나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508366 [4] 인천광역시 남동구 구월동 1463-2 로데오프라자21 지하층비203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 ""터미널사거리"" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 상업 업무시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 인천1호선 ""예술회관역"" 및 ""인천터미널역""이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하4층/지상9층건 내 제지하층 제비101호외 3개호로서,
(사용승인일 : 2001.09.15.)

외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 모르타르위 페인팅 및 인테리어 마감 등.
창호 : 섀시창호.

이용상태

공부상 근린생활시설임. 종전 이용상황은 아래와 같으며 현재 영업중단 및 공실상태임.
제비101호 및 제비102호 : '로데오 낚시카페'
제비202호 및 제비203호 : '레전드 야구존'

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지설비, 스프링클러 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 근린생활시설 및 운동시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8미터 도로(인하로489번길), 남측으로 노폭 약 4미터 보행자 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(구월), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경508366 (4)

* 소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1463-2 로데오프라자21 지하층비203호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 1,075,000,000원

* 토지면적: 77.89㎡ (약 23.56평)

* 토지지분: 77.8891㎡ (약 23.56평)

* 건물면적: 444.12㎡ (약 134.35평)

* 건물지분: 444.11733㎡ (약 134.35평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 남동구 구월동 소재 "터미널사거리" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 상업 및 업무시설 등이 소재하는 지역입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 또한 인천1호선 "예술회관역" 및 "인천터미널역"이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로 상태: 본건 서측으로 노폭 약 8미터 도로(인하로489번길)와 남측으로 노폭 약 4미터 보행자 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 8월 14일 우리은행 근저당 (2,797,200,000원)으로 확인됩니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦은 날짜에 등기된 근저당, 가압류, 압류 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. (예: 우리은행 근저당 2021-02-25, 광주은행 근저당 2021-03-24, 신용보증기금 가압류 2022-06-14, 대림비엠 가압류 2022-11-03, 남동구 압류 2022-11-10)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권개요'가 비어있으며, 특별히 명시된 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 상세한 내용은 매각물건명세서를 재확인해야 합니다.

* 특수 권리사항: 유동화물건 및 공동담보 물건으로, 권리관계가 복잡할 수 있어 추가적인 확인이 필요합니다. 채권자는 에이치에프더블유삼일유동화전문입니다.

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상으로, 실제 임차인이 존재할 경우 보증금 및 차임이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 인천 남동구 구월동의 상업 및 업무 밀집 지역으로, 유동인구가 많고 다양한 업종이 혼재하는 상권입니다.

* 이용상태: 공부상 용도는 근린생활시설이며, 현재 영업이 중단되고 공실 상태입니다.

* 종전 이용 현황: 과거 '로데오 낚시카페' 및 '레전드 야구존'으로 이용된 이력이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 본 물건이 위치한 구월동은 인천터미널, 예술회관역 인근으로 주변에 대형 상업시설, 금융기관, 병원 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 터미널사거리 인근으로 상업 활동이 활발한 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 현재 영업이 중단되고 공실 상태이므로, 임차인 확보까지 상당한 시간과 노력이 소요될 수 있습니다.

* 복잡한 권리관계: 유동화물건 및 공동담보 물건이라는 점은 추가적인 법률 검토와 절차 진행에 영향을 줄 수 있습니다.

* 건물 노후화: 2001년에 사용 승인된 건물로, 시설 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(구월), 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 구월동의 터미널사거리 인근에 위치한 근린상가 건물로, 인천1호선 예술회관역 및 인천터미널역 접근성이 우수한 입지를 자랑합니다. 현재 공실 상태이나, 과거에는 낚시카페 및 야구존 등으로 운영된 이력이 있습니다. 권리관계 상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 유동화물건 및 공동담보 물건이므로 상세한 권리 분석이 필수적입니다. 향후 상권 활성화 및 공실 해소 여부에 따라 수익률 개선 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 인천 남동구 핵심 상업지역에 위치하며, 터미널사거리와 지하철역을 통한 우수한 접근성을 갖추고 있습니다.

* 임대 수익 잠재력: 현재 공실 상태이지만, 상권 회복 시 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 교통 편리성: 대중교통 이용이 용이하여 임차인 확보에 유리합니다.

* 일괄 매각 유리: 토지와 건물을 일괄 매각하므로 향후 개발 및 활용에 있어 유연성을 확보할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1,075,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가는 현재 공실 상태, 향후 공실 해소 기간, 예상 임대료 수준, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 보수적인 관점에서 감정가의 80% ~ 90% 수준 (약 860,000,000원 ~ 967,500,000원)을 참고 범위로 제안합니다. 최종 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 철저한 시세 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.