나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11451 [4] 경상남도 양산시 동면 석산리 1477-7 1층112호 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세광감정 · 평가일 2025.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 동면 석산리 소재 ""양산국유림관리소"" 동측 인근에 소재하며 주위는 근린생활시설 및 업무시설, 대규모아파트단지 등이 혼재한 상가지대로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반차량 접근 가능하며 대중교통 등 일반교통사정 양호시 됩니다.

건물의 구조

일반철골구조 및 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 1층으로

외벽: 판넬, 석재 마감.

창호: 강화유리 마감.

이용상태

근린생활시설(건축물대장상 교육연구시설)이며 현황 4개호 공실입니다.

설비내역

공동위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 스프링쿨러설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

평지에 위치한 세장형의 토지로서 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 건물 북측으로 광대로, 남측으로 중로, 동측으로 보행자전용도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상입니다.

2.기타사항: 없습니다

물건 비고

1.근린생활시설(건축물대장상 교육연구시설)이며 현황 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 울산지방법원에서 진행 중인 2025타경11451 (4)호 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 경상남도 양산시 동면 석산리 1477-7번지 1층 112호이며, 새 주소는 경상남도 양산시 금오로 256 1층 112호입니다.

해당 물건은 토지 건물 일괄 매각 대상이며, 감정가는 278,000,000원입니다.

토지 면적은 14.44㎡ (약 4.37평)이며, 건물 면적은 44.88㎡ (약 13.58평)입니다.

건축물대장 상 용도는 교육연구시설이나, 현황은 근린생활시설로 이용 중입니다.

건물은 총 5층 건물 중 1층에 위치하며, 일반철골구조 및 철근콘크리트구조로 건축되었습니다.

등기부 상 말소기준권리는 2017년 10월 31일 접수된 대형기선저인망수산업협동조합의 근저당권입니다.

이후 접수된 임의경매 개시결정 (2025년 3월 6일, 채권자: 대형기선저인망수산업협동조합, 채권액: 1,480,700,000원) 및 압류 (2025년 3월 24일, 채권자: 금정세무서장) 등의 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

특이사항으로는 공동담보 물건이며, 현재 4개 호실이 공실 상태인 점을 확인하였습니다.

2. 입지조건

본 물건은 경상남도 양산시 동면 석산리에 위치하며, "양산국유림관리소" 동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주위 환경은 근린생활시설, 업무시설, 그리고 대규모 아파트단지가 혼재된 상가지대로 형성되어 있어 유동인구 및 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

교통 상황은 제반 차량의 접근이 용이하며, 대중교통 이용 편의성도 양호한 편입니다.

물건 건물 북측으로는 대로1류(폭 35m~40m), 남측으로는 중로3류(폭 12m~15m), 동측으로는 보행자전용도로에 접해 있어 접근성이 매우 우수합니다.

토지는 평지에 위치한 세장형 토지이며, 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획 상 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있어 상업 활동에 유리한 입지를 갖추고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역에 해당하여 관련 법규 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행 중이며, 채권자는 대형기선저인망수산업협동조합입니다.

등기부 상 말소기준권리는 2017년 10월 31일자 근저당권입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 확인되지 않았으며, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

임차인 현황으로는 인수할 보증금이 없는 것으로 파악되었으며, 총 합계는 0원입니다.

다만, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상이라도 해당 임차인의 점유 관계 및 대항력 유무 등은 권리분석 시 반드시 추가로 확인해야 할 사항입니다.

4. 상권분석

양산시 동면 석산리의 상업지역에 위치한 본 물건은 배후에 대규모 아파트 단지를 두고 있어 안정적인 상권 형성이 가능합니다.

주변에 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있어 유동인구가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

대로변과 중로변에 인접하여 광고 효과 및 접근성 측면에서 유리한 입지를 가지고 있습니다.

5. 생활정보

대규모 아파트 단지 인근에 위치하여 주거 편의시설 이용이 용이하며, 병원, 은행, 마트 등 기본적인 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

교통이 편리하여 자가용 및 대중교통 이용 모두 수월합니다.

주변 지역에 특이한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 현재 4개 호실이 공실 상태로, 낙찰 후 즉시 임대 수익을 기대하기 어렵습니다. 공실 해소를 위한 적극적인 마케팅 및 임대 조건 설정이 필요합니다.

등기부상 채권 총액은 234,000,000원(근저당) + 1,480,700,000원(임의경매)으로 상당한 규모를 이루고 있습니다. 이는 낙찰가 산정에 중요한 고려 요소가 될 것입니다.

토지이용계획 상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용이나 건축 관련하여 추가적인 제한이 있을 수 있으므로 관련 법규 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 양산시 동면 석산리 상업지역 내에 위치한 교육연구시설(현황 근린생활시설)로, 최신 건물(2016년 건축 허가, 2017년 사용 승인)이라는 장점이 있습니다.

대로와 중로에 접한 우수한 입지 조건과 대규모 아파트 단지의 풍부한 배후 수요는 향후 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 것으로 보입니다.

현재 공실 상태는 단기적인 리스크 요인이지만, 신축 건물이라는 점과 좋은 입지를 감안할 때 적극적인 임대 활동을 통해 해소 가능할 것으로 판단됩니다.

권리관계가 명확하여 낙찰자는 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 양산시 석산리 핵심 상업지구 내 우수한 입지 및 대로변 접근성.

* 약 13.5평(44.88㎡)의 실용적인 전용면적으로 다양한 업종 활용 가능.

* 2016년 건축된 비교적 신축 건물로, 상품성 우수.

* 시세 대비 합리적인 가격으로 매입하여 임대 수익 및 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 278,000,000원으로 제시되었습니다.

현재 공실 상태, 상당한 채권 총액, 가축사육제한구역 등 고려해야 할 리스크 요인이 존재합니다.

따라서 예상 입찰가는 주변 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 예상 임대 수익률, 건물 상태 및 향후 공실 해소 가능성 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

보수적인 관점에서 감정가 대비 80% ~ 90% 수준에서 검토해 볼 것을 권장합니다. (예: 222,400,000원 ~ 250,200,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.