로, 다양한 업종의 입점이 가능합니다. 특히, 공원 인근이라는 점을 고려할 때, F&B, 휴게음식점, 서비스업종 등이 활성화될 수 있습니다.

4.3. 개발 호재

지속적인 청라국제도시 개발 및 인프라 확충과 함께, 중심상업지역으로서의 가치가 상승할 것으로 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

인천공항, 서울 주요 도심으로의 접근성이 우수하며, 대중교통망 또한 잘 갖추어져 있어 출퇴근 및 외부 활동이 편리합니다.

5.2. 편의시설

인근에 대형마트, 백화점(예정), 병원, 은행, 관공서 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 청라호수공원, 커낼웨이 등 문화 및 여가 시설 이용이 용이합니다.

5.3. 주변 환경

현대적인 도시 계획 하에 조성된 지역으로, 쾌적한 주거 및 상업 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

유동화 물건은 일반 경매와 달리 채권의 원천 및 특수성이 존재할 수 있습니다. 해당 물건의 유동화 관련 세부적인 내용 및 권리 관계에 대한 면밀한 추가 검토가 필요합니다.

6.2. 임차인 명도

대항력은 없으나, 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 마찰이나 추가 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 시장 변동성

부동산 시장 상황 및 경기 변동에 따른 임대료 및 시세 변동 가능성에 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 청라국제도시 중심상업지역에 위치한 근린상가 물건으로, 청라호수공원 인접이라는 탁월한 입지 조건과 더불어 풍부한 유동인구를 기반으로 한 높은 상업적 가치를 지니고 있습니다. 건물 노후도, 관리 상태, 그리고 유동화 물건으로서의 특수성을 면밀히 분석해야 합니다. 권리 관계는 비교적 명확해 보이나, 임차인과의 명도 과정에서 발생할 수 있는 변수를 고려해야 합니다. 장기적인 관점에서 입지적 가치 상승을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 청라국제도시 핵심 상권 내 입지

* 청라호수공원 인접으로 인한 높은 집객력 및 상권 잠재력

* 중심상업지역 내 희소성 있는 소형 근린상가 물건

* 향후 지역 개발 및 인프라 확충 시 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 273,000,000원입니다. 인수되는 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가 산정을 시작할 수 있습니다.

다만, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 시장 조사가 필수적입니다.

* 본 물건과 유사한 조건(층, 면적, 위치)의 실제 거래 사례 및 최근 실거래가 분석

* 인근 상가 건물의 현재 임대 시세 및 공실률 조사 (평당 임대료: 약 50,000원 ~ 100,000원 선 예상)

* 향후 예상 임대 수익률 및 수익 가치 분석

* 본 물건의 구체적인 건물 상태 및 관리 비용 추정

상기 조사 결과를 바탕으로 낙찰 가능한 적정 입찰가를 산정해야 할 것입니다. 현재 감정가는 시장 상황에 따라 적정 수준일 가능성이 있으나, 경쟁 물건 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.