나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508366 [3] 인천광역시 남동구 구월동 1463-2 로데오프라자21 지하층비202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 ""터미널사거리"" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 상업 업무시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 인천1호선 ""예술회관역"" 및 ""인천터미널역""이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하4층/지상9층건 내 제지하층 제비101호외 3개호로서,
(사용승인일 : 2001.09.15.)

외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 모르타르위 페인팅 및 인테리어 마감 등.
창호 : 섀시창호.

이용상태

공부상 근린생활시설임. 종전 이용상황은 아래와 같으며 현재 영업중단 및 공실상태임.
제비101호 및 제비102호 : '로데오 낚시카페'
제비202호 및 제비203호 : '레전드 야구존'

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지설비, 스프링클러 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 근린생활시설 및 운동시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8미터 도로(인하로489번길), 남측으로 노폭 약 4미터 보행자 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(구월), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508366 (3)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1463-2 로데오프라자21 지하층비202호

건물명: 로데오프라자

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설, 운동시설)

감정가: 547,000,000원

토지면적: 39.65㎡ (약 12.00평)

건물면적: 226.08㎡ (약 68.39평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하4층/지상9층

사용승인일: 2001년 9월 15일

특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "터미널사거리" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 상업 및 업무시설이 소재하는 지역으로, 주변 환경이 활발합니다.

교통으로는 차량의 진출입이 용이하며, 도보 거리에 노선버스정류장이 있습니다. 또한, 인천1호선 "예술회관역"과 "인천터미널역"이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 건물 서측으로는 노폭 약 8미터의 도로(인하로489번길)가, 남측으로는 노폭 약 4미터의 보행자 도로가 접하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2020년 8월 14일 접수된 우리은행 근저당권 (을5, 2,797,200,000원)입니다.

경매로 인해 위 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

말소될 권리로는 우리은행 근저당권 (을6, 120,000,000원), 광주은행 근저당권 (을7, 300,000,000원), 신용보증기금 가압류 (갑18, 50,000,000원), 신한카드 가압류 (갑22, 14,933,743원), 대림비엠 가압류 (갑23, 166,412,190원), 남동구 압류 (갑24) 등이 있습니다.

현재 진행 중인 본 임의경매 개시 결정 등기(갑30, 1,827,936,640원) 또한 매각으로 소멸됩니다.

총 등기부채권액은 3,448,545,933원입니다.

임차인 현황: 인수되는 보증금은 없는 것으로 확인되었으며, 임대관계는 미상입니다.

주의사항: 임대관계가 미상이므로, 실제 점유 현황 및 계약 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 인천 남동구 구월동 일대는 인천의 주요 상업 및 업무 중심지로, 유동인구가 풍부한 지역입니다.

건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설 및 운동시설이며, '로데오 낚시카페', '레전드 야구존' 등으로 이용되었던 이력이 있습니다.

현재는 영업이 중단되고 공실 상태로 파악됩니다. 이는 향후 재활성화를 통한 임대 수익 창출 가능성을 시사합니다.

주변에 다양한 상업 시설 및 업무 시설이 밀집해 있어 잠재 고객 확보에 유리한 입지입니다.

5. 생활정보

본건은 인천광역시청, 인천문화예술회관, CGV, NC백화점, 롯데백화점 등 다양한 관공서, 문화시설, 대형 쇼핑몰과 인접해 있어 생활 편의시설이 매우 풍부합니다.

주변에 각종 병원, 은행, 음식점 등도 다수 소재하고 있어 편리한 생활이 가능합니다.

인천1호선 예술회관역과 인천터미널역이 인근에 위치하며, 다양한 노선버스가 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 지역에서 혐오시설에 대한 정보는 특별히 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

현재 본건이 공실 상태이므로, 향후 임차인 확보 및 공실 위험 관리가 필요합니다.

건물 사용승인일이 2001년으로, 약 20년이 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

채권자 정보에 '유동화물건', '공동담보'로 기재되어 있어, 복잡한 금융 구조와 관련된 잠재적 이슈가 있을 수 있습니다.

임대관계 미상으로, 명도 과정이나 기존 임차인과의 관계에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

인천의 핵심 상업 및 행정 중심지에 위치하여 입지적 강점이 매우 뛰어난 물건입니다.

교통 접근성이 우수하고, 주변에 풍부한 편의시설 및 문화시설을 갖추고 있어 일반 상업용 부동산으로서의 가치가 높습니다.

현재 공실 상태이나, 향후 임차인 확보를 통해 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

다수의 권리가 말소될 예정으로 권리관계는 비교적 명확하나, 임대관계 미상 부분에 대한 사전 조사가 필수적입니다.

입지 대비 감정가를 고려하여 신중한 입찰 전략 수립이 필요합니다.

8. 투자 포인트

탁월한 입지: 인천시청, 문화예술회관, 대형 백화점 등이 밀집한 핵심 상업 지구에 위치하여 풍부한 유동인구와 높은 잠재력을 지닙니다.

교통 편의성: 인천1호선 예술회관역과 인천터미널역의 더블 역세권으로, 출퇴근 및 외부 방문객 접근성이 매우 뛰어납니다.

재활용 가능성: 현재 공실 상태이나, 과거 '낚시카페', '야구존' 등으로 이용된 이력이 있어 다양한 업종의 재입점이 가능하며, 안정적인 임대 수익 확보 잠재력이 높습니다.

권리관계 명확화: 말소기준 권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정으로, 인수 부담이 적은 편입니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정은 감정평가액, 주변 유사 물건의 실거래가, 향후 임대 수익률, 명도 비용, 부동산 시장 전망 등 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산출하기 어렵습니다.

따라서, 추가적인 현장 조사, 주변 상권 및 임대 시장 조사, 세무 및 법률 전문가와의 상담을 통해 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 제외할 필요는 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.