나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11451 [2] 경상남도 양산시 동면 석산리 1477-7 1층107호 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세광감정 · 평가일 2025.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 동면 석산리 소재 ""양산국유림관리소"" 동측 인근에 소재하며 주위는 근린생활시설 및 업무시설, 대규모아파트단지 등이 혼재한 상가지대로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반차량 접근 가능하며 대중교통 등 일반교통사정 양호시 됩니다.

건물의 구조

일반철골구조 및 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 1층으로

외벽: 판넬, 석재 마감.

창호: 강화유리 마감.

이용상태

근린생활시설(건축물대장상 교육연구시설)이며 현황 4개호 공실입니다.

설비내역

공동위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 스프링쿨러설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

평지에 위치한 세장형의 토지로서 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 건물 북측으로 광대로, 남측으로 중로, 동측으로 보행자전용도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상입니다.

2.기타사항: 없습니다

물건 비고

1.근린생활시설(건축물대장상 교육연구시설)이며 현황 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1. 1 소재지 및 건물 현황

본건은 경상남도 양산시 동면 석산리 1477-7, 1층 107호에 위치하고 있습니다. (신 주소: 경상남도 양산시 금오로 256). 본 건물은 일반철골구조 및 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 1층에 해당하는 호실입니다. 건축물대장상 용도는 교육연구시설이나, 현황은 근린생활시설로 이용 중입니다.

1. 2 감정가 및 면적

감정가는 354,000,000원입니다.

토지 면적은 15.68㎡ (약 4.74평)이며, 토지 지분은 15.677306346573168㎡ (약 4.74평)입니다.

건물 면적은 48.72㎡ (약 14.74평)이며, 건물 지분도 48.72㎡ (약 14.74평)입니다.

건물 전체의 연면적은 약 6,324.98㎡ (약 1,914.13평)이며, 건축 면적은 약 1,063.9㎡ (약 322.08평)입니다.

1. 3 매각물건 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11451 (2)

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 대형기선저인망수산업협동조합

1. 4 특이사항

근린생활시설(건축물대장상 교육연구시설)이며, 현황 4개 호실이 공실로 파악되었습니다.

2. 입지조건

2. 1 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 양산시 동면 석산리 소재 "양산국유림관리소" 동측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 업무시설, 대규모 아파트 단지 등이 혼재된 상가지대로 형성되어 있습니다.

2. 2 교통 및 도로 현황

제반 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 여건도 양호한 편입니다. 건물 북측으로는 대로(폭 35m~40m), 남측으로는 중로(폭 12m~15m), 동측으로는 보행자 전용도로에 접해 있어 교통 및 접근성이 우수합니다.

2. 3 토지 이용 계획

본건 토지는 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로1류(폭 35m~40m), 중로3류(폭 12m~15m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3. 1 권리관계 요약

본 물건의 말소기준권리는 2017년 10월 31일 접수된 대형기선저인망수산업협동조합의 근저당권(채권액 305,500,000원)입니다.

이후 울산지방법원의 임의경매개시결정(2025타경11451, 채권액 1,480,700,000원) 및 금정세무서장의 압류 등 다수의 권리들이 등기되어 있으며, 본 경매로 인해 대부분 말소될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3. 2 임차인 현황

본 건의 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 현재 파악되지 않았습니다.

임대 관계가 미상이나 인수할 보증금이 없는 것으로 확인되지만, 잠재적인 명도 저항 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4. 1 지역 특성

본건이 위치한 양산시 동면 석산리 일대는 근린생활시설, 업무시설, 대규모 아파트 단지가 혼재된 복합 상업지구입니다. 특히 대규모 아파트 단지들이 인접해 있어 주거 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

4. 2 업종 및 이용 현황

건축물대장상 용도는 교육연구시설이나, 현황은 제1종 근린생활시설로 이용되고 있습니다. 현재 본 호실을 포함한 4개 호실이 공실 상태로 확인되었습니다.

5. 생활정보

5. 1 주변 시설

양산국유림관리소가 인근에 있으며, 상가지대와 대규모 아파트 단지들이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 검색 결과에 따르면 양산자원회수시설(소각장)이 인근에 위치하고 있습니다. 해당 시설은 혐오시설로 인식될 수 있으나, 양산타워와 같은 관광자원으로 활용되기도 합니다.

5. 2 교통 및 접근성

주변 도로망이 잘 갖추어져 있으며, 대로 및 중로에 접해 있어 차량 접근성이 우수합니다. 대중교통 이용 또한 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 현황 공실: 현재 4개 호실이 공실 상태로, 임대 수익 발생 시점 및 임대료 수준에 대한 불확실성이 존재합니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황이 명확하지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 비록 인수 보증금이 0원이라 하더라도, 임차인의 점유 권리 등에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 혐오시설 인접: 양산자원회수시설(소각장)이 인근에 위치하여, 잠재적인 부정적 영향(냄새, 경관 등)을 고려해야 할 수 있습니다. 다만, 해당 시설이 양산타워로 활용되는 등 긍정적인 측면도 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 양산시 동면 석산리의 상업지구에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 대로와 중로에 접하고 있으며, 대규모 아파트 단지들이 인접해 있어 배후 수요가 기대됩니다. 다만, 건축물대장상 용도와 현황 용도가 다소 상이하며, 무엇보다 현재 4개 호실이 공실 상태이고 임대 관계가 미상이라는 점은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요한 부분입니다. 또한, 인근에 폐기물 처리 시설이 위치하고 있다는 점도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 양산시의 상업 및 주거 복합지구에 위치하여 기본적인 입지 여건이 우수합니다.

* 대로 및 중로에 인접하여 차량 접근성이 뛰어나며, 주변 상권 및 아파트 단지 배후 수요가 존재합니다.

* 공실 상태이므로, 성공적인 임대차 계약을 통해 즉시 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 정확한 예상 입찰가 산정은 현재 제공된 정보만으로는 어렵습니다. 최신 부동산 시장 동향, 주변 유사 물건의 시세, 해당 상권의 실제 임대 수요 및 수익률 분석, 권리 관계 및 명도 가능성 등을 종합적으로 고려한 심층적인 현장 조사와 별도의 시장 조사가 필요합니다. 또한, 입찰 시점에 영향을 미칠 수 있는 낙찰가율, 경매 시장 상황 등을 면밀히 분석하여 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.