나이스옥션 법원경매 울산 2024타경114726 [1] 경상남도 양산시 하북면 백록리 798 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효원감정 · 평가일 2024.09.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 하북면 백록리 소재 "중리마을" 북서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 서측 인근으로 양산대로가 통과하여 교통사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

일련번호(1): 서측 하향 경사지를 평탄하게 조성한 부정형 토지로서 공업용 건부지로 이용중임. 일련번호(4,5,6): 완경사지대에 위치한 부정형 토지로서 도로 및 도로공제부분임.

인접 도로상태

일련번호(1): 동측으로 폭 약 8미터, 북측으로 폭 3~4미터의 도로에 접함. 일련번호(4,6): 본건이 폭 3~4미터 도로의 일부임. 일련번호(5): 도로공제부분임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,4,5,6): 자연녹지지역 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미상임. 나. 기타사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2) 일반철골구조 기타지붕 단층 건물로서(사용승인일: 2017.07.17), 골조: H-Beam 300 x 150mm 등 벽체: 스텐 및 판넬 마감 등 바닥: 하드너 미 우레탄 뿜칠 마감 등 창호: 하이샤시창 층고: 높이 약 7미터임. 일련번호(3) 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서(사용승인일: 2017.07.17), 골조: H-Beam 300 x 150mm 등 벽체: 벽지 및 판넬 마감 등 바닥: 데코타일 및 하드너 마감 창호: 하이샤시창 층고: 높이 약 7미터임.

이용상태

일련번호(2): 일반건축물대장상 제2종근린생활시설(제조업소)로서 제조업소, 창고 등으로 이용중임. 일련번호(3): 일반건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)으로서 사무실, 식당, 창고 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 냉방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 사진용지와 같이 일련번호(1,5) 토지상에 이동 용이한 컨테이너박스 2동이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미상임. 나. 기타사항 없음.

물건 비고

1.일괄매각. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구목록 포함(기계기구 감정평가명세표 참조)
2.목록 4,5,6은 지목 및 현황이 “도로(도로공제)”로서 이에 따른 이용상의 제한정도를 고려하여 평가함
3.목록 2 건물에 설치된 HACCP 및 냉동설비와 목록 3 건물에 설치된 냉동설비는 건물에 포함하여 평가함
4.목록 2는 일반건축물대장상 제2종근린생활시설(제조업소)로서 제조업소, 창고 등으로 이용중임
5.목록 3은 일반건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)으로서 사무실, 식당, 창고 등으로 이용중임
6.목록 1,5 토지상에 제시외 이동 용이한 컨테이너박스 각 1동이 소재하고, 매각에서 제외함
7.목록 4, 6은 지목은 도로이나 현황은 공장 경계 메쉬 철망내에 소재하는 부지임
8.목록 5는 도로공제부분임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경114726 (1)

소재지: 경상남도 양산시 하북면 백록리 798

용도: 근린시설

감정가: 4,038,774,000원

토지면적: 6,263.00㎡ (약 1,894.6평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 994.00㎡ (약 300.7평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 좋OOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보, 유동화물건

주의사항:

* 일괄매각. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구목록 포함 (기계기구 감정평가명세표 참조)

* 목록 4,5,6은 지목 및 현황이 “도로(도로공제)”로서 이에 따른 이용상의 제한정도를 고려하여 평가함

* 목록 2 건물에 설치된 HACCP 및 냉동설비와 목록 3 건물에 설치된 냉동설비는 건물에 포함하여 평가함

* 목록 2는 일반건축물대장상 제2종근린생활시설(제조업소)로서 제조업소, 창고 등으로 이용중임

* 목록 3은 일반건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)으로서 사무실, 식당, 창고 등으로 이용중임

* 목록 1,5 토지상에 제시외 이동 용이한 컨테이너박스 각 1동이 소재하고, 매각에서 제외함

* 목록 4, 6은 지목은 도로이나 현황은 공장 경계 메쉬 철망내에 소재하는 부지임

* 목록 5는 도로공제부분임

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경상남도 양산시 하북면 백록리 소재 "중리마을" 북서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황: 본 건까지 차량 접근 가능하며 서측 인근으로 양산대로가 통과하여 교통사정은 보통인 편임.

* 토지 형태 및 이용상태:

* 일련번호(1): 서측 하향 경사지를 평탄하게 조성한 부정형 토지로서 공업용 건부지로 이용중임.

* 일련번호(4,5,6): 완경사지대에 위치한 부정형 토지로서 도로 및 도로공제부분임.

* 인접 도로상태:

* 일련번호(1): 동측으로 폭 약 8미터, 북측으로 폭 3~4미터의 도로에 접함.

* 일련번호(4,6): 본 건이 폭 3~4미터 도로의 일부임.

* 일련번호(5): 도로공제부분임.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일련번호(1,4,5,6): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을13 (2022.05.13.자 부산은행 근저당권)

* 총 채권액 (등기부채권 총액): 4,460,847,212원 (토지 및 건물)

* 인수되는 권리: 없음. 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소될 예정임.

* 임차인 현황:

* 김 : 보증금 3,000,000원, 차임 500,000원, 전입/사업일자 2022-12-27, 확정일자 없음, 배당신고일자 없음, 대항력 없음.

* 남석균: 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2024-08-30, 확정일자 2024-08-30, 배당신고일자 2024-12-26, 대항력 없음.

* 서예준: 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2024-08-28, 확정일자 없음, 배당신고일자 없음, 대항력 없음.

* 송재인: 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2024-08-28, 확정일자 2024-09-05, 배당신고일자 2024-12-26, 대항력 없음.

* 하상민: 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2024-08-28, 확정일자 없음, 배당신고일자 없음, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

* 지역 특성: 경상남도 양산시 하북면 백록리는 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, "중리마을" 인근에 위치하고 있습니다. 양산대로가 인접하여 기본적인 교통망은 갖추고 있습니다.

* 주요 용도: 본 건은 제2종근린생활시설(제조업소, 창고) 및 제1종근린생활시설(소매점, 사무실, 식당, 창고)로 이용 중에 있으며, HACCP 및 냉동 설비가 포함되어 있어 식품 제조 또는 가공 관련 업종에 특화될 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

* 주변 개발 현황: 양산시 전반적으로 도시화 및 산업화가 진행되고 있으며, 하북면 지역도 이러한 흐름 속에서 개발 가능성이 있습니다. 주변 부동산 시세는 지역별로 차이가 있으나, 하북면 백록리 일대 토지 거래 사례를 보면 평당 50만원 이상의 가격대를 형성하고 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주거환경: 농경지와 임야가 인접하여 비교적 조용하고 자연 친화적인 환경을 제공합니다. 단독주택지가 혼재되어 있어 지역 주민들의 생활 편의 시설 접근성이 존재할 수 있습니다.

* 편의시설: 양산대로 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능할 것으로 예상됩니다. 다만, 상세한 편의시설 및 교육 시설에 대한 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

* 기타: 양산시는 빅데이터를 활용한 상권 분석을 진행하고 있으며, 지역 내 창업 비용 및 상권에 대한 정보도 제공되고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 중복사건, 공동담보, 유동화물건: 경매 절차가 복잡하게 진행될 수 있으며, 관련 이해관계자 파악에 주의가 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 본 토지는 자연녹지지역 및 가축사육제한구역에 해당하여 건축 및 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지 현황 및 지목과의 차이: 목록 4, 5, 6번 토지는 지목 및 현황이 "도로(도로공제)"로서 이용상의 제한이 있으며, 특히 목록 4, 6번은 공장 경계 메쉬 철망 내에 소재하는 부지입니다. 이는 토지 활용 계획 수립 시 고려해야 할 중요한 사항입니다.

* 제시외 물건: 목록 1, 5번 토지상의 컨테이너박스는 매각에서 제외되어 있어, 매수 후 처리 방안을 고려해야 합니다.

* 임차인 현황: 현재 파악된 임차인들에게 대항력은 없으나, 임대차 관계의 상세 내용 및 배당 여부를 정확히 확인하여 명도 과정에서의 추가적인 변수를 대비해야 합니다. 임대 관계는 미상으로 명도 관련 리스크가 존재합니다.

* 혐오시설: 조사 결과, 물건지 주변에 직접적으로 명시된 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 양산시 차원에서 폐기물 처리 시설 등이 친환경 에너지타운으로 조성되거나, 과거 축산 폐수 처리 시설 건립 관련 주민 반대 사례가 있었던 점 등을 미루어 볼 때, 주변 지역의 개발 계획 및 혐오시설 관련 이슈를 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 하북면 백록리에 위치한 근린시설로, 총 6,263㎡의 토지와 994㎡의 건물을 일괄 매각하는 강제경매 건입니다. 감정가는 40.3억 원이며, 제2종근린생활시설(제조업소, 창고) 및 제1종근린생활시설(소매점, 사무실, 식당, 창고)로 활용되고 있어, 특히 HACCP 및 냉동 설비를 갖춘 식품 관련 업종에 유리할 수 있습니다.

권리 분석상 모든 권리가 말소될 예정이므로 인수되는 권리는 없습니다. 다만, 여러 채권과 가압류, 압류가 복잡하게 설정되어 있는 점, 그리고 일부 토지의 지목 및 현황 불일치, 자연녹지지역 등 토지 이용 제한 사항은 신중한 검토가 필요합니다. 임차인들의 대항력은 없으나, 임대차 관계의 상세 확인 및 배당 현황 파악이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 특화 설비 보유: HACCP 및 냉동 설비가 포함되어 있어 식품 제조, 가공, 유통 등 관련 업종에서 즉시 활용 가능합니다.

* 넓은 대지 면적: 6,263㎡(약 1,894.6평)의 넓은 토지는 향후 시설 확장, 증축 또는 추가 개발의 잠재력을 제공합니다.

* 일괄 매각의 장점: 토지와 건물을 함께 매각하여 권리 관계가 명확하며, 토지 활용도를 극대화할 수 있습니다.

* 지역 개발 가능성: 양산시는 지속적으로 발전하고 있으며, 하북면 지역의 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 4,038,774,000원입니다.

일반적으로 유사 물건의 경매 낙찰가율은 물건의 현황, 입지, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정됩니다. 본 건은 복잡한 채권 관계가 있으나 모두 말소 예정이며, 임차인의 대항력은 없습니다. 그러나 토지 이용 제한, 일부 토지의 현황 불일치, 제시외 물건, 그리고 명도 관련 비용 등을 감안해야 합니다.

양산시 하북면 백록리 일대 토지 시세를 고려할 때, 본 건은 현재 감정가의 70% ~ 85% 수준에서 입찰가가 형성될 가능성이 있습니다.

따라서, 예상 입찰가 범위는 약 2,827,000,000원에서 3,433,000,000원 사이로 추정됩니다.

본 추정치는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 철저한 현장 조사와 시장 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.