나이스옥션 법원경매 수원 2024타경81779 [1] 경기도 용인시 기흥구 중동 833 쥬네브썬월드 지1층비045호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로안감정 · 평가일 2024.08.22

건물감정평가요항표

건물의 구조

이용상태

설비내역

부합물 및 종물

공부와의 차이

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 중동에 소재하는 "용인동백지구 호수공원" 북동측 인근에 위치
하며, 본건 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하고 있는 지역으
로 주위환경은 보통인 편입니다.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 출입 가능하고, 본건 인근으로 노선 버스정류장등이 소재하며 대중
교통 사정은 보통인 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하 4층/지상 9층 건 중 제지1층 제비045호로서,

외벽: 복합판넬, 강화유리 및 일부 석재붙임 마감 등,
내벽: 몰탈 위 페인팅 및 내부 인테리어 마감 등,
창호: 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 공부상 판매시설이며, 현황 근린생활시설(상호: 맥스라이더)로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 지하주차장설비 등이 되
어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 북동측으로 광대로, 남서측으로 중로, 동측으로 소로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m-40m)(주간선도로)(접합), 대로
2류(폭 30m-35m)(보조간선도로)(접합) , 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합) , 중로1류(폭
20m-25m)(접합),가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 택지개발지구입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경81779 (1)

소재지: 경기도 용인시 기흥구 중동 833 쥬네브썬월드 지1층비045호

용도: 근린상가

감정가: 132,000,000원

토지면적: 13.37㎡ (약 4.04평)

건물면적: 40.99㎡ (약 12.40평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 입지조건

1.2. 1.주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 중동에 위치한 "용인동백지구 호수공원" 북동측 인근에 자리하고 있으며, 주변에는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 2.교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

1.2. 3.토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 다양한 규격의 대로 및 소로에 접하고 있어 도로 접근성이 뛰어납니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 택지개발지구에 포함되어 있어 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 4.인접 도로상태

본건은 북서측 및 북동측으로 광대로, 남서측으로 중로, 동측으로 소로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 매우 편리한 조건을 갖추고 있습니다.

1.3. 건물 정보

1.3. 1.건물 개요

건물명: 쥬네브 (Jeneve)

구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 건물입니다.

규모: 지하 4층/지상 9층 건물 중 지하 1층 제비045호에 해당합니다.

이용상태: 공부상으로는 판매시설로 등재되어 있으나, 현재는 '맥스라이더'라는 상호로 근린생활시설로 이용 중입니다.

설비내역: 건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 화재 탐지 설비, 승강기 설비, 에스컬레이터 설비, 지하주차장 설비 등이 갖추어져 있어 이용에 불편함이 없습니다.

1.3. 2.건축물대장상 정보

소재지: 경기도 용인시 기흥구 중동 833번지 (신주소: 동백죽전대로 444)

주용도: 판매시설 (현재 근린생활시설로 이용)

연면적: 약 133,931.93㎡ (약 40,500평)

건폐율: 59.27%

용적률: 335.14%

주차: 옥내 자주식 1,395대, 옥외 자주식 120대 등 총 1,515대 수용 가능

1.4. 권리분석

1.4. 1.소멸되지 않는 권리

본 물건의 경우, 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리입니다.

1.4. 2.임차인 현황

* 해당 임차인은 이준성 씨이며, 보증금 10,000,000원, 차임 월 770,000원에 거주(사업) 중입니다.

* 전입/사업일자는 2011년 4월 13일이며, 확정일자는 2013년 6월 27일입니다.

* 본 임차인은 대항력이 있는 것으로 확인되었습니다.

* 배당신고일자는 2026년 4월 6일입니다.

* 개인정보 보호를 위해 임차인 성함은 이 으로 표기합니다.

1.4. 3.인수 보증금 및 채권 총액

인수 보증금 합계: 0원 (권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 임차인 보증금은 없는 것으로 나타납니다.)

등기부채권 총액: 약 596,000,000원 (국민은행 및 주식회사 딜라이브 근저당, 세무서 압류 등 포함)

말소기준권리: 2020년 5월 27일 접수된 국민은행 근저당권입니다.

1.5. 상권분석

1.5. 1.현재 상권 현황

본건이 위치한 쥬네브썬월드는 용인 동백지구 내 주요 상업 시설 중 하나로, 주변에 대규모 아파트 단지 및 주거 밀집 지역을 배후로 하고 있습니다. 현재 '맥스라이더'라는 상호로 근린생활시설로 운영 중인 점을 고려할 때, 지역 주민을 대상으로 하는 업종의 수요가 있을 것으로 판단됩니다. 주변에 학교, 공원 등이 소재하여 유동인구 및 배후수요 확보에 긍정적인 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 2.주변 시설 및 혐오시설

주변에는 다양한 편의시설이 밀집해 있어 상권 활성화에 유리한 환경입니다. 검색 결과, 해당 지역에는 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 생활정보

1.6. 1.편의시설 및 교육환경

본건 인근에 대형 마트, 영화관, 병원, 다양한 프랜차이즈 상점 등이 입점해 있어 쇼핑, 문화, 의료 등 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다. 또한, 반경 1km 이내에 초등학교, 중학교, 고등학교가 다수 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다. 인근에 용인동백지구 호수공원이 있어 쾌적한 주거 및 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

1.7. 1.임차인 관련 리스크

대항력있는 임차인 이 씨가 존재합니다. 비록 인수 보증금 합계는 0원으로 계산되었으나, 임차인의 권리 행사 여부에 따라 잠재적인 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다. 특히 배당신고일자가 미래 시점으로 기재된 점은 추가적인 확인이 필요합니다.

1.7. 2.건물 및 관리 리스크

건물 전체의 관리 상태 및 관리비 부담, 상가 전체의 공실률, 건물 차원의 각종 문제(누수, 시설 노후화 등)는 개별 호실의 가치에 영향을 미칠 수 있습니다. 쥬네브 건물의 경우, 과거 대규모 쇼핑몰이었으나 현재는 일부 공실 문제가 있는 것으로 파악되었습니다.

1.7. 3.토지이용계획 관련 리스크

토지이용계획상 성장관리권역, 택지개발지구 등 다양한 개발 계획 및 규제 지역에 포함되어 있어 향후 개발 방향에 따른 이익 또는 제한이 발생할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

1.8. 1.종합 평가

본 물건은 경기도 용인시 기흥구의 중심 상업 지역에 위치한 근린상가로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통, 풍부한 배후수요를 갖추고 있습니다. 쥬네브썬월드라는 대형 집합건물 내에 위치하여 건물 자체의 인지도 및 부대시설 활용이 가능합니다. 다만, 대항력있는 임차인의 존재와 향후 건물 관리 리스크 등은 신중하게 고려해야 할 요소입니다. 전반적으로 안정적인 상권 내 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.9. 투자 포인트

1.9. 1.주요 투자 매력

* 우수한 입지: 용인 동백지구의 핵심 상권에 위치하여 풍부한 유동인구 및 배후수요 확보.

* 활발한 상권: 주변 아파트 단지 및 주거 지역에 기반한 꾸준한 소비력.

* 양호한 건물 환경: 잘 갖춰진 시설의 대형 상가 건물 내 위치.

* 낮은 인수 보증금: 권리분석상 인수할 임차인 보증금이 없어 초기 투자 부담 경감.

1.10. 예상 입찰가

1.10. 1.입찰가 제안

감정가는 132,000,000원입니다.

본건은 인수 보증금 합계가 0원이므로, 감정가를 기준으로 시장 상황 및 본건의 특이사항(대항력 있는 임차인 존재 등)을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 105,000,000원 ~ 125,000,000원 (이는 본건의 낙찰 가능성을 높이기 위한 제안이며, 상세한 현장 조사 및 시세 조사를 통해 최종 결정이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.