나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508366 [2] 인천광역시 남동구 구월동 1463-2 로데오프라자21 지하층비102호 근린상가 경매

인천광역시 남동구 인하로489번길 28 로데오프라자, 21 지하층비102호 (근린상가) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경508366(인천지방법원 경매25계). 감정가 185,000,000원, 최저가 63,455,000원. 매각기일은 2026-07-21입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 508366 [2]
소재지	인천광역시 남동구 구월동 1463-2 로데오프라자21 지하층비102호
도로명주소	인천광역시 남동구 인하로489번길 28 로데오프라자, 21 지하층비102호
용도	근린상가
건물명	로데오프라자21
매각기일	2026.07.21
관할법원	인천지방법원 경매25계 (032)860-1625(구내:1625))
이용제한	일반상업지역, 방화지구, (접함)도로, (접함)주차장, (접함)광장, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역, 가축사육제한구역, 제1종지구단위계획구역

인천광역시 남동구 구월동 1463-2 로데오프라자21 지하층비102호 근린상가 경매 물건 이미지

면적

토지면적	12.97㎡ (3.92평)
건물면적	72.80㎡ (22.02평)

금액

감정가	185,000,000원
최저가	63,455,000원 (감정가 대비 35%)
입찰보증금	6,345,500원 (10%)
유찰횟수	3회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.04.10	185,000,000원	유찰
2차	2026.05.13	129,500,000원	유찰
3차	2026.06.19	90,650,000원	유찰
4차	2026.07.21	63,455,000원

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 ""터미널사거리"" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 상업 업무시설 등이 소재하는 지역임.
교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 인천1호선 ""예술회관역"" 및 ""인천터미널역""이 소재하고 있음.
건물의 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하4층/지상9층건 내 제지하층 제비101호외 3개호로서,
(사용승인일 : 2001.09.15.)

외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 모르타르위 페인팅 및 인테리어 마감 등.
창호 : 섀시창호.
이용상태: 공부상 근린생활시설임. 종전 이용상황은 아래와 같으며 현재 영업중단 및 공실상태임.
제비101호 및 제비102호 : '로데오 낚시카페'
제비202호 및 제비203호 : '레전드 야구존'
설비내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지설비, 스프링클러 등이 구비되어 있음.
토지의 형상 및 이용상태: 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 근린생활시설 및 운동시설 건부지로 이용중임.
인접 도로상태등: 본건 서측으로 노폭 약 8미터 도로(인하로489번길), 남측으로 노폭 약 4미터 보행자 도로와 접하고 있음.
토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(구월), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
공부와의 차이: -
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508366 (2)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1463-2 로데오프라자21 지하층비102호

용도: 근린상가

감정가: 185,000,000원

토지면적: 12.97㎡ (약 3.93평)

토지 지분: 12.967㎡

건물면적: 72.80㎡ (약 22.04평)

건물 지분: 72.798534㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "터미널사거리" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 상업 및 업무 시설이 밀집된 지역입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 있습니다.

대중교통 이용이 편리한 위치로, 인천1호선 "예술회관역" 및 "인천터미널역"이 소재하고 있습니다.

서측으로는 노폭 약 8미터 도로(인하로489번길), 남측으로는 노폭 약 4미터 보행자 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 등기부등본 요약 정보에 따르면, 다수의 근저당권, 가압류, 압류 등이 등기되었으나 모두 말소된 상태입니다.

말소기준권리인 우리은행 근저당권(2020-08-14 접수)보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

집합건물 등기부 요약에서 확인된 모든 권리(신탁등기말소, 근저당권, 가압류, 압류)가 말소되었음을 확인하였습니다.

특이사항으로 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권은 기재되어 있지 않으며, 별도의 인수되는 권리사항은 없는 것으로 판단됩니다.

따라서 본 건은 권리상 특별히 인수할 사항이 없는 깨끗한 상태로 매각될 가능성이 높습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 구월동 일대는 인천광역시의 핵심 상업 및 업무 지구로 평가받고 있습니다.

인천시청, 예술회관, 롯데백화점, 신세계백화점, 인천종합터미널 등 다수의 공공기관 및 대형 유통 시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부합니다.

예술회관역과 인천터미널역 개통 이후 수도권의 주요 상권 못지않은 집객력을 확보했습니다.

로데오거리 또한 젊은 층의 쇼핑과 문화 활동을 위한 중심지로 활성화되어 있습니다.

다만, 최근 로데오거리 일대에서 쓰레기 무단 투기로 인한 거리 환경 문제가 보도된 바 있어, 상권 이미지 관리에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

또한, 과거 롯데백화점 부지에 400개 규모의 상가가 들어서는 주상복합 개발 계획으로 인해 지역 상권에 미칠 영향에 대한 상인들의 우려가 있는 것으로 나타났습니다.

5. 생활정보

본 물건 주변으로는 상업 및 업무 시설이 발달해 있어 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

인천시청, 예술회관, 병원(길병원 등), 대형 쇼핑몰, 영화관 등이 근거리에 위치합니다.

교통 환경이 우수하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

주변에 공원 등 녹지 공간도 있어 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

검색 결과, 본건 주위로 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 인천시의 경우 혐오시설을 친환경 및 주민 편의 시설로 전환하려는 노력이 있는 것으로 파악되었습니다.

6. 잠재적 리스크

본 건은 현재 영업이 중단되었고 공실 상태인 것으로 파악되었습니다. 따라서 낙찰 후 공실 위험에 대한 고려가 필요합니다.

'유동화물건', '공동담보' 표기는 해당 물건이 금융 기관의 자산 유동화 과정에서 담보로 제공되었거나, 여러 담보물 중 하나임을 의미합니다. 이는 채권자 변동 또는 추가적인 금융 거래의 복잡성을 시사할 수 있으나, 본 건의 권리분석 상 모두 말소되어 직접적인 부담은 없습니다.

감정평가액 대비 채권 총액(3,433,612,190원)이 상당히 높다는 점은 참고할 필요가 있습니다. 이는 경매 진행에 영향을 줄 수 있는 요소 중 하나입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구의 핵심 상업 지역에 위치하며, 교통 및 주변 편의시설 접근성이 매우 우수합니다.

근린생활시설 및 운동시설로 이용 가능하며, 현재 공실 상태이나 향후 임대 수익 창출 및 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

권리관계가 깨끗하게 정리되어 있어 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다.

다만, 현재 공실 상태이므로 신속한 임대 또는 활용 계획 수립이 중요합니다. 또한, 지역 상권의 변화 추세와 경쟁 환경을 면밀히 파악해야 합니다.

8. 투자 포인트

최상의 입지 조건: 인천의 핵심 상권에 위치하여 풍부한 유동인구를 기반으로 한 배후 수요 확보가 용이합니다.

교통의 요지: 예술회관역, 인천터미널역 등 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 우수합니다.

권리관계 명확: 모든 권리가 말소되어 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다.

다양한 활용 가능성: 근린상가 및 운동시설로의 용도 활용이 가능하여 다양한 업종의 임차인 유치가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 185,000,000원 대비 시장 상황, 물건의 현황(공실, 향후 임대 시세, 수리 필요 여부 등), 경쟁 입찰자 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

현재 임차인 현황 상 인수할 보증금이 없으므로, 입찰가 산정 시 이를 제외할 필요는 없습니다.

본 물건은 감정가가 현재 시장 상황에 비해 합리적인 수준인지, 또는 향후 임대 수익률을 고려했을 때 어느 정도의 가격으로 취득하는 것이 유리한지에 대한 심층적인 추가 분석이 필요합니다.

초기 입찰 시에는 감정가 이하에서 접근하여 위험을 관리하고, 시장 반응을 보며 신중하게 입찰가를 결정하는 전략을 추천드립니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 최근 인근 유사 물건의 거래 사례 및 공실률, 임대 시세 등에 대한 면밀한 조사가 선행되어야 합니다.1.물건 기본정보