나이스옥션 법원경매 수원 2024타경101574 [1] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1022-3 센트럴하임 9층904호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청람감정 · 평가일 2025.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원시청" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 소재하고 있는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상12층 건물 내 제9층 제904호로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 난방설비, 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 주차시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 근린생활시설 및 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 소로의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권과 임차권등기 채권은 동일함. 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력 포기와 임차권말소에 동의한다는 인수조건변경 확약서가 2026. 3. 6.자에 제출됨에 따라 신청채권자가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수하지 않음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원에서 진행하는 2024타경101574(1) 부동산 강제경매 사건입니다.

소재지는 경기도 수원시 팔달구 인계동 1022-3번지에 위치한 센트럴하임 9층 904호이며, 용도는 도시형생활주택입니다.

건물은 2019년 3월 17일에 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 지상 12층 건물 중 9층에 위치하고 있습니다.

총 감정가는 159,000,000원이며, 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

토지 면적은 7.10㎡ (약 2.15평)이고, 건물 면적은 18.40㎡ (약 5.57평)입니다.

경매 구분은 부동산 강제경매이며, 신청 채권자는 한OOOOOOO (한O)입니다.

주요 특징으로는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 선순위 임차권이 설정되어 있습니다.

주의사항으로, 신청 채권(한국주택금융공사)과 임차권등기 채권은 동일하며, 신청 채권자가 우선변제권만을 주장하고 대항력 포기 및 임차권 말소에 동의한다는 내용의 확약서가 2026년 3월 6일에 제출되었습니다. 이에 따라 신청 채권자가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수하지 않습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원시청" 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 공동주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재되어 있어 도시적인 생활 환경을 갖추고 있습니다.

단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 개발 잠재력을 가진 지역으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

본 건은 수원지방법원 2024타경101574(1) 부동산 강제경매 사건으로, 말소기준권리는 한국주택금융공사의 강제경매개시결정(갑4, 접수일자 2024-12-12, 권리금액 171,636,315원)입니다.

등기부상 을구에는 유청록(유 ) 씨의 주택임차권(을1, 권리금액 160,000,000원)이 존재하나, 이는 인수 조건 변경 확약서 제출로 인해 매수인이 인수하지 않는 것으로 확인되었습니다.

따라서, 매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정이며, 매수인이 인수하는 부담은 없습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

수원시청 인근 중심상업지역에 위치하여 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

주변에 공동주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 밀집해 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 편리합니다.

인근 유사 물건 거래 사례 분석 결과, 2015년식, 전용면적 17.59㎡의 'I'MHOME'이 2025년 12월 7,200만원에 거래된 사례가 있습니다.

본 건의 전용면적(18.40㎡)을 기준으로 환산 시, 3.3㎡당 약 1,351만원 (72,000,000원/17.59㎡ * 3.3058㎡), 해당 면적은 약 7,500만원 수준의 시세로 추정됩니다.

다만, 본 건의 감정가는 159,000,000원으로, 현 시세와 상당한 괴리가 존재합니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 수원시청 인근에 위치하여 행정 편의시설 접근성이 우수합니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

차량 접근성이 좋고 인근 버스 정류장 이용이 편리하여 교통 환경 또한 양호한 편입니다.

주변 지역은 주로 공동주택과 상업 시설이 혼합된 지역으로, 특이한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인이 존재하므로, 명도 과정에서 시간 및 비용이 소요될 수 있습니다. 다만, 임차인의 잔존 보증금은 매수인이 인수하지 않는 조건으로 인해 이 부분에서의 직접적인 금전적 부담은 없습니다.

감정가 대비 현 시세가 현저히 낮은 점은 낙찰 후 시세 차익을 기대하기 어렵게 하거나, 향후 매각 시 어려움을 겪을 가능성을 시사합니다.

2019년 준공된 건물로 비교적 신축이지만, 장기적인 건물 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시청 인근 중심상업지역이라는 탁월한 입지와 비교적 신축(2019년 준공)이라는 장점을 가지고 있습니다.

권리관계가 명확하고, 대항력 있는 임차인이 있으나 보증금 인수 부담이 없어 명도 리스크가 적습니다.

하지만, 최근 거래 사례를 바탕으로 산출된 시세(약 7,500만원)가 감정가(1억 5,900만원)에 비해 현저히 낮은 점은 매우 신중하게 검토해야 할 부분입니다.

시세보다 높은 감정가로 인해 낙찰이 어렵거나, 낙찰 후에도 시세 차익을 기대하기 어려울 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

최고의 입지: 수원시청을 중심으로 한 도심 지역으로, 풍부한 인프라와 개발 가능성 보유.

안전한 권리관계: 임차인 잔존 보증금 미인수 조건으로 명도 부담 최소화.

신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 노후화에 따른 수리 비용 부담 적음.

안정적인 임대 수요: 도시형생활주택으로서 1인 가구 및 소형 주택에 대한 지속적인 수요 기대.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 159,000,000원

인수 보증금: 0원

최근 유사 면적(17.59㎡) 매매 사례(72,000,000원)를 기반으로 추정한 현 시세: 약 75,000,000원.

감정가와 현 시세의 큰 차이를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

시장 시세(약 7,500만원)를 기준으로 입찰가를 산정하되, 향후 개발 가능성과 안정적인 임대 수요를 고려하여 약간의 가치 상승 여력을 반영할 수 있습니다.

또한, 명도 과정에서의 불확실성을 감안하여 시세 대비 과도하게 높은 입찰은 지양해야 합니다.

따라서, 약 8,000만원에서 9,000만원 사이의 범위에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.